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Amplitud del ámbito de la anotación preventiva de demanda
16 de abril, 2019
Respondiendo a algunas dudas que se han planteado, preciso seguidamente la postura de nuestros tribunales sobre el ámbito de la anotación preventiva de demanda, medida cautelar que, según el artículo 42-1º de la Ley Hipotecaria podrá solicitar quien «demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real».
Sobre dicho ámbito ha dicho, por ejemplo, el Auto de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8ª, nº 417/2017, de 13 de noviembre (JUR 201836464), recogiendo una doctrina prácticamente generalizada: «el ámbito y objeto material del referido precepto hipotecario ha sido flexibilizado por la jurisprudencia, en el sentido de que podía acordarse en casos distintos de los específicamente enunciados, siempre y cuando los derechos que se ejercitaran tuvieran una cierta posibilidad de implicar una mutación jurídica inmobiliaria. La Ley de Enjuiciamiento amplía aún más dicho objeto ya que no lo circunscribe sólo a bienes o derechos susceptibles de ser inscritos en el Registro de la Propiedad, sino en cualquier Registro público. Es cierto que si nos atenemos a la propia literalidad del referido precepto, no cabe duda de que la demanda a anotar debe referirse a tales bienes o derechos, pero con ello no se excluye la posibilidad de anotaciones preventivas de demandas en las que se ejerciten acciones personales, siempre que el objeto de las mismas tenga una trascendencia registral, lo que se deducirá, más que de la clase de acción que se ejercite, de las consecuencias de carácter real que la acción pudiera llevar implícita».
Y, a continuación, recuerda el Auto que « Incluso la Dirección General de los Registros y Notariado fue reacia a la admisión de anotaciones preventivas de demanda por acciones personales con trascendencia real, pero a partir de la resolución de 29 marzo 1954, las viene admitiendo (…) y tanto ésta ( la Dirección General) como el Tribunal Supremo, han hecho una aplicación casuística a determinados y numerosos supuestos (revocación de donaciones, art. 649 (Código Civil); en acciones de reclamación de legítima, art. 15 LH; art. 84 y 85.3, del Reglamento Hipotecario; para supuestos de nulidad o ineficacia de testamentos, elevación a escritura pública de contrato privado, en reclamación de créditos refaccionarios, retracto arrendaticio, garantía de promesa de venta, retracto legal y otros muchos supuestos) en los que aparezca como ínsita en la acción personal la satisfacción del derecho, indirectamente, por medio de un derecho real. Por tanto, si en la acción de reclamación de obligaciones hay esa vocación a derecho real, la anotación preventiva de demanda del artículo 42.1 de la Ley se muestra conforme a derecho».
En definitiva, y con palabras del Auto de la Audiencia Provincial de Guadalajara, Sección 1ª, nº 51/2017, de 8 de junio (JUR 2017253495), «la naturaleza real que debe revestir la solicitud de anotación preventiva de demanda hay que deducirla más que de la clase de acción que se ejercita, de las consecuencias reales que lleva implícita su procedencia», por lo que será en la acreditación de éstas en lo que deberá centrar especialmente la atención el solicitante de la medida cautelar.
Sobre dicho ámbito ha dicho, por ejemplo, el Auto de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8ª, nº 417/2017, de 13 de noviembre (JUR 201836464), recogiendo una doctrina prácticamente generalizada: «el ámbito y objeto material del referido precepto hipotecario ha sido flexibilizado por la jurisprudencia, en el sentido de que podía acordarse en casos distintos de los específicamente enunciados, siempre y cuando los derechos que se ejercitaran tuvieran una cierta posibilidad de implicar una mutación jurídica inmobiliaria. La Ley de Enjuiciamiento amplía aún más dicho objeto ya que no lo circunscribe sólo a bienes o derechos susceptibles de ser inscritos en el Registro de la Propiedad, sino en cualquier Registro público. Es cierto que si nos atenemos a la propia literalidad del referido precepto, no cabe duda de que la demanda a anotar debe referirse a tales bienes o derechos, pero con ello no se excluye la posibilidad de anotaciones preventivas de demandas en las que se ejerciten acciones personales, siempre que el objeto de las mismas tenga una trascendencia registral, lo que se deducirá, más que de la clase de acción que se ejercite, de las consecuencias de carácter real que la acción pudiera llevar implícita».
Y, a continuación, recuerda el Auto que « Incluso la Dirección General de los Registros y Notariado fue reacia a la admisión de anotaciones preventivas de demanda por acciones personales con trascendencia real, pero a partir de la resolución de 29 marzo 1954, las viene admitiendo (…) y tanto ésta ( la Dirección General) como el Tribunal Supremo, han hecho una aplicación casuística a determinados y numerosos supuestos (revocación de donaciones, art. 649 (Código Civil); en acciones de reclamación de legítima, art. 15 LH; art. 84 y 85.3, del Reglamento Hipotecario; para supuestos de nulidad o ineficacia de testamentos, elevación a escritura pública de contrato privado, en reclamación de créditos refaccionarios, retracto arrendaticio, garantía de promesa de venta, retracto legal y otros muchos supuestos) en los que aparezca como ínsita en la acción personal la satisfacción del derecho, indirectamente, por medio de un derecho real. Por tanto, si en la acción de reclamación de obligaciones hay esa vocación a derecho real, la anotación preventiva de demanda del artículo 42.1 de la Ley se muestra conforme a derecho».
En definitiva, y con palabras del Auto de la Audiencia Provincial de Guadalajara, Sección 1ª, nº 51/2017, de 8 de junio (JUR 2017253495), «la naturaleza real que debe revestir la solicitud de anotación preventiva de demanda hay que deducirla más que de la clase de acción que se ejercita, de las consecuencias reales que lleva implícita su procedencia», por lo que será en la acreditación de éstas en lo que deberá centrar especialmente la atención el solicitante de la medida cautelar.
