Anotación preventiva de demanda sobre una finca de la que no es titular registral el demandado

1. Es conocido que tanto la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública como nuestros tribunales han flexibilizado el alcance de la medida cautelar de anotación preventiva de demanda. Como recuerda la Resolución de la Dirección General de 18 de febrero de 2021, el artículo 42-1º de la Ley Hipotecaria, que la regula, «da cobertura, no sólo a las demandas en que se ejercita una acción real, sino también a aquellas otras en que se hace valer una pretensión puramente personal que pueda conducir a una mutación jurídico-real inmobiliaria».

2. La Resolución de 1 de abril de 2025 (BOE nº 119, de 17 de mayo de 2025) analiza si es admisible esta medida cautelar, en el seno de un procedimiento ordinario, respecto de una finca inscrita en el registro a favor de persona distinta del demandado, concretamente de tres personas que no han sido demandadas, dándose, además, la circunstancia de que uno de los titulares registrales es el propio demandante.

El registrador había denegado la práctica de la anotación preventiva por falta de tracto sucesivo, al no figurar la finca inscrita a favor del demandado, y la Dirección General señala, en primer lugar, que esta parece la solución acertada en la generalidad de los casos: «entre los principios de nuestro Derecho hipotecario es básico el de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria)». Y las exigencias de este principio llevan a la conclusión de que, en el caso, por lo menos en principio, no procedería la práctica de la anotación preventiva de demanda, «toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral en el momento de presentación de dicho mandamiento».

3. Sin embargo, considera relevante y digno de ser analizado que, en el caso, existía un título de transmisión a favor del demandado que, presentado al Registro, aún no había sido inscrito por haber sido suspendida su inscripción, estando pendiente el proceso judicial promovido contra la misma, y que el demandante es uno de los titulares registrales de la finca.

Y, al respecto, el Centro Directivo, después de señalar que en diversas ocasiones ha estimado que no cabe la anotación preventiva de demanda cuando el titular registral de la finca es el propio demandante, dice: «Sin embargo, este criterio fue matizado con posterioridad por esta Dirección General (vid. Resoluciones de 14 de febrero de 2006 y 24 de enero de 2011) fundándose en el principio de tutela judicial efectiva, y admitiendo tal anotación cuando, de no hacerse, se produciría un supuesto de indefensión para el demandante, caso que ocurre cuando existe un título de transmisión o gravamen referente a la finca objeto de la demanda que aún no haya sido inscrito, pero cuya inscripción futura pudiera tener como consecuencia la adquisición por un tercero de la finca referida». Ello —continúa— «no es contrario al principio de tracto sucesivo, pues tal principio exige el rechazo del documento sólo cuando el titular de la finca es una tercera persona. Y sin que en el supuesto planteado sea necesario que el anotante inscriba previamente el título de adquisición del demandado, pues ello supondría un trámite superfluo en el caso de que la demanda fuera estimada. Además, la anotación de la demanda permitirá que no surjan terceros protegidos por la fe pública registral que insten la inscripción de sus derechos —como es posible ex artículo 312 del Reglamento Hipotecario—».