Deducibilidad de deudas por préstamos hipotecarios en supuestos de contribuyentes del ISD sujetos por obligación real
30 de octubre, 2025
El Tribunal Económico Administrativo Central, en su Resolución de 27 de junio de 2025 (RG 6868/2024) analiza, entre otras cuestiones, cuáles son las condiciones en las que los contribuyentes sujetos por obligación real al impuesto sobre sucesiones y donaciones podrán considerar deducible la deuda pendiente del importe de un préstamo hipotecario.
En este caso un matrimonio residente en Dinamarca adquirió en su día un inmueble en territorio español, solicitando inicialmente a una entidad bancaria danesa financiación temporal a través de un crédito puente para adquirir la vivienda, a la espera de obtener el préstamo hipotecario que fue concedido y formalizado cinco meses después. Fallecido el marido, su viuda presentó la autoliquidación del impuesto sobre sucesiones y donaciones en relación con el inmueble titularidad de ambos esposos ubicado en España, considerando como deuda deducible de la herencia recibida el saldo vivo de la mitad del préstamo hipotecario suscrito por ella y el causante.
La Administración tributaria, sin embargo, denegó la deducción al entender que el préstamo hipotecario se formalizó meses después de la adquisición, por lo que no podía entenderse que tuviera como fin la adquisición del inmueble.
A efectos de resolver la cuestión el Tribunal Central recuerda que los sujetos que tributan por obligación real en el impuesto sobre sucesiones y donaciones —contribuyentes que no tienen su residencia habitual en España tributando sólo por la adquisición lucrativa de cualquier bien o derecho que esté situado en España o pueda ejercitarse o deba cumplirse en territorio español— podrán deducirse las deudas hereditarias siempre que exista vinculación directa entre ellas y el bien sometido a tributación en España. Ello, aplicado a los préstamos hipotecarios —concluye el tribunal— supone que la deducibilidad del saldo vivo del préstamo en el momento del fallecimiento del causante estará condicionada a la acreditación de que aquél se destinó realmente a la compra del inmueble.
En este sentido, el Tribunal Económico Administrativo Central considera extrapolable al caso analizado, el criterio vertido por el Tribunal Supremo en su Sentencia de fecha 13 de febrero de 2023 (rec.núm. 4647/2021), donde analizaba un supuesto similar al ahora planteado, aunque en relación con el impuesto sobre el patrimonio. Señalaba entonces el Alto Tribunal lo siguiente:
— En primer lugar, recordaba que respecto de los sujetos por obligación real, la delimitación de la base imponible está vinculada al propio bien o derecho radicado en territorio español, cuya titularidad determina el hecho imponible. Por eso, en tal caso solo se pueden deducir las cargas y gravámenes que afecten a esos bienes y derechos de los que sea titular el sujeto no residente y radiquen en España o pudieran ejercitarse o hubieran de cumplirse en territorio español, así como las deudas por capitales invertidos en los indicados bienes. Dicho de otra forma, las deudas no vinculadas a la adquisición o inversión en el bien que determina el hecho imponible no podrán deducirse del valor del bien.
— En segundo lugar, teniendo en cuenta que la hipoteca es un derecho real de garantía de naturaleza esencialmente accesoria de una obligación principal cuyo cumplimiento garantiza, ha de tenerse en cuenta que, en tanto carga sobre el bien, la hipoteca no es la deuda contraída como obligación a satisfacer en cumplimiento del derecho de crédito del prestamista, sino una garantía del mismo. No cabe confundir, por ello, el crédito derivado de la obligación principal con la garantía de cumplimiento constituida con la hipoteca, toda vez que no puede equipararse la carga hipotecaria al valor de la deuda. Y la deuda, en sí misma, no puede ser deducida del valor del bien al objeto de establecer la base imponible por obligación real, salvo que se haya contraído para obtener los capitales invertidos en el bien.
Sobre la base de lo anterior el Tribunal Supremo fijó como doctrina jurisprudencial que «la deuda garantizada con hipoteca sobre el bien cuya titularidad determina la sujeción por obligación real al impuesto sobre el patrimonio, cuando no haya sido destinada a la adquisición del bien, o a la inversión en el mismo, no puede deducirse de su valor a efectos de determinar la base imponible del impuesto sobre el patrimonio por obligación real», doctrina que en aquél caso condujo a denegar el derecho a la deducción por el saldo vivo de un préstamo hipotecario formalizado sobre el inmueble tres años después de su adquisición.
No obstante lo anterior, tal doctrina no cerraba la posibilidad de deducir la citada deuda allí donde el contribuyente por obligación real pudiera acreditar, haciendo uso de todos los medios admisibles en Derecho, la conexión financiera de la misma con el inmueble (o cualquier otro activo) situado en territorio español.
Pues bien, ello ha sido precisamente lo que ha conducido al Tribunal Económico Administrativo Central, previa asunción de la doctrina del Tribunal Supremo en relación con el impuesto sobre sucesiones y donaciones, a aceptar la deducción en el caso analizado. Considera así en este supuesto que se ha acreditado suficientemente la relación entre la adquisición del inmueble y el préstamo hipotecario, y ello porque se aportó un certificado de la entidad bancaria danesa del que se desprende que los adquirentes solicitaron un crédito puente para adquirir la vivienda a la espera de obtener el préstamo hipotecario que fue concedido cinco meses después.
Por tanto —concluye el Tribunal Central—, sí se solicitó el préstamo hipotecario para la compra del inmueble, debiendo entenderse en ese caso que la deuda pendiente de pago del préstamo hipotecario es un gasto asociado al objeto de tributación y debe considerarse deducible.
