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Aplicación del Derecho común a la condición resolutoria incluida en un contrato de compraventa de un inmueble sito en Cataluña
22 de noviembre, 2019
La condición resolutoria por impago de cantidades aplazadas incluida en un contrato de compraventa de un inmueble tiene carácter contractual y no real, lo que tiene como consecuencia que la ley aplicable a la misma, en una situación interna, viene determinada por el artículo 10.5 del Código Civil («Se aplicará a las obligaciones contractuales la ley a que las partes se hayan sometido expresamente, siempre que tenga alguna conexión con el negocio de que se trate […].a falta de sometimiento expreso, se aplicará a los contratos relativos a bienes inmuebles la ley del lugar donde estén sitos […]»), y no por el artículo 10.1 del mismo cuerpo legal («La posesión, la propiedad y los demás derechos sobre bienes inmuebles, así como su publicidad, se regirán por la ley del lugar donde se hallen […]»). No son de aplicación a esas situaciones las normas de conflicto del Reglamento Roma I, sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales, previstas para supuestos internacionales.
La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) arriba mencionada aborda también otra cuestión relevante, relativa a la posibilidad de que las partes pacten en la compraventa comercial que se podrá proceder a la reinscripción a favor del vendedor sin consignar a favor de los terceros las cantidades cobradas del comprador, cuando haya una cláusula penal y las partes renuncien a valerse de la moderación judicial, si bien esta nota se ocupa solo de la primera cuestión.
En el caso, dos empresas domiciliadas en Madrid habían concluido en esta ciudad un contrato de compraventa de varios inmuebles, situados en diez comunidades autónomas distintas. En dicho contrato se incluyó una condición resolutoria expresa por impago de cantidades aplazadas, así como una cláusula en la que se indicaba que «La presente escritura se regirá, interpretará y construirá de acuerdo con el Derecho común español […]». La escritura de compraventa se presentó para su inscripción en los Registros correspondientes y fue calificada negativamente por el Registrador de la Propiedad de Granollers, que entendía que, en lo referido a los inmuebles sitos en Cataluña, era de aplicación el Derecho civil catalán, por tener la condición resolutoria carácter real.
La Dirección General no mantiene esta calificación con base, fundamentalmente, en los siguientes argumentos:
1) La condición resolutoria por impago de cantidades aplazadas incluida en un contrato de compraventa de un inmueble tiene carácter contractual tanto en Derecho común como en el Derecho catalán. En relación con el primero, la DGRN recuerda que la doctrina y la jurisprudencia del Tribunal Supremo han calificado la condición resolutoria expresa del artículo 1504 del Código Civil como un derecho potestativo o una facultad jurídica, es decir, en todo caso, un poder resolutorio con autonomía jurídica, fruto de la autonomía de la voluntad de las partes y no asimilable a un mecanismo de ejecución en sentido técnico. Su acceso registral no tiene como consecuencia su conversión en derecho real, pues la inscripción no convierte en real lo personal, sino que únicamente le atribuye eficacia frente a terceros, conforme al artículo 11 de la Ley Hipotecaria.
2) Siendo así, la norma de conflicto que determina, en una situación interna, la ley aplicable es el artículo 10.5 del Código Civil, que conduce a la ley escogida por las partes, siempre que presente alguna conexión con el supuesto. En este caso las partes escogieron el Derecho común, claramente vinculado con el supuesto de hecho puesto que es el de su domicilio y el del lugar de celebración del contrato.
A esas dos razones esenciales, la DGRN añade que:
a) El artículo 621-54 del Código Civil de Cataluña no tiene carácter imperativo en las compraventas entre empresarios, puesto que para tenerlo debería señalarlo expresamente o resultar necesariamente de su contenido, lo que no ocurre en relación con este precepto.
b) De acuerdo con el artículo 111-6 del Código Civil de Cataluña las partes pueden excluir voluntariamente la aplicación de las leyes civiles catalanas, salvo que sean imperativas, lo que han hecho en el caso a través de la cláusula de sumisión al Derecho común.
c) No cabe oponer a los argumentos anteriores ningún principio de territorialidad normativa. La territorialidad se puede predicar de todas las normas civiles coexistentes en España, tanto del Derecho común como del de las respectivas Comunidades Autónomas. No obstante, la coexistencia de distintos ordenamientos civiles en España permite la aplicación no puramente territorial del Derecho civil, de conformidad con las normas de Derecho interregional que resulten de aplicación.
