Casos dudosos en que es admisible la anotación preventiva de demanda

1. Constituye doctrina consolidada, tanto del Tribunal Supremo como de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que cabe tomar anotación preventiva de demanda no solo cuando se ejerciten acciones reales atinentes a la propiedad o a un derecho real sobre el inmueble, sino también cuando se ejercitan acciones personales cuya estimación pudiera producir directa o indirectamente, efectos reales. El límite se encuentra en las anotaciones de demandas de reclamación de cantidad, que quedan excluidas «por tratarse de pretensiones de naturaleza meramente personal u obligacional, que no se refieren a ningún derecho real ni siquiera tienden a la constitución de tal derecho por vía de demanda y sentencia, como sería los supuestos propios de un ius ad rem». Pero no siempre este límite está precisado con claridad.

La Resolución de 4 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE nº 158, de 2 de julio), recuerda esta doctrina y menciona diversos supuestos en los que, con mayores o menores dudas, se ha admitido la anotación preventiva de demandas en que se ejercitaban acciones personales que pueden dan lugar a una alteración de la situación registral del inmueble. Así, entre otros, los siguientes: demandas de elevación a público de un documento privado de compraventa; de rescisión por lesión o fraude, «cuya anotación permite que conste específicamente en el registro la causa de rescisión, perjudicando a los terceros adquirentes a efectos del artículo 37 de la Ley Hipotecaria»; de retracto legal; de nulidad del testamento fundada en vicio formal o vicios de la voluntad; de retorno arrendaticio; de impugnación de liquidación fraudulenta de la sociedad conyugal; de oposición al procedimiento de venta extrajudicial ante notario; de nulidad del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria; cuando la acción ejercitada pretendía la resolución de un contrato «e incluso cuando la acción pretendía la declaración de indignidad de la persona llamada a una herencia» (cfr. Resolución de 15 de septiembre de 2017). Y es que, dice la Resolución examinada, en definitiva y como ha señalado la reciente Resolución de 25 de marzo de 2021, y recoge la más reciente de 20 de diciembre de 2022, «(…) no cabe desconocer que tras la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil se ha abierto la posibilidad de practicar anotaciones registrales también en los casos en que la publicidad registral sea útil para el buen fin de la ejecución (cfr. artículo 727.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil)».

2. La Resolución se detiene en el examen de si es admisible la anotación preventiva de la demanda de reclamación por una comunidad de propietarios del pago de los gastos de comunidad correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores, prevista en el artículo 9.1, e), apartado II de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), a los efectos de hacer constar la preferencia frente a otros créditos que contempla la norma. Y la respuesta ha sido afirmativa: «Respecto de la preferencia frente a otros créditos, este Centro Directivo ha admitido que, pese a las dudas doctrinales que se han suscitado sobre su naturaleza, procede la constancia en el asiento de anotación preventiva de demanda del carácter real de dicha preferencia, siempre que resulte de un procedimiento judicial en el que hubieran sido parte todos los interesados. La resolución judicial dimanante del procedimiento fijará el momento desde el que retrotraer la preferencia, concretándolo únicamente en la parte vencida de la anualidad en curso más las que se deban de los tres últimos años inmediatamente anteriores. Y ello porque el reconocimiento de tal carácter preferente del crédito de la comunidad de propietarios podría dar lugar a una anteposición en el rango registral, con la consiguiente postergación de los derechos reales anteriores, y a la cancelación automática de los mismos, como consecuencia de esa modificación de rango, cuando se consume la ejecución y adjudicación. Y en ese supuesto sí sería posible extender la anotación de la demanda que solicitase tal pretensión».

 Y una conclusión semejante alcanza la Resolución cuando se trata de la responsabilidad con el propio inmueble, de los futuros adquirentes del piso o local, por las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite legalmente establecido, prevista en el apartado III del artículo 9.1, e) LPH. En este caso, la afección del piso ya está establecida por la ley y «no permite considerar que una demanda en juicio ordinario en reclamación de una cantidad de dinero adeudada por el impago de las cuotas de comunidad (…) tenga eficacia real. Si, en efecto, se lleva a cabo la enajenación del piso, este precepto permite que se inicie un procedimiento frente a dicho adquirente en reclamación de dicha cantidad no solo a efectos obligacionales sino en ejecución de la afección real y en este supuesto dado que la ejecución, de llevarse a cabo, si implicaría una modificación de la titularidad podría así mismo ser objeto de anotación».