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Bajo el volcán (II). Derechos de propiedad y otros derechos cubiertos por la lava
6 de octubre, 2021
¿Se pierde el dominio de la finca cubierta por la lava solidificada?
No se pierde. En la regulación civil, el dominio inmobiliario no se pierde simplemente por la «alteración de la forma de la cosa» («nueva especie» en los bienes muebles, art. 383 Código Civil, en adelante CC) ni por el borrado de sus límites, ni por la desaparición jurídica de la finca catastral o registral. Ni tan siquiera el legado hereditario de tal finca se perdería, aunque se concediera que ya «no se conserva la cosa», porque la lava no ha sido provocada por el testador (art. 869.1º CC). Más aún, el propietario de la finca adquiere por accesión natural lo que se incorpora sobre el suelo y no pertenece a un dueño preexistente (arts. 350 y 358 CC: la lava ni siquiera es dominio público). Incluso si el suelo y subsuelo histórico fuera «arrancado» (art. 368 CC). El dominio «cubierto» por meteoros naturales sólo se pierde cuando en un río navegable y flotable se abre un nuevo cauce de agua (art. 372 CC) o cuando el mar inunda permanentemente terrenos otrora privados (art. 4.3 Ley de Costas). La legislación hipotecaria (que, por supuesto, no se representó casos como el de Cumbre Vieja) ofrece instrumentos que, adecuadamente aplicados a casos de esta suerte, permitirían restaurar la concordancia entre el Registro y la nueva realidad de las fincas (cfr. arts. 198, 199, 200, 201, 204 Ley Hipotecaria, en adelante LH).
¿Se extinguen por fuerza mayor los arrendamientos agrícolas o urbanos que fueron concertados sobre fincas de esta condición?
Se extinguen por fuerza mayor, sin necesidad de que sea resuelto por las partes. Cada parte sufrirá el riesgo económico que para ella comporte esta extinción. No existe un «derecho de retorno» sobre la lava.
¿Se extinguen los usufructos constituidos sobre estas fincas?
No se da la circunstancia del artículo 513.5º CC («pérdida total de la cosa usufructuada»). El usufructo permanece, y se extiende a la lava, como una accesión natural del terreno (art. 479 CC). No importa que la lava arrase con edificios existentes en la finca usufructuada, ni siquiera si el edificio (no el suelo) fuere el único activo usufructuado (art. 517 CC).
¿Se extinguen las servidumbres preexistentes?
En una preciosa norma heredada del Derecho romano, el artículo 546.3º CC ofrece una solución con encanto. La servidumbre se pierde cuando «los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre», lo que se resuelve en una cuestión de hecho. Mas incluso en este caso, la servidumbre resta en estado durmiente, y «revive» (sic) si luego se recupera un estado físico compatible con el ejercicio de la servidumbre, siempre que no hayan transcurrido ya más de veinte años de no uso. Las servidumbres que se extingan por esta causa no generan derecho de indemnización, aunque el titular del predio dominante hubiera adquirido la servidumbre por precio.
¿Se extinguen los préstamos hipotecarios que gravaban las fincas afectadas?
En principio, la hipoteca de la finca se extiende a las accesiones naturales (art. 109 LH). Y también en principio los créditos de dinero no se extinguen bajo el volcán, por lo que el prestatario seguiría obligado a su pago, no sólo con el valor de la finca sino con otros bienes distintos, cualquiera sea el futuro de la finca gravada. Puede ocurrir que en el futuro estas fincas sean expropiadas e incorporadas a un parque natural. Si así fuera, el justiprecio cobrado se subrogará en el lugar de la finca, y sobre este precio tendrá el acreedor hipotecante un derecho de prenda (art. 110 LH). La cuestión, con todo, no queda resuelta con la perspectiva jurídico real que se acaba de explicar. Lo que verdaderamente importa saber es si el prestatario puede pedir una rebaja o supresión de la amortización de la deuda como resultado de la pérdida definitiva de la vivienda que se construyó con el préstamo. Y no puede. La cláusula rebus sic stantibus pretende resolver los problemas de desequilibrio extremo sobrevenido en el sinalagma contractual. Y aquí no hay desequilibrio; si se reduce el coste de la hipoteca, el banco es el que asume el riesgo sobrevenido, teniendo en cuenta que él mismo ha sufrido una merma por los efectos del volcán, pues de hecho habrá perdido en términos económicos la garantía real de que disfrutaba para el cobro del préstamo. El coste del préstamo sigue quedando en el prestatario; el coste de la insolvencia de éste es en buena parte transferido al financiador.
