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PUBLICACIÓN
Acción individual de responsabilidad y devolución de cantidades a cuenta del precio de la vivienda
22 de marzo, 2019
En su Sentencia de 29 de enero de 2019 [RJ 2019/200] el Tribunal Supremo ha precisado, en su aplicación a un caso particular, el alcance de su doctrina (SSTS de 23 de mayo de 2014 y 3 de marzo de 2016) sobre la acción individual de responsabilidad de los administradores sociales en relación con el incumplimiento de la obligación de entrega del aval o garantía previstos en la Ley 57/68, de 27 de julio, para asegurar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda comprada sobre plano.
El Tribunal Supremo comenzó por recordar que la responsabilidad individual de los administradores por actos llevados a cabo en el ejercicio de su actividad orgánica (entendida como la contraída por los administradores en el desempeño de las funciones del cargo) constituye un supuesto especial de responsabilidad extracontractual integrada en un marco societario, la cual cuenta con una regulación propia (art. 241 Ley de Sociedades de Capital), que la especializa respecto de la genérica prevista en el artículo 1902 del Código Civil (que entraría en juego con respecto a la responsabilidad contraída en el ámbito de su esfera personal).
Seguidamente el Tribunal Supremo explicó que el incumplimiento del deber impuesto por la Ley 57/68 al promotor que recibe del comprador dinero a cuenta del precio de la compraventa de un inmueble pendiente de construcción (deber consistente en la prestación de un aval o seguro que garantice la eventual obligación de devolución de las cantidades entregadas en caso de incumplimiento), puede generar la responsabilidad del administrador de la sociedad promotora. En este contexto, los requisitos de la acción individual quedarían concretados en los siguientes términos: (1) incumplimiento de una norma, en concreto, de la Ley 57/1968, debido a la conducta omisiva de los administradores; (2) imputabilidad de tal comportamiento a los administradores, en cuanto órgano social (obsérvese que el incumplimiento de una norma legal sectorial de ius cogens se conecta con el ámbito de las funciones del administrador, por lo que le es directamente imputable); (3) conducta antijurídica, culposa o negligente, susceptible de producir un daño; (4) generación de un daño directo al tercero que contrata (en este caso, al acreedor) sin necesidad de que se lesionen los intereses de la sociedad; y (5) relación de causalidad entre la conducta contraria a la ley y el daño directo ocasionado al tercero, lo que en este tipo de casos se verifica porque el incumplimiento de la obligación de garantizar la devolución de las cantidades puede lesionar los intereses del comprador si finalmente no puede obtener dicho reintegro.
Pues bien, en el caso resuelto en la Sentencia reseñada, el Tribunal Supremo entendió que no cabía observar un quebrantamiento de los deberes de diligencia del administrador en razón de dos circunstancias: (a) se había efectivamente contratado una póliza colectiva para la emisión de avales individuales a favor de los compradores que entregaran dinero a cuenta y la promotora, antes de que concluyera el plazo de entrega de la vivienda, requirió formalmente a la entidad avalista para que otorgara el aval individual, lo que muestra que su administrador no se desentendió del cumplimiento de esta grave obligación legal; (ii) el aval debía garantizar la restitución de las cantidades entregadas a cuenta en caso de incumplimiento de la obligación de terminación de la vivienda y entrega al comprador dentro el plazo convenido, pero quedó acreditado que la vivienda se terminó en plazo y que, si bien no se dispuso a tiempo de la licencia de primera ocupación, esta había sido solicitada con antelación y el retraso no fue debido a la promotora.
El Tribunal Supremo comenzó por recordar que la responsabilidad individual de los administradores por actos llevados a cabo en el ejercicio de su actividad orgánica (entendida como la contraída por los administradores en el desempeño de las funciones del cargo) constituye un supuesto especial de responsabilidad extracontractual integrada en un marco societario, la cual cuenta con una regulación propia (art. 241 Ley de Sociedades de Capital), que la especializa respecto de la genérica prevista en el artículo 1902 del Código Civil (que entraría en juego con respecto a la responsabilidad contraída en el ámbito de su esfera personal).
Seguidamente el Tribunal Supremo explicó que el incumplimiento del deber impuesto por la Ley 57/68 al promotor que recibe del comprador dinero a cuenta del precio de la compraventa de un inmueble pendiente de construcción (deber consistente en la prestación de un aval o seguro que garantice la eventual obligación de devolución de las cantidades entregadas en caso de incumplimiento), puede generar la responsabilidad del administrador de la sociedad promotora. En este contexto, los requisitos de la acción individual quedarían concretados en los siguientes términos: (1) incumplimiento de una norma, en concreto, de la Ley 57/1968, debido a la conducta omisiva de los administradores; (2) imputabilidad de tal comportamiento a los administradores, en cuanto órgano social (obsérvese que el incumplimiento de una norma legal sectorial de ius cogens se conecta con el ámbito de las funciones del administrador, por lo que le es directamente imputable); (3) conducta antijurídica, culposa o negligente, susceptible de producir un daño; (4) generación de un daño directo al tercero que contrata (en este caso, al acreedor) sin necesidad de que se lesionen los intereses de la sociedad; y (5) relación de causalidad entre la conducta contraria a la ley y el daño directo ocasionado al tercero, lo que en este tipo de casos se verifica porque el incumplimiento de la obligación de garantizar la devolución de las cantidades puede lesionar los intereses del comprador si finalmente no puede obtener dicho reintegro.
Pues bien, en el caso resuelto en la Sentencia reseñada, el Tribunal Supremo entendió que no cabía observar un quebrantamiento de los deberes de diligencia del administrador en razón de dos circunstancias: (a) se había efectivamente contratado una póliza colectiva para la emisión de avales individuales a favor de los compradores que entregaran dinero a cuenta y la promotora, antes de que concluyera el plazo de entrega de la vivienda, requirió formalmente a la entidad avalista para que otorgara el aval individual, lo que muestra que su administrador no se desentendió del cumplimiento de esta grave obligación legal; (ii) el aval debía garantizar la restitución de las cantidades entregadas a cuenta en caso de incumplimiento de la obligación de terminación de la vivienda y entrega al comprador dentro el plazo convenido, pero quedó acreditado que la vivienda se terminó en plazo y que, si bien no se dispuso a tiempo de la licencia de primera ocupación, esta había sido solicitada con antelación y el retraso no fue debido a la promotora.
