Una precisión sobre el juicio de desahucio como cauce para el lanzamiento del deudor hipotecario

1. Es conocida la doctrina jurisprudencial sobre la vía procesal adecuada para instar el lanzamiento de su vivienda habitual de un deudor hipotecario que goza de los beneficios (suspensión del lanzamiento) previstos en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Conforme a ella, si la pretensión de recuperar la posesión es ejercitada por el adjudicatario de la vivienda en el proceso de ejecución hipotecaria (el acreedor o cualquier otra persona física o jurídica), deberá interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento, como acto de ejecución de lo en él decidido. Por el contrario, cuando la pretensión de desalojo se ejercita por un tercero que adquirió la vivienda del adjudicatario al margen del proceso de ejecución, sin ser parte ni intervenir en él y sin que conste acreditada su connivencia con él para perjudicar los derechos del deudor ejecutado, podrá acudir al procedimiento de desahucio por precario.

Por consiguiente, la posibilidad de acudir al juicio de desahucio por precario para recuperar la posesión de la finca se limita a los adquirentes de las viviendas que tengan «la condición de terceros ajenos al proceso de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario» (STS, pleno, 1217/2023, de 7 de septiembre) y no tengan ningún tipo de conexión con el ejecutante o adjudicatario del bien en el procedimiento de ejecución.

2. La Sentencia del Tribunal Supremo (STS) 1589/2025, de 7 de noviembre (rec. 986/2025), después de recordar esta doctrina, se detiene en el examen de los casos en los que, como excepción, se faculta al actual titular del inmueble para instar el lanzamiento en el juicio de desahucio por precario a pesar de que mantiene una conexión o vinculación con quien resultó adjudicatario en el procedimiento de ejecución hipotecario y del que adquirió el inmueble de que se trata.

La sentencia hace referencia a los supuestos en los que acude al juicio de desahucio después de haberle sido denegado instar el lanzamiento del deudor hipotecario en el proceso de ejecución. La STS 505/2025, de 27 de marzo, resuelve uno de estos supuestos, en el que la resolución denegatoria es manifiestamente errónea: un tercero adquirente del inmueble no ajeno al ejecutante adjudicatario intentó el lanzamiento en el procedimiento de ejecución hipotecaria, pero el letrado de la Administración de Justicia dictó diligencia de ordenación en la que, erróneamente, declaró no haber lugar al lanzamiento. Esta resolución, que devino firme, «impide que la actora… pueda promover el lanzamiento en el ejecutivo hipotecario, por más que la decisión plasmada en la citada diligencia de ordenación sea contraria a derecho». Así las cosas, dice la sentencia (reproduciendo el criterio de la STS 1591/2024, de 26 de noviembre), «no podemos remitir ahora a la actora al procedimiento que se le dijo que no procedía por entender que era inadecuado, so pena de generar una evidente falta de tutela judicial efectiva derivada de cerrar a la actora todas las vías para hacer efectivo su derecho». No puede afirmarse —continúa— que en este caso «se haya acudido al juicio de precario con la intención de liberarse o dificultar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013 y sus sucesivas modificaciones. Además, como hemos reiterado en numerosas ocasiones, dada la naturaleza plenaria del proceso por precario, cabe alegar y debatir dentro de dicho procedimiento la cuestión relativa a la aplicación de la Ley 1/2013».

En el supuesto resuelto por la sentencia ahora analizada se mantiene la misma doctrina, sin hacer referencia a que la resolución que deniega la previa personación o el lanzamiento en el proceso de ejecución sea errónea: «no se niega la conexión existente entre el banco ejecutante y la entidad actora, en tanto en cuanto, en su momento, dicha entidad financiera era su socio único. Ahora bien, no consta una actuación atentatoria a la buena fe, por parte de la recurrente, cuando intentó la personación en el procedimiento de ejecución hipotecaria para instar en su seno el lanzamiento del demandado en su condición de deudor hipotecario. La diligencia de ordenación, que denegó su personamiento a tales efectos devino firme». Lo relevante es que «(n)o apreciamos indicios de una actuación contraria a la buena fe en la demandante tendente a evitar la aplicación de la Ley 1/2013, cuando pretendió infructuosamente el lanzamiento del demandado en el propio procedimiento de ejecución hipotecaria…».