AJD: escritura que recoge la rectificación de distribución de las viviendas de un edifico y el cambio de uso de las mismas

La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante V1727-25, de 23 de septiembre, analiza si debe tributar por la modalidad de actos jurídicos documentados del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, la entidad dueña de un edifico con una única referencia catastral, que recientemente ha realizado una escritura de rectificación de distribución de las viviendas de las que está compuesto el edifico y un cambio de uso de las mismas a apartamentos turísticos.

A efectos de resolver la cuestión el centro directivo invoca el tenor literal del artículo 4 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, del que se desprende que cuando un mismo documento o contrato comprende varias convenciones sujetas al impuesto separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas.

Pues bien, en la operación planteada, señala la Dirección General, pueden diferenciarse las siguientes convenciones. Por un lado, la declaración de obra nueva —por la modificación de la distribución de las viviendas— y, por otro, el cambio de uso —de viviendas a apartamentos turísticos—.

Sentado lo anterior, es necesario analizar respecto de cada una de esas convenciones si se cumplen los requisitos exigidos por el artículo 31.2 del citado texto refundido, en cuyo caso la escritura pública en la que se formalicen tales actos estará sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales.

A esos efectos, dicho precepto exige (1) que se trate de primeras copias de escrituras y actas notariales; (2) que tengan por objeto cantidad o cosa valuable; (3) que contengan actos o contratos inscribibles en registro públicos como el Registro de la Propiedad; y (4) que no estén sujetos al impuesto sobre sucesiones y donaciones o a las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas u operaciones societarias del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

Pues bien, en relación con la declaración de obra nueva se cumplen los requisitos primero y cuarto, debiendo analizarse si también puede verificarse el cumplimiento del segundo y tercero. A esos efectos, señala la Dirección General, ambos se cumplirían también teniendo en cuenta que la declaración de obra nueva es un acto jurídico unilateral que tiene por objeto la constancia documental ante notario de la existencia de una obra nueva, a efectos de su acceso al Registro de la Propiedad. Por otra parte, la base imponible en las escrituras de declaración de obra nueva estará constituida por el valor real de coste de la obra nueva que se declare, tal y como establece el artículo 70 del Reglamento del impuesto.

Respecto al cambio de uso, en el supuesto que se examina concurren los requisitos primero, tercero y cuarto, por lo que el centro directivo analiza si también se cumple la exigencia de que la escritura en cuestión tenga por objeto cantidad o cosa valuable. A esos efectos, señala, si las viviendas y los apartamentos turísticos tuvieran la misma consideración desde el punto de vista urbanístico y no variara su valor catastral, la escritura de cambio de uso no tributaría por dicho concepto; ahora bien, si las normas urbanísticas consideraran que son elementos diferentes, deberán tributar por actos jurídicos documentados al reunir todos los requisitos del citado artículo 31.2. El contenido valuable sería el propio bien inmueble objeto de cambio de uso valorado conforme a lo establecido en el artículo 10 del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.