Sobre la prescripción de la acción de desahucio por precario

1. En el supuesto resuelto por la Sentencia del Tribunal Supremo (TS) 1455/2026, de 21 de septiembre (rec. 9676/2025), se había dictado previamente una sentencia que declaraba resuelto el contrato de arrendamiento financiero con opción de compra que vinculaba a las partes y condenaba a la sociedad arrendataria demandada a dejar libre y a disposición de la actora la nave a la que se refería el contrato, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario.

Tiempo después, el propietario arrendador interpuso una demanda de juicio verbal de desahucio por precario contra las dos personas físicas que, según afirmaba, ocupaban la nave, así como contra todos sus posibles ocupantes desconocidos. Contestada la demanda por uno de los ocupantes demandados y también por la sociedad desahuciada en el primer proceso, la demanda fue desestimada en primera instancia: el juez consideró que los demandados carecían de legitimación pasiva, puesto que la demanda se basaba en la ausencia de título que legitimara la ocupación de la finca por haberse dictado una sentencia que condenaba a su desalojo, y los demandados no habían sido condenados en dicha sentencia.

El recurso de apelación interpuesto por el propietario arrendador fue estimado en parte por la audiencia provincial, que rechazó los dos motivos de oposición que, en lo que ahora interesa, habían alegado los recurridos: la prescripción de la acción de precario y la falta de legitimación pasiva.

a)         La audiencia, tras afirmar que la acción ejercitada no era la posesoria del artículo 250.1-4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), sino la de desahucio por precario (art. 250.1-2.º LEC), rechaza que esta haya prescrito. Después de señalar que «(n)o hay unanimidad respecto de esta prescripción», porque hay quien defiende la aplicación del plazo de prescripción de las acciones personales (cinco años) y quien, ante la falta de previsión legal, considera la acción imprescriptible, se decanta por esta última postura (la imprescriptibilidad de la acción), «pues no puede defenderse que, en caso de subsistir una ocupación durante años, prescriba el derecho del propietario a recuperar la finca, ante la infracción de carácter continuado que comete quien ocupa una finca ajena sin derecho para ello. De ahí que deba desestimarse la excepción».

b)         A continuación, la audiencia explica que en el desahucio por precario está legitimado pasivamente cualquier ocupante ilegítimo de la finca, y que el hecho de que la sentencia que resolvió el contrato de arrendamiento solo condenase a la sociedad arrendataria no autorizaba a los demandados a ocupar la nave. La audiencia considera acreditado que uno de los codemandados es efectivamente ocupante y que ambos reconocieron que la sociedad también ocupaba la nave para el ejercicio de su actividad; por ello, estima la demanda respecto de ambos y los condena a desalojar la finca.

2. Interpuesto recurso de casación por la sociedad y por uno de los ocupantes, la sentencia del TS analizada lo desestima:

a)         En primer lugar, acepta, sin entrar a analizar la cuestión por no haber sido objeto del recurso, la apreciación de la audiencia de que, a los efectos que interesan y en defecto de previsión legal del plazo de prescripción o caducidad de la acción de desahucio por precario, no cabe acudir, ni siquiera analógicamente, al plazo de un año (arts. 1968 del Código Civil [CC] y 439 LEC) establecido para las acciones de recobrar la posesión reguladas en el artículo 250.1-4.º LEC. Se trata de acciones diferentes y es diferente también el proceso por el que se tramitan: sumario para la acción posesoria y plenario para la de desahucio por precario.

b)         En segundo lugar, analiza la naturaleza de esta última acción. Ciertamente, en la jurisprudencia de las audiencias es frecuente encontrar declaraciones en el sentido de que la acción de desahucio por precario es «una acción personal, no real, dirigida contra los ocupantes de un inmueble sin título o derecho para ello, siendo además que alcanza a todos los ocupantes que traen causa del demandado, ya unidad familiar o de convivencia, lo que hace innecesario su llamada individualizada» (SAP Pontevedra, sección 3ª, 98/2019, de 27 de febrero). En cambio, la sentencia del TS analizada considera que, aunque «(l)a reintegración posesoria puede apoyarse en títulos de diferente clase, incluidos títulos de carácter meramente personal», en el caso examinado «la acción ejercitada es una acción real por la naturaleza del derecho de propiedad en que se funda la parte actora, propietaria de la finca que hace valer su derecho a poseer». Carece de todo sentido —concluye la sentencia— «calificar como acción personal a la acción ejercida por el propietario de una finca para que se le entregue la posesión cuando para ello invoca el derecho a poseer como una facultad que integra su derecho de propiedad»; y esta naturaleza no cambia porque el cauce utilizado frente a quien carece de título y posee de manera gratuita sea el del artículo 250.1-2.º LEC.

De tal declaración se deduce que, si la reintegración posesoria (desahucio por precario) se apoya en un título meramente personal (por ejemplo, un contrato de arrendamiento), la acción de desahucio por precario será también personal y estará sometida al plazo de prescripción de cinco años que el artículo 1964.2 CC establece para las acciones personales que no tienen señalado un plazo especial. Pero si el título en que se apoya es real, también lo será la acción correspondiente, y «la única razón por la que podría negarse a la actora el reintegro de la posesión de la nave sería que hubiera dejado de ser propietaria», lo cual «podría haber sucedido… si la posesión de los demandados hubiera ido acompañada de los requisitos exigidos para la prescripción adquisitiva. Esto es, posesión a título de dueño durante el tiempo propio de las acciones reales, conforme a los arts. 1959 y 1963 CC».

3. Concluye la sentencia afirmando que no es obstáculo para el ejercicio de la acción de desahucio por precario el hecho de que en un procedimiento previo se hubiera dictado una sentencia que resolvió el contrato de arrendamiento financiero que tenía por objeto la nave sin que la demandante instara su ejecución frente a la sociedad arrendataria, que intervino en el posterior proceso de desahucio por precario contestando a la demanda (a pesar de no haber sido demandada nominatim). «Ello —dice— no le ha hecho perder la propiedad de la finca, que es el título en el que la actora funda la reintegración posesoria a que se dirige la acción de desahucio por precario ejercitada en este procedimiento frente a quien posee sin título». Solo si el proceso de precario se hubiera promovido en fraude de ley, con la finalidad de privar al arrendatario desahuciado de la posibilidad de acogerse en el proceso de ejecución a las previsiones del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, cabría apreciar la inadecuación de procedimiento (véase, por ejemplo, SAP de Girona, sección 2.ª, 50/2019, de 19 de febrero, rec. 37/2019).