Un apunte sobre la acumulación en el juicio de desahucio de la acción de reclamación de rentas

Como es conocido, el artículo 437.4-3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) admite, como una de las excepciones a la prohibición de la acumulación objetiva de acciones en los juicios verbales, la acumulación a la acción de desahucio de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, con independencia de la cantidad que se reclame. La cuestión que resuelve la Sentencia del Tribunal Supremo 273/2026, de 20 de febrero (rec. 5104/2025) es si la cantidad resultante de la penalización anudada al incumplimiento del pago de la renta puede incluirse en el concepto de «cantidades análogas» a que se refiere el precepto y, en consecuencia, su reclamación puede acumularse, juntamente con la de las rentas vencidas y no pagadas, a la acción de desahucio.

La Audiencia, rechazando el argumento de que la cláusula penal no constituye una cantidad asimilada a la renta, sino una sanción pactada, que debe ventilarse en proceso ordinario, fundamentó su decisión a favor de la acumulación en el artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que permite la resolución del contrato a instancia del arrendador «por la falta de pago de las rentas o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario». Y no cabe duda de que, en el caso, estamos ante una cantidad asumida por el arrendatario que tiene su origen en una cláusula penal libremente pactada e incluida en el contrato de arrendamiento. Este criterio, por lo demás, era el mayoritario en las Audiencias desde hacía tiempo. Así, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 4 junio 2010 (JUR 2010, 350095) precisó el alcance del impago de «cantidades debidas por el arrendatario» señalando que, «si la renta es la contraprestación económica que asume el arrendatario por el uso de la cosa, no hay razón para no entender que cantidad asimilada a la renta es toda aquella que, al igual que el canon arrendaticio, es de hecho prestación económica debida por el arrendatario por disposición legal, e incluso cuando así se ha querido de modo expreso por las partes».

Ciertamente existe doctrina contradictoria de las Audiencias y en ella se fundamentó el interés casacional, pero el Tribunal Supremo la resuelve ratificando el criterio de la sentencia de instancia. Su respuesta es tajante: «Además de que la reclamación de los intereses acordados como consecuencia del incumplimiento puede considerarse comprendida en la posibilidad de acumular la acción de resarcimiento de daños y perjuicios a la acción que sea perjudicial a ella (art. 473.4. 2.ª LEC), la propia terminología del artículo 473.4. 3.ª LEC, que es el precepto cuya infracción se denuncia en el recurso, no se opone a la acumulación (…). El retraso en el impago de la renta por parte del arrendatario, lo que en este caso no se discute, da lugar a la aplicación de la cláusula octava del contrato de arrendamiento y al consiguiente devengo de los intereses pactados. En la medida en que se trata de cantidades debidas como consecuencia de la falta de pago de las rentas en el plazo contractualmente previsto, el pago de los intereses reclamados deriva del incumplimiento contractual, y guarda una clara conexión con el impago de la renta reclamada, por lo que debemos concluir que es posible su acumulación en el juicio verbal en el que se reclaman las rentas».