De nuevo sobre el requerimiento de pago al deudor en el procedimiento de venta extrajudicial ante notario

1. Como es conocido, el artículo 129 de la Ley Hipotecaria dispone que la acción hipotecaria podrá ejercitarse bien directamente contra los bienes hipotecados en el procedimiento previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), bien mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) ha distinguido con claridad ambos procedimientos, subrayando con frecuencia el carácter no jurisdiccional de la venta extrajudicial ante notario.

Uno de los extremos que reflejan esta diferencia es la forma en que debe realizarse el requerimiento de pago al deudor, prevista en el artículo 236-c del Reglamento Hipotecario (RH), que junto con la notificación a los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la hipoteca (art. 236-d RH), constituyen trámites esenciales del procedimiento, «en cuanto que su ausencia determinaría la inexistencia de transmisión dominical» (RDGSJFP de 20 de agosto de 2025, BOE de 4 de diciembre de 2025). Ya me referí a este tema en una nota anterior, en la que ponía de manifiesto el contraste de las regulaciones en ambos procedimientos: mientras en la ejecución judicial, «intentado sin efecto el requerimiento en el domicilio que resulte del Registro, no pudiendo ser realizado el mismo con las personas a las que se refiere el apartado anterior, y realizadas por la Oficina judicial las averiguaciones pertinentes para determinar el domicilio del deudor, se procederá a ordenar la publicación de edictos en la forma prevista en el artículo 164» (art. 686.3 LEC) y, por tanto, la ejecución puede proseguir hasta el final, en la venta extrajudicial, si el requerimiento no se pudo practicar con las personas que taxativamente menciona el artículo 236-c, apartado 2 RH, el notario dará por concluido el expediente, quedando abierta la posibilidad de acudir a los demás procedimientos de ejecución, bien el directo sobre los bienes hipotecados, bien el procedimiento de ejecución ordinaria (art. 236-c, apartado 4 RH).

2. La Resolución de la DGSJFP de 18 de noviembre de 2025 (BOE núm. 57, de 5 de marzo de 2026) recuerda esta diferencia e insiste en el carácter esencial que tiene en la venta extrajudicial ante notario la notificación al deudor en los estrictos términos previstos en el artículo 236-c RH. Considera que el referido procedimiento carece de carácter jurisdiccional y, por ello, las cautelas adoptadas por el legislador son rigurosas: el precepto —dice— «exige que [el requerimiento] se lleve a cabo con determinadas personas si se encontraren en el domicilio y con otras si así no fuere». Fuera de los supuestos previstos en el precepto, no podrá llevarse a cabo y el notario debe dar por finalizada su actuación, quedando abierta la vía de la ejecución judicial. La cuestión —dice la Resolución— «se centra por tanto en si la previsión reglamentaria debe aplicarse siempre y en cualquier caso de modo literal o si cabe realizar una interpretación flexible de la misma, como pretende el recurrente, lo que implica determinar en qué condiciones y bajo qué límites». Y al respecto, analiza estas cuestiones: (i) si la regulación del requerimiento se acomoda a los preceptos constitucionales que garantizan el derecho a la tutela judicial efectiva en los términos que la misma es interpretada por el Tribunal Constitucional; y (ii) si puede ser aplicada, supletoria o analógicamente, la normativa del Reglamento Notarial. Analiza también si es admisible que la interpretación del artículo 236-c RH se haga a la luz de las normas sobre ejecución de la LEC (art. 686.3), pero rechaza tal posibilidad sin más razonamientos con base en las diferencias esenciales entre ambos procedimientos (judicial y extrajudicial).

(i)        Considera la Resolución que ciertamente es aplicable a la venta extrajudicial ante notario la doctrina constitucional sobre los actos de comunicación que tiende a garantizar que la notificación se produzca realmente y no se produzca indefensión material a las personas afectadas. Pero entiende que la norma del RH se encuadra perfectamente en esa doctrina «pues al restringir las personas con quien puede entenderse la diligencia [de requerimiento] busca la mayor efectividad de su práctica» en orden al efectivo conocimiento de la actuación notificada. En efecto, «cuando el Reglamento Hipotecario restringe el círculo de personas con quien entender la diligencia está asegurando, en la medida de lo posible, el conocimiento efectivo por parte del destinatario del requerimiento. Como ha reiterado el Tribunal Constitucional…, no se puede presumir, sin lesionar el derecho consagrado en el artículo 24.1 de la Constitución Española, que las notificaciones realizadas a través de terceras personas hayan llegado al conocimiento de la parte interesada fuera de los supuestos estrictamente previstos», y este es uno de ellos.

(ii)       La inaplicación de la normativa al respecto contenida en el Reglamento Notarial, aparte de en la existencia de la especialidad normativa de la venta ante notario, viene impuesta por su artículo 206, que dispone en su párrafo primero: «Las notificaciones o requerimientos previstos por las Leyes o Reglamentos sin especificar sus requisitos o trámites se practicarán en la forma que determinen los artículos precedentes. Pero cuando aquellas normas establezcan una regulación específica o señalen requisitos o trámites distintos en cuanto a domicilio, lugar, personas con quienes deban entenderse las diligencias, o cualesquiera otros, se estará a lo especialmente dispuesto en tales normas, sin que sean aplicables las reglas del artículo 202 y concordantes de este Reglamento».

3. Se ha subrayado que, con esta interpretación, es corto el camino que se abre al procedimiento de venta extrajudicial ante notario, porque el deudor tiene fácil eludirlo, ya que le basta cambiar de domicilio o poner cualquier tipo de obstáculo a la notificación; incluso podría hablarse en muchos casos de mala fe del deudor. La Resolución reconoce este riesgo: «Podría afirmarse que basta que el deudor se niegue a identificarse o que se ausente del domicilio para que se frustre el requerimiento y el procedimiento iniciado». Pero ello no parece importarle; lo relevante es que el acreedor frustrado puede acudir, en esta hipótesis, «a los procedimientos judiciales a los que el ordenamiento jurídico reconoce un conjunto más extenso de herramientas de actuación derivado de su carácter jurisdiccional». Aunque ello suponga hacer primar los derechos de un deudor que no paga y puede actuar de mala fe sobre los de un acreedor frustrado que, después de no se sabe cuánto tiempo, se ve obligado a iniciar un procedimiento judicial de duración imprevisible.