Dos cuestiones sobre la legitimación pasiva del tercer poseedor en el proceso de ejecución hipotecaria

1. El artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) prevé que en el procedimiento de ejecución hipotecaria la demanda se dirija «frente al deudor y, en su caso, … frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes», añadiendo el artículo 686 de la misma ley que también se le requerirá de pago en el auto por el que se despache la ejecución y disponiendo, por último, el artículo 132-1º de la Ley Hipotecaria que, a los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, la calificación del registrador se extenderá a que se ha demandado y requerido de pago a los terceros poseedores que tengan inscritos su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento.

2. Con respecto al requisito al que el artículo 685 LEC supedita la legitimación pasiva del tercer poseedor (que éste haya acreditado al acreedor la adquisición del bien hipotecado), el Tribunal Supremo había interpretado el precepto en el sentido de que no impone al acreedor requerir de pago al tercer poseedor a todo trance, sino sólo en el caso de que éste hubiese acreditado al acreedor la adquisición del inmueble, lo que implica una conducta positiva a su cargo (V. la STS 462/2004, de 3 de junio, rec. 2175/1998), sin que fuera suficiente que el tercer poseedor tuviera inscrito a su nombre el título de adquisición en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la presentación de la demanda. Como dijo la Sentencia 627/2009, de 28 de septiembre (rec. 1388/2005), el acreedor hipotecario no está obligado inicialmente a examinar el contenido del Registro para requerir de pago a cualquier adquirente posterior de la finca hipotecada, sino que únicamente ha de hacerlo a aquél que le «acreditó» la adquisición, exigiéndole la ley simplemente la aportación de su título de ejecución debidamente inscrito.

Sin embargo, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública consideró que esta postura no puede mantenerse tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 79/2013, de 8 de abril, en la que el máximo intérprete de la Constitución sienta «doctrina sobre la proyección que desde la perspectiva del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva (art. 24.1 CE) tiene la inscripción registral y su publicidad» en un procedimiento de ejecución hipotecaria y en especial «la cuestión relativa a la constitución de la relación jurídico procesal» en este tipo de procedimientos «en relación con el titular de la finca que ha inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad» (Resolución de 18 de febrero de 2021, BOE de 10 de marzo). Según dicha sentencia, el requisito exigido por el artículo 685 LEC, «entendido según el artículo 24 CE, nos lleva a la conclusión de que la situación de litis consorcio necesario se produce en todo caso respecto de quien tiene inscrito su título adquisitivo, pues el procedimiento de ejecución hipotecaria no puede desarrollarse a espaldas del titular registral, como aquí ha sucedido, al serlo con anterioridad al inicio del proceso de ejecución hipotecaria. En efecto, la inscripción en el Registro produce la protección de la titular derivada de la publicidad registral, con efectos erga omnes, por lo que debe entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición desde el momento en que este conoce el contenido de la titularidad publicada, que está amparada por la presunción de exactitud registral». Esta solución, continúa, «resulta reforzada por lo dispuesto en el artículo 538.1.3 LEC, de aplicación al proceso especial de ejecución hipotecaria ex artículo 681.1 LEC, donde se reconoce la condición de parte al titular de los bienes especialmente afectos al pago de la deuda, así como por lo dispuesto en el artículo 132 de la Ley Hipotecaria, que exige al registrador, a la hora de realizar la calificación del título, que constate si se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y «terceros poseedores que tengan inscritos su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento»».

3. Por otra parte, la jurisprudencia tiene establecido que el tercer poseedor adquiere la condición de parte con independencia de la inscripción de su título adquisitivo, siempre que se tenga constancia de tal titularidad. Así, recuerda la Sentencia del Tribunal Supremo 526/2023, de 18 de abril: «Desde luego, de acuerdo con la dicción literal del precepto que comentamos y finalidad de la norma que protege frente a la indefensión que originaría la ejecución sorpresiva, llevada a espaldas del propietario actual del inmueble, tanto da que el tercer poseedor haya inscrito su derecho en el Registro como que no haya inscrito su título adquisitivo. Es más, son estos últimos supuestos, los que reclaman mayor tutela normativa y judicial. En el caso, la adquisición del bien hipotecado no inscrita registralmente aconteció antes de iniciarse el procedimiento judicial sumario, habiéndose probado que el tercero (no obstante, pueda bastar el mero conocimiento de la venta que tenga el acreedor hipotecario, según sostienen interpretaciones menos formalistas) ha acreditado la adquisición del inmueble ante la entidad prestamista y acreedora hipotecaria, a la que pagó recibos correspondientes a las amortizaciones del préstamo hipotecario. Por tanto, debieron los cónyuges que ostentan la calidad de terceros poseedores, como partes, en el procedimiento, haber sido requeridos de pago notarial o judicialmente».