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Avales de cuantía inferior a las cantidades adelantadas para la compraventa de vivienda
15 de enero, 2020
La sentencia del Tribunal Supremo 643/2019, de 27 noviembre, reitera para el caso controvertido una doctrina que parece estar claramente establecida en la Sala. Se trata de un extremo relativo al aseguramiento de cantidades adelantadas en la compraventa de viviendas, conforme a la Ley (hoy derogada) 57/1968 y la Disposición Adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación. La única cuestión planteada en el presente recurso es la eficacia frente al comprador del límite cuantitativo del aval prestado en su día por la entidad bancaria demandada en garantía de la devolución de las cantidades anticipadas por el comprador. No se discute que, pese a que el objeto de la compraventa fue un local y no una vivienda, el comprador estaba protegido por la Ley 57/1968, en virtud de lo dispuesto en el artículo 2.2 de la Ley gallega 4/2003, por la remisión que contiene a la ley estatal. El comprador y recurrente alega en su favor la doctrina establecida en las sentencias del Tribunal Supremo 476/2013, 218/2014, 780/2014, según la cual la garantía (seguro o aval) ha de cubrir la totalidad de las cantidades anticipadas por el comprador, aunque en el documento correspondiente se haga constar un límite máximo inferior. La entidad de crédito se defiende alegando las circunstancias del caso (el aval se concertó con el promotor sin saberse entonces cuáles serían las cantidades entregadas por los compradores).
Según la Sala, y con cita de precedentes, la entidad de crédito responde de todas las cantidades anticipadas, sin que proceda respetar los límites cuantitativos del aval o de la póliza de seguro, pues la Ley 57/1968 no establece límites y exige la cobertura de todas las cantidades entregadas y la integridad de los intereses legales hasta que la vivienda se entregue y cuente con cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. Sobre el punto referido por la entidad, la sentencia 420/2017, con apoyo en la sentencia 439/2016, destaca que «la entidad avalista pudo conocer la entrega a cuenta del precio en concepto de reserva con haber requerido al promotor una copia de los contratos», argumento coherente a su vez con la Orden de 29 de noviembre de 1968 que, en relación con la garantía en forma de seguro de caución, imponía a las entidades aseguradoras el previo conocimiento de los contratos cuyos anticipos garantizasen.
La jurisprudencia de la Sala es irrecusable. Mas no por el argumento de autoridad de que la entidad aseguradora o avalista no puede voluntariamente limitar el alcance cuantitativo de la garantía. Tal cosa no resulta de la ley, ni la entidad avalista tiene impuesta en favor del comprador un específico deber contractual de pagar contingentemente una determinada cantidad establecida per relationem con el contrato de compraventa. La obligación de pagar más allá de la póliza proviene de una exigencia de la buena fe. La entidad avalista está sujeta a una duty of care frente al cliente; tiene que advertirle y hacerle saber que la póliza individual que está recibiendo no alcanza el total de las cantidades entregadas, y que deberá dirigirse con la queja al promotor. Esto es sin duda así cuando la entidad avalista es la misma que recibe en cuenta los pagos adelantados. Pero también cuando no es éste el caso. De este incumplimiento responde e indemnizará en concepto de daños la diferencia entre lo afianzado y lo pagado.
Según la Sala, y con cita de precedentes, la entidad de crédito responde de todas las cantidades anticipadas, sin que proceda respetar los límites cuantitativos del aval o de la póliza de seguro, pues la Ley 57/1968 no establece límites y exige la cobertura de todas las cantidades entregadas y la integridad de los intereses legales hasta que la vivienda se entregue y cuente con cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. Sobre el punto referido por la entidad, la sentencia 420/2017, con apoyo en la sentencia 439/2016, destaca que «la entidad avalista pudo conocer la entrega a cuenta del precio en concepto de reserva con haber requerido al promotor una copia de los contratos», argumento coherente a su vez con la Orden de 29 de noviembre de 1968 que, en relación con la garantía en forma de seguro de caución, imponía a las entidades aseguradoras el previo conocimiento de los contratos cuyos anticipos garantizasen.
La jurisprudencia de la Sala es irrecusable. Mas no por el argumento de autoridad de que la entidad aseguradora o avalista no puede voluntariamente limitar el alcance cuantitativo de la garantía. Tal cosa no resulta de la ley, ni la entidad avalista tiene impuesta en favor del comprador un específico deber contractual de pagar contingentemente una determinada cantidad establecida per relationem con el contrato de compraventa. La obligación de pagar más allá de la póliza proviene de una exigencia de la buena fe. La entidad avalista está sujeta a una duty of care frente al cliente; tiene que advertirle y hacerle saber que la póliza individual que está recibiendo no alcanza el total de las cantidades entregadas, y que deberá dirigirse con la queja al promotor. Esto es sin duda así cuando la entidad avalista es la misma que recibe en cuenta los pagos adelantados. Pero también cuando no es éste el caso. De este incumplimiento responde e indemnizará en concepto de daños la diferencia entre lo afianzado y lo pagado.