(DGRN de 29 de agosto de 2019, BOE núm. 261, de 30 de octubre).
La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) arriba mencionada aborda también otra cuestión relevante, relativa a la posibilidad de que las partes pacten en la compraventa comercial que se podrá proceder a la reinscripción a favor del vendedor sin consignar a favor de los terceros las cantidades cobradas del comprador, cuando haya una cláusula penal y las partes renuncien a valerse de la moderación judicial, si bien esta nota se ocupa solo de la primera cuestión.
En el caso, dos empresas domiciliadas en Madrid habían concluido en esta ciudad un contrato de compraventa de varios inmuebles, situados en diez comunidades autónomas distintas. En dicho contrato se incluyó una condición resolutoria expresa por impago de cantidades aplazadas, así como una cláusula en la que se indicaba que «La presente escritura se regirá, interpretará y construirá de acuerdo con el Derecho común español […]». La escritura de compraventa se presentó para su inscripción en los Registros correspondientes y fue calificada negativamente por el Registrador de la Propiedad de Granollers, que entendía que, en lo referido a los inmuebles sitos en Cataluña, era de aplicación el Derecho civil catalán, por tener la condición resolutoria carácter real.
La Dirección General no mantiene esta calificación con base, fundamentalmente, en los siguientes argumentos:
1) La condición resolutoria por impago de cantidades aplazadas incluida en un contrato de compraventa de un inmueble tiene carácter contractual tanto en Derecho común como en el Derecho catalán. En relación con el primero, la DGRN recuerda que la doctrina y la jurisprudencia del Tribunal Supremo han calificado la condición resolutoria expresa del artículo 1504 del Código Civil como un derecho potestativo o una facultad jurídica, es decir, en todo caso, un poder resolutorio con autonomía jurídica, fruto de la autonomía de la voluntad de las partes y no asimilable a un mecanismo de ejecución en sentido técnico. Su acceso registral no tiene como consecuencia su conversión en derecho real, pues la inscripción no convierte en real lo personal, sino que únicamente le atribuye eficacia frente a terceros, conforme al artículo 11 de la Ley Hipotecaria.
2) Siendo así, la norma de conflicto que determina, en una situación interna, la ley aplicable es el artículo 10.5 del Código Civil, que conduce a la ley escogida por las partes, siempre que presente alguna conexión con el supuesto. En este caso las partes escogieron el Derecho común, claramente vinculado con el supuesto de hecho puesto que es el de su domicilio y el del lugar de celebración del contrato.
A esas dos razones esenciales, la DGRN añade que:
a) El artículo 621-54 del Código Civil de Cataluña no tiene carácter imperativo en las compraventas entre empresarios, puesto que para tenerlo debería señalarlo expresamente o resultar necesariamente de su contenido, lo que no ocurre en relación con este precepto.
b) De acuerdo con el artículo 111-6 del Código Civil de Cataluña las partes pueden excluir voluntariamente la aplicación de las leyes civiles catalanas, salvo que sean imperativas, lo que han hecho en el caso a través de la cláusula de sumisión al Derecho común.
c) No cabe oponer a los argumentos anteriores ningún principio de territorialidad normativa. La territorialidad se puede predicar de todas las normas civiles coexistentes en España, tanto del Derecho común como del de las respectivas Comunidades Autónomas. No obstante, la coexistencia de distintos ordenamientos civiles en España permite la aplicación no puramente territorial del Derecho civil, de conformidad con las normas de Derecho interregional que resulten de aplicación.
(DGRN de 29 de agosto de 2019, BOE núm. 261, de 30 de octubre).
