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PUBLICACIÓN
Aspectos fiscales del arrendamiento de inmuebles con opción de compra
19 de abril, 2021
La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante V0049-21, de 18 de enero, analiza las consecuencias fiscales de una operación en virtud de la cual una persona física alquila su local comercial con opción de compra, teniendo el contrato una vigencia de dos años durante los cuales percibirá una renta en concepto de alquiler cuyo importe total será descontado del precio fijado para la venta, en el caso de que el arrendatario comprador decidiese ejercerla al vencimiento de dicho plazo.
El centro directivo recuerda, en primer lugar, que en virtud del contrato de opción de compra, una de las partes, concedente de la opción, atribuye a la otra, beneficiaria de la opción, el llamado derecho de opción o mejor «facultad de configuración», entendiéndose ésta como una facultad que permite a quien la ostenta configurar en el futuro una relación jurídica a su favor que permite decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la celebración de un contrato, que en el caso de la opción de compra, es un contrato de compraventa. Ejercitada la opción de compra se consuma el contrato por el que se concedió y se perfecciona la compraventa.
Teniendo en cuenta lo anterior, la citada operación tendrá las siguientes consecuencias a efectos del impuesto sobre la renta de las personas físicas:
— En primer lugar, las rentas derivadas del arrendamiento, en este caso realizado al margen de cualquier actividad económica, tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario para el arrendador, integrándose en su base imponible general.
— En segundo lugar, la concesión de la opción de compra sobre un inmueble produce en el concedente una ganancia de patrimonio —según lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006—, que nace en el momento de dicha concesión y que, al no derivar de una transmisión, se clasifica como renta general a efectos del cálculo del impuesto —de acuerdo con lo establecido en el artículo 45 de la Ley 35/2006—. En ese sentido la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha determinado que su importe se calculará atendiendo al valor efectivamente satisfecho, siempre que no sea inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá este, deduciéndose de dicho valor los gastos y tributos inherentes a la operación que hayan sido satisfechos por el concedente. Por otra parte, la imputación de la ganancia deberá efectuarse —de acuerdo con lo previsto en el artículo 14.1 de la Ley 35/2006—, en el período impositivo en el que se formalice el derecho de opción de compra sobre el inmueble.
— En tercer lugar, si posteriormente se ejercitase la opción de compra en los términos convenidos, la transmisión del inmueble por su propietario —arrendador—, ocasionará una nueva alteración patrimonial según lo dispuesto en el artículo 33.1 del referido texto legal, determinada conforme a lo dispuesto en el artículo 35.
— Por último, en casos como el analizado, en los que se hubiera acordado que del precio total convenido se descontarían tanto la cuantía recibida previamente por el arrendador en concepto de opción de compra sobre dicho inmueble, como las cantidades satisfechas por el arrendamiento del citado inmueble hasta el ejercicio de la opción de compra, dichas cantidades constituirán un menor valor de transmisión a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que derive de la citada venta, renta que se imputará en el período impositivo en el que se ejercite la opción de compra por el adquirente, integrándose en la base imponible del ahorro, conforme a lo previsto en el artículo 49 de la Ley 35/2006.
El centro directivo recuerda, en primer lugar, que en virtud del contrato de opción de compra, una de las partes, concedente de la opción, atribuye a la otra, beneficiaria de la opción, el llamado derecho de opción o mejor «facultad de configuración», entendiéndose ésta como una facultad que permite a quien la ostenta configurar en el futuro una relación jurídica a su favor que permite decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la celebración de un contrato, que en el caso de la opción de compra, es un contrato de compraventa. Ejercitada la opción de compra se consuma el contrato por el que se concedió y se perfecciona la compraventa.
Teniendo en cuenta lo anterior, la citada operación tendrá las siguientes consecuencias a efectos del impuesto sobre la renta de las personas físicas:
— En primer lugar, las rentas derivadas del arrendamiento, en este caso realizado al margen de cualquier actividad económica, tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario para el arrendador, integrándose en su base imponible general.
— En segundo lugar, la concesión de la opción de compra sobre un inmueble produce en el concedente una ganancia de patrimonio —según lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006—, que nace en el momento de dicha concesión y que, al no derivar de una transmisión, se clasifica como renta general a efectos del cálculo del impuesto —de acuerdo con lo establecido en el artículo 45 de la Ley 35/2006—. En ese sentido la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha determinado que su importe se calculará atendiendo al valor efectivamente satisfecho, siempre que no sea inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá este, deduciéndose de dicho valor los gastos y tributos inherentes a la operación que hayan sido satisfechos por el concedente. Por otra parte, la imputación de la ganancia deberá efectuarse —de acuerdo con lo previsto en el artículo 14.1 de la Ley 35/2006—, en el período impositivo en el que se formalice el derecho de opción de compra sobre el inmueble.
— En tercer lugar, si posteriormente se ejercitase la opción de compra en los términos convenidos, la transmisión del inmueble por su propietario —arrendador—, ocasionará una nueva alteración patrimonial según lo dispuesto en el artículo 33.1 del referido texto legal, determinada conforme a lo dispuesto en el artículo 35.
— Por último, en casos como el analizado, en los que se hubiera acordado que del precio total convenido se descontarían tanto la cuantía recibida previamente por el arrendador en concepto de opción de compra sobre dicho inmueble, como las cantidades satisfechas por el arrendamiento del citado inmueble hasta el ejercicio de la opción de compra, dichas cantidades constituirán un menor valor de transmisión a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que derive de la citada venta, renta que se imputará en el período impositivo en el que se ejercite la opción de compra por el adquirente, integrándose en la base imponible del ahorro, conforme a lo previsto en el artículo 49 de la Ley 35/2006.
