AJD: desistimiento del contrato que deja sin efecto la escritura notarial determinante del título inscribible
7 de julio, 2025
El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 27 de mayo de 2025 (rec. núm. 4648/2023), analiza el alcance del requisito previsto en el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad impositiva de actos jurídicos documentos, respecto de las primeras copias de escrituras y actas notariales que contengan actos o contratos «inscribibles» en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles. En concreto, el tribunal analiza si dicha inscripción registral, cuando no sea condición para la validez y eficacia del negocio jurídico, debe analizarse en abstracto teniendo en cuenta la clase de acto o contrato documentado en la escritura pública; o si, aun siendo genéricamente inscribible, deben tenerse en consideración las circunstancias del acto o contrato concreto que pudieran afectar a su inscripción, especialmente si se trata de la imposibilidad de acceso del título al registro cuando esté afectado de vicios invalidantes el propio negocio jurídico documentado.
El Tribunal Supremo afronta la cuestión recordando previamente que, en términos generales, el hecho imponible de la modalidad de actos jurídicos documentados es la documentación en sí de ciertos actos jurídicos, de forma que aunque la eficacia de éstos puede someterse a alguna limitación temporal, no ocurre lo mismo con el documento que los soporta, pues éste existe y es eficaz desde que se formaliza. Por tanto, en términos generales, el alto tribunal defiende que el documento, como soporte físico, no se somete a limitación —o se formaliza o no se formaliza—, pero una vez exteriorizado, ya existe en el mundo jurídico, con independencia de que el acto o contrato documentado en él sea, o no, válido y eficaz. Esta es la razón, añade, por la que el devengo de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas se regula de forma separada del de las modalidades de operaciones societarias y de actos jurídicos documentados, ya que mientras en el primer caso el devengo es susceptible de diferimiento si concurre alguna limitación de la eficacia de acto o negocio en que se opera la adquisición, en las otras dos modalidades el devengo se produce en todo caso al formalizarse el acto sujeto a gravamen, formalización que no admite limitación de su eficacia.
Por tanto, señala el Tribunal Supremo, en línea de principio el artículo 31.2. del citado texto refundido debe interpretarse en el sentido de que es suficiente con que un documento sea susceptible de inscripción en un registro público de los mencionados, para que se produzca el hecho imponible, se haya inscrito o no efectivamente.
Ahora bien, teniendo en cuenta que la palabra central sobre la que gira la controversia es la inscribibilidad, el alto tribunal señala las dos posturas que ya se han adelantado sobre la interpretación de tal término. Esto es, bien la que defiende que la condición de inscribible sea abstracta o general —de forma que bastaría con que el negocio jurídico documentado, por su naturaleza, tuviera acceso al registro, al margen de que se hubiera inscrito o no, o, incluso, que no hubiera podido llevarse a cabo por razones formales o porque adolezca de algún vicio determinante de su invalidez—, o bien la postura que se inclina por atender a la inscribibilidad de cada título concreto.
En ese escenario, el tribunal recuerda los hechos del caso analizado, donde tras elevarse a público un documento privado de arrendamiento —compareciendo los representantes de una comunidad de propietarios como arrendadora y el representante del arrendatario—, las partes, sin haberse autoliquidado el impuesto, comparecieron de nuevo ante notario para dejar constancia de que «anulan y dejan sin efecto la elevación a publico formalizada en dicha escritura precedente toda vez que, existiendo dos comuneros propietarios del inmueble que son menores de edad, la representación alegada por la madre de dichos menores como titular de la patria potestad no abarcaría actos de disposición a los cuales se puede asimilar un arrendamiento de inmueble por plazo tan largo», extremo que se documentó en una diligencia que el notario insertó al final de la matriz.
Pues bien, en tal contexto el tribunal entiende que la cuestión debe analizarse no sólo reparando en si el déficit de consentimiento apreciado determina la nulidad radical o la mera anulabilidad del contrato escriturado, cuya inscripción en este caso no es condición de validez y eficacia del negocio documentado, sino sobre todo atendiendo al hecho de que aquí no estamos sólo ante un negocio jurídico inválido —nulo o anulable— que afecte únicamente al acto objeto de escritura notarial —el arrendamiento de un inmueble—, sino también al título inscribible, esto es, al documento notarial mismo de elevación a público de un contrato privado, lo que a juicio del tribunal cambia decisivamente el estado de la cuestión.
En opinión del Tribunal Supremo, en este caso existe un claro desistimiento del contrato por ambas partes que deja sin efecto el acta notarial determinante del título inscribible, extremo que el registrador confirmó —suspendiendo la inscripción a la vista de la diligencia extendida por el notario autorizante de la escritura objeto de calificación—, determinando que no existe contrato al no concurrir uno de sus elementos esenciales, el consentimiento de los interesados.
Por tanto, concluye el tribunal, no hay escritura pública que justifique el gravamen objeto de controversia, ya que no se habría producido el hecho imponible. Por ello, señala, aunque la sentencia a quo no abordó específicamente esa cuestión, ya que se detiene en la nulidad del negocio jurídico traslativo que era el objeto de la escritura, procede desestimar el recurso planteado por la Administración en este caso.
Es significativa, añade el tribunal, la indicación del Registrador de la Propiedad de que no existe contrato, lo que puede significar, de una parte, que hay un vicio del consentimiento que provoca la nulidad del contrato; pero hay otro sentido posible, dada la diligencia notarial, a la vista de la manifestación de voluntad prestada por las partes unas semanas después de otorgarse la escritura, por el que cabe entender que la escritura, como título inscribible, no llegó a otorgarse por la voluntad misma de los comparecientes.
