El requisito de tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas como presupuesto de admisibilidad de los recursos en los procesos que lleven aparejado el lanzamiento

1. En el supuesto resuelto por la Sentencia del Tribunal Supremo 1407/2025, de 13 de octubre (rec. 8017/2024), se habían ejercitado acumuladas la acción de desahucio y la de reclamación de las rentas, formulando la demanda frente a la entidad arrendataria y frente a dos personas físicas en su calidad de fiadores solidarios en cuanto a la obligación del pago de la renta. La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda, decretando el desahucio con apercibimiento de lanzamiento y condenando a la entidad arrendataria y a los fiadores solidarios a pagar la cantidad reclamada. Interpuesto recurso de apelación por los fiadores únicamente en lo referido a su condición de garantes, que negaron, fue desestimado por la Audiencia por no haber cumplido la exigencia del artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) de tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas.  A juicio del tribunal de segunda instancia, tal exigencia constituye un requisito exigible también a los fiadores, «pues el precepto legal procesal se ciñe al demandado, sin restringir o especificar con el apelativo del arrendatario».

Interpuesto recurso de casación por los fiadores, el mismo fue estimado en la sentencia ahora analizada, «porque la interpretación que realiza la Audiencia Provincial del artículo 449.1 de la LEC no se compadece con la finalidad de este precepto y supone una aplicación desproporcionada del requisito de consignación exigido para la admisión del recurso de apelación interpuesto por los recurrentes». Entiende el Tribunal Supremo que el recurso «se limita a cuestionar su condición de fiadores, negando la existencia del vínculo de garantía. Por tanto, el debate en segunda instancia no afecta ni a la resolución del contrato ni al desahucio ni tampoco a la condena de la arrendataria principal al pago de la cantidad reclamada, pronunciamientos que no han sido recurridos y que, por tanto, han ganado firmeza por consentidos, lo que excluye cualquier riesgo de que la tramitación del recurso sirva para frustrar la finalidad de la norma o dilatar indebidamente la efectividad de la sentencia en lo que concierne a la arrendataria. El artículo 449.1 de la LEC, de conformidad con la doctrina del Tribunal Constitucional y de esta Sala, debe interpretarse de modo finalista y no puramente literal, evitando convertirlo en un obstáculo injustificado para el ejercicio del derecho a la tutela judicial efectiva».

La exigencia del artículo 449.1 de la LEC se justifica en la necesidad de asegurar los intereses del arrendador frente a la posibilidad de que el arrendatario se valga del recurso para seguir en la posesión sin pagar, por lo que no resulta justificado imponerla a unos fiadores que no ocupan el inmueble ni pueden beneficiarse de esa situación. «En consecuencia, concluye la sentencia, la Audiencia Provincial, al imponer a los fiadores la consignación del artículo 449.1 de la LEC como requisito de procedibilidad para recurrir, ha aplicado de forma rigorista y desproporcionada el precepto lo que ha determinado la inadmisión del recurso de apelación y la privación injustificada del derecho de defensa a los recurrentes respecto de una cuestión —su vinculación como fiadores— que constituye el único objeto de su impugnación».

2. La doctrina de la sentencia que se acaba de exponer parece razonable. Podemos preguntarnos qué ocurre con esta exigencia cuando las acciones acumuladas se ejercitan solo frente al arrendatario, ambas son estimadas por el juez de primera instancia y el recurso de apelación se limita al pronunciamiento estimatorio de la segunda de ellas (la acción de reclamación de rentas).

La cuestión acerca de si, en tal caso, el arrendatario recurrente está exento de cumplir la exigencia establecida en el artículo 449.1 de la LEC fue abordada, por ejemplo, por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5ª, de 24 de octubre de 2013 (JUR 2013/350128), que dio una respuesta positiva: «El Tribunal considera que la referencia que hace el artículo 449.1 a los procesos que llevan aparejado el lanzamiento únicamente tiene sentido teniendo en cuenta la concreta sentencia que se pretende recurrir. No existe ningún “proceso” por sí solo que lleve aparejado el lanzamiento, existen procesos en los que se ejercitan acciones que en el caso de estimarse llevan aparejado el lanzamiento, y, por lo tanto, lo que lleva aparejado el lanzamiento es la resolución estimatoria de la pretensión. De esta forma, si la sentencia dictada no acuerda el lanzamiento, o si, acordándolo, dicho pronunciamiento no es objeto del recurso, y el pronunciamiento recurrido se limita a otros aspectos del fallo, como las costas, o la reclamación de cantidad, no afecta al recurrente cuanto dispone el artículo 449, pues la interpretación teleológica de la norma justifica la limitación del acceso al recurso en el caso en el que se esté ocupando la finca, exista un pronunciamiento que ordene el lanzamiento y se pretenda impugnar dicho pronunciamiento sin tener satisfechas las rentas vencidas, evitando así que se perpetúe en la segunda instancia una situación en la que el arrendador, pese a haber obtenido una sentencia favorable en la instancia y por efecto del recurso continúe sin poder disponer del inmueble y sin recibir a cambio la renta pactada».

El criterio la Audiencia resulta también razonable y conforme con la finalidad perseguida por la LEC con la exigencia de acreditar el pago de las rentas debidas y con la doctrina del Tribunal Constitucional sobre la interpretación de los requisitos que condiciona el derecho constitucional a los recursos. Sin embargo, se opone al de la sentencia del Tribunal Supremo analizada que parece mantener la exigencia de la consignación cuando el debate en la segunda instancia afecta a cualquiera de las acciones acumuladas porque su finalidad es evitar que la tramitación del recurso sirva para dilatar indebidamente la efectividad de la sentencia en lo que concierne al arrendatario, sea cual sea el pronunciamiento objeto del mismo (del recurso), el desahucio, la condena al pago de las rentas debidas o ambos.

3. Por último, la Sentencia del Tribunal Supremo 415/2016, de 20 de junio (rec. 36/2015), considera que el requisito del artículo 449.1 de la LEC no es exigible cuando se ejercita la acción de revisión: «La necesidad de estar al corriente de las rentas vencidas se establece como un presupuesto u óbice de recurribilidad, en los casos en los que se interponga recurso de apelación, casación o extraordinario por infracción procesal frente a una sentencia dictada en un juicio en el que se pretenda el lanzamiento, pero no se contempla para este procedimiento excepcional de revisión que ni siquiera tiene naturaleza de recurso y en el que, en atención a su ámbito de aplicación, tampoco resultaría adecuada tal exigencia al tratarse de un procedimiento que, con carácter general, no provoca efecto suspensivo en el proceso de ejecución que se pueda abrir tras resolución firme. Además, no se puede olvidar que las normas procesales como la contemplada en el artículo 449 de la LEC, al establecer óbices o presupuestos de admisibilidad de los recursos, no pueden ser objeto de una interpretación amplia, en la medida en que limitan, en cierto modo, el derecho a la tutela judicial efectiva».