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Acuerdos comunitarios que prohíben el uso de la vivienda como arrendamiento: el matiz es decisivo
13 de diciembre, 2022
Es frecuente en los dos últimos años que las comunidades de propietarios aprueben cláusulas estatutarias como la que sigue, sin que el acuerdo haya sido obtenido por unanimidad:
Se prohíbe el destino de los locales y pisos a hospederías, residencias de estudiantes, así como la explotación como viviendas turísticas, apartamentos turísticos u otro régimen, cualesquiera que fuese su denominación, contemplado o no por la normativa sectorial turística, que implique o suponga genéricamente prestación de alojamiento turístico.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y fe Pública ha rechazado siempre la inscripción de tales o parecidas modificaciones estatutarias. La excepción prevista en el apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) permite limitar o condicionar el ejercicio del arrendamiento al que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, en canales de oferta turística) sin necesidad de acuerdo unánime, pero no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de la vivienda como son los de «hospederías» y «residencias de estudiantes». Esta nueva norma reduce la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de las viviendas o locales, como es el de hospedería o viviendas turísticas en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística, o residencias de estudiantes, a los que se refiere la norma estatutaria debatida.
La razón no se halla en que las restricciones del uso de los inmuebles deban aprobarse por unanimidad (esto no está del todo claro), sino que, salvo las excepciones previstas en la ley, las modificaciones estatutarias deben acordarse por unanimidad. ¿Se podrá acordar entonces por una mayoría simple una restricción de uso que no se pretenda incorporar a estatutos? Dado que no se pretende la inscripción en el Registro de la Propiedad, no hay control registral. Con todo, tampoco este acuerdo es válido sin consentimiento de todos los propietarios y en cualquier caso es inoponible a terceros adquirentes posteriores. Claro que hay una diferencia: el propietario actual tiene la carga de impugnar el acuerdo por el artículo 18 LPH, mientras que al adquirente futuro le es simplemente inoponible si no está incorporado el acuerdo a los estatutos, aunque fuera conocedor de que tal acuerdo se adoptó en el pasado, y aunque entonces hubiera sido adoptado por unanimidad.
Se prohíbe el destino de los locales y pisos a hospederías, residencias de estudiantes, así como la explotación como viviendas turísticas, apartamentos turísticos u otro régimen, cualesquiera que fuese su denominación, contemplado o no por la normativa sectorial turística, que implique o suponga genéricamente prestación de alojamiento turístico.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y fe Pública ha rechazado siempre la inscripción de tales o parecidas modificaciones estatutarias. La excepción prevista en el apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) permite limitar o condicionar el ejercicio del arrendamiento al que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, en canales de oferta turística) sin necesidad de acuerdo unánime, pero no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de la vivienda como son los de «hospederías» y «residencias de estudiantes». Esta nueva norma reduce la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de las viviendas o locales, como es el de hospedería o viviendas turísticas en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística, o residencias de estudiantes, a los que se refiere la norma estatutaria debatida.
La razón no se halla en que las restricciones del uso de los inmuebles deban aprobarse por unanimidad (esto no está del todo claro), sino que, salvo las excepciones previstas en la ley, las modificaciones estatutarias deben acordarse por unanimidad. ¿Se podrá acordar entonces por una mayoría simple una restricción de uso que no se pretenda incorporar a estatutos? Dado que no se pretende la inscripción en el Registro de la Propiedad, no hay control registral. Con todo, tampoco este acuerdo es válido sin consentimiento de todos los propietarios y en cualquier caso es inoponible a terceros adquirentes posteriores. Claro que hay una diferencia: el propietario actual tiene la carga de impugnar el acuerdo por el artículo 18 LPH, mientras que al adquirente futuro le es simplemente inoponible si no está incorporado el acuerdo a los estatutos, aunque fuera conocedor de que tal acuerdo se adoptó en el pasado, y aunque entonces hubiera sido adoptado por unanimidad.
