Efectos de la resolución del contrato de compraventa sobre los embargos anotados con posterioridad a la transmisión del bien
7 de mayo, 2026
En el supuesto resuelto por la Sentencia del Tribunal Supremo 47/2026, de 21 de enero, rec. 3003/2020 (Roj: STS 98/2026), se había acordado la resolución de un contrato de compraventa de un inmueble, por incumplimiento grave del comprador, en un procedimiento judicial en el que fueron también demandadas dos entidades administrativas a favor de las cuales se había practicado anotación de embargo sobre las fincas objeto de la compraventa durante el período en que la compradora-demandada figuró como titular registral. La cuestión que se plantea es si la resolución del contrato de compraventa de una finca ex artículo 1124 del Código Civil comporta la cancelación de las anotaciones de embargo practicadas entre la inscripción registral de la transmisión y la resolución del contrato en que consta. La sentencia no aporta novedad alguna, pero tiene interés porque recuerda la doctrina jurisprudencial sobre la naturaleza y alcance de la anotación preventiva de embargo y de los efectos de la resolución contractual, que es abundante y no siempre ha sido bien entendida.
Los puntos relevantes de esta doctrina son los siguientes:
1. Aunque es discutido en la doctrina, es criterio jurisprudencial consolidado que la resolución del contrato al amparo del artículo 1124 del Código Civil tiene efectos ex tunc, «de modo que, una vez resuelta la relación contractual, los efectos se retrotraen al momento en que se celebró, lo que implica volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido». La resolución, pues, provoca la restitución de las prestaciones y la vuelta al estado jurídico preexistente.
2. Así entendida, la resolución contractual es oponible a terceros, aunque, como dijo la Sentencia del Tribunal Supremo 706/2016, de 25 de noviembre, la vuelta al estado jurídico preexistente que aquella comporta «tiene sus límites, entre los que se encuentra la protección del tercero de buena fe en los supuestos legalmente cubiertos, aunque no sean terceros hipotecarios propiamente dichos». Como precisa el artículo 1124 del Código Civil in fine, la resolución «se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria».
3. Entre estos terceros a los que no es oponible la resolución no se encuentra el anotante de un embargo: el embargo «otorga un privilegio, no un derecho real, y la anotación cumple la función de hacer público ese privilegio frente a terceros, sin que atribuya al anotante la condición de tercero a los efectos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria ni los beneficios protectores de la fe pública registral, que otorgan los arts. 32, 34 y 37 de la Ley Hipotecaria, por lo que resulta afectada por el retroceso patrimonial que entraña la resolución y que conlleva que la anotación se verificó sobre un bien que no pertenecía al deudor embargado. No estamos ante titulares de derechos inscritos, sino, insistimos, ante una medida aseguraticia».
Cuestión distinta, sobre la que se extiende la sentencia pero dejo al margen de esta nota, es que el embargo origina un derecho de análogas características al real, ya que concurren en él las dos facultades esenciales de este tipo de derechos, a saber, el ius persequendi, que autoriza a hacerse con el bien aunque su titularidad haya variado con posterioridad al embargo mismo, y el ius prioritatis, que garantiza al primer embargante en el tiempo la preferencia jurídica en la satisfacción de su derecho; aunque, en rigor, la preferencia que otorga frente a otros créditos o actos dispositivos o de gravamen se limita a los que sean posteriores a la fecha de la anotación preventiva (arts. 44 de la Ley Hipotecaria y 1923.4.º del Código Civil), no a los anteriores a esta y posteriores a la traba, porque la anotación no es constitutiva del embargo (art. 587.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
4.En consecuencia, la resolución del contrato determina, como efecto directo, aunque con las excepciones previstas, la cancelación de las anotaciones de embargo practicadas entre la inscripción de la transmisión del bien embargado y la fecha de la resolución contractual. Cuestión distinta —dice la sentencia— es que «la anterior afirmación deba matizarse en función de si las deudas a las que responden los embargos anotados en el historial registral de las fincas son deudas respecto de las que la ley establece una afección real de la finca en caso de transmisión o cambio de la titularidad de los derechos sobre la misma. Afección real que, dada su naturaleza, sí que está amparada por los principios registrales de prioridad (art. 17 de la Ley Hipotecaria) y de inoponibilidad del acto no inscrito (arts. 606 del Código Civil y 32de la Ley Hipotecaria), y, por ende, sí que es oponible al vendedor que ejercita la acción de resolución».
