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A vueltas con la externalización de la gestión del arrendamiento de inmuebles
23 de octubre, 2018
La Dirección General de Tributos, en la consulta vinculante V1491-18, de 31 de mayo, analiza si la actividad de arrendamiento de inmuebles desarrollada por una sociedad propietaria de varios bienes de ese tipo (nueve pisos, nueve trasteros y trece garajes) puede calificarse de actividad económica a efectos del impuesto sobre sociedades.
La duda se plantea porque la citada entidad ha externalizado la gestión de la actividad mediante sendos contratos firmados con dos sociedades, una especializada en la materia y otra que efectuaría tareas de asesoría y gestión. A estos efectos, el gestor se ocupa de la documentación contable de la consultante, contacta con otros profesionales cuando se requiere cierto grado de especialización ―como, por ejemplo, abogados, auditores, personal de mantenimiento o reparación de los inmuebles, etcétera―, garantiza el buen funcionamiento de los inmuebles, gestiona el cobro de las rentas y controla los gastos operativos, entre otras actividades.
Tal y como recuerda el centro directivo, la respuesta a la cuestión planteada ha de partir del tenor literal del artículo 5 de la Ley 27/2014, que, tras definir lo que ha de entenderse por ‘actividad económica’, establece que para el caso de arrendamiento de inmuebles existirá actividad económica cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
Pues bien, analizando los datos aportados por el consultante, la Dirección General concluye que «en este supuesto no se pueden entender cumplidos los requisitos señalados en el artículo 5.1 de la LIS [Ley del Impuesto sobre Sociedades] a los efectos de determinar que la entidad desarrolle una actividad económica», advirtiendo que dicha conclusión podría verse alterada a la vista de otras circunstancias relevantes no mencionadas que podrían ser objeto de comprobación administrativa.
A la vista de lo anterior, habrá que plantear si la Administración tributaria aboga ahora por una interpretación más restrictiva de un criterio que parecía ya consolidado, con la inseguridad jurídica que de ello se deriva. Puede recordarse así que en consultas anteriores (V1329-16, V1843-16 o V2557-16) el centro directivo apuntó que aspectos tales como la «dimensión» de la actividad que se fuera a desarrollar, el «volumen e importancia de los ingresos» o el «elevado número de arrendatarios» podrían justificar la externalización de la gestión del arrendamiento sin que ello fuese óbice para entender que existe actividad económica atendiendo al citado artículo 5.1.
Recuérdese, además, que dicho criterio no tiene aplicación en el ámbito del impuesto sobre la renta de las personas físicas ni en el del impuesto sobre el patrimonio ―a efectos de considerar la posibilidad de aplicar la exención prevista en el artículo 4.ocho de su ley reguladora― y, por remisión a éste, tampoco tendrá aplicación en el contexto del impuesto sobre sucesiones y donaciones en relación con la bonificación a la que hace referencia el artículo 20.2c de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre.
La duda se plantea porque la citada entidad ha externalizado la gestión de la actividad mediante sendos contratos firmados con dos sociedades, una especializada en la materia y otra que efectuaría tareas de asesoría y gestión. A estos efectos, el gestor se ocupa de la documentación contable de la consultante, contacta con otros profesionales cuando se requiere cierto grado de especialización ―como, por ejemplo, abogados, auditores, personal de mantenimiento o reparación de los inmuebles, etcétera―, garantiza el buen funcionamiento de los inmuebles, gestiona el cobro de las rentas y controla los gastos operativos, entre otras actividades.
Tal y como recuerda el centro directivo, la respuesta a la cuestión planteada ha de partir del tenor literal del artículo 5 de la Ley 27/2014, que, tras definir lo que ha de entenderse por ‘actividad económica’, establece que para el caso de arrendamiento de inmuebles existirá actividad económica cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
Pues bien, analizando los datos aportados por el consultante, la Dirección General concluye que «en este supuesto no se pueden entender cumplidos los requisitos señalados en el artículo 5.1 de la LIS [Ley del Impuesto sobre Sociedades] a los efectos de determinar que la entidad desarrolle una actividad económica», advirtiendo que dicha conclusión podría verse alterada a la vista de otras circunstancias relevantes no mencionadas que podrían ser objeto de comprobación administrativa.
A la vista de lo anterior, habrá que plantear si la Administración tributaria aboga ahora por una interpretación más restrictiva de un criterio que parecía ya consolidado, con la inseguridad jurídica que de ello se deriva. Puede recordarse así que en consultas anteriores (V1329-16, V1843-16 o V2557-16) el centro directivo apuntó que aspectos tales como la «dimensión» de la actividad que se fuera a desarrollar, el «volumen e importancia de los ingresos» o el «elevado número de arrendatarios» podrían justificar la externalización de la gestión del arrendamiento sin que ello fuese óbice para entender que existe actividad económica atendiendo al citado artículo 5.1.
Recuérdese, además, que dicho criterio no tiene aplicación en el ámbito del impuesto sobre la renta de las personas físicas ni en el del impuesto sobre el patrimonio ―a efectos de considerar la posibilidad de aplicar la exención prevista en el artículo 4.ocho de su ley reguladora― y, por remisión a éste, tampoco tendrá aplicación en el contexto del impuesto sobre sucesiones y donaciones en relación con la bonificación a la que hace referencia el artículo 20.2c de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre.