¿Puede el titular de una opción de compra solicitar rebaja del precio de opción como consecuencia del menor o nulo valor de la finca bajo la colada?
No puede, ese es su riesgo, del que puede liberarse no ejercitando la opción, pero no ejercitándola a costa del concedente de la misma.
¿Pueden en general los titulares de explotaciones empresariales no cubiertas por la lava pedir una reducción de precio, canon o renta, sobre la base de la pérdida de actividad económica que sufre y sufrirá La Palma por la actividad del volcán?
Es una cuestión de hecho saber cuál (si alguna) será la reducción de la actividad económica subsiguiente a la colada de Cumbre Vieja. En su caso y si otra cosa no se desprende de los contratos existentes, deberían aplicarse las soluciones arbitradas por la regla rebus sic stantibus.
No se pierde. En la regulación civil, el dominio inmobiliario no se pierde simplemente por la «alteración de la forma de la cosa» («nueva especie» en los bienes muebles, art. 383 Código Civil, en adelante CC) ni por el borrado de sus límites, ni por la desaparición jurídica de la finca catastral o registral. Ni tan siquiera el legado hereditario de tal finca se perdería, aunque se concediera que ya «no se conserva la cosa», porque la lava no ha sido provocada por el testador (art. 869.1º CC). Más aún, el propietario de la finca adquiere por accesión natural lo que se incorpora sobre el suelo y no pertenece a un dueño preexistente (arts. 350 y 358 CC: la lava ni siquiera es dominio público). Incluso si el suelo y subsuelo histórico fuera «arrancado» (art. 368 CC). El dominio «cubierto» por meteoros naturales sólo se pierde cuando en un río navegable y flotable se abre un nuevo cauce de agua (art. 372 CC) o cuando el mar inunda permanentemente terrenos otrora privados (art. 4.3 Ley de Costas). La legislación hipotecaria (que, por supuesto, no se representó casos como el de Cumbre Vieja) ofrece instrumentos que, adecuadamente aplicados a casos de esta suerte, permitirían restaurar la concordancia entre el Registro y la nueva realidad de las fincas (cfr. arts. 198, 199, 200, 201, 204 Ley Hipotecaria, en adelante LH).
¿Se extinguen por fuerza mayor los arrendamientos agrícolas o urbanos que fueron concertados sobre fincas de esta condición?
Se extinguen por fuerza mayor, sin necesidad de que sea resuelto por las partes. Cada parte sufrirá el riesgo económico que para ella comporte esta extinción. No existe un «derecho de retorno» sobre la lava.
¿Se extinguen los usufructos constituidos sobre estas fincas?
No se da la circunstancia del artículo 513.5º CC («pérdida total de la cosa usufructuada»). El usufructo permanece, y se extiende a la lava, como una accesión natural del terreno (art. 479 CC). No importa que la lava arrase con edificios existentes en la finca usufructuada, ni siquiera si el edificio (no el suelo) fuere el único activo usufructuado (art. 517 CC).
¿Se extinguen las servidumbres preexistentes?
En una preciosa norma heredada del Derecho romano, el artículo 546.3º CC ofrece una solución con encanto. La servidumbre se pierde cuando «los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre», lo que se resuelve en una cuestión de hecho. Mas incluso en este caso, la servidumbre resta en estado durmiente, y «revive» (sic) si luego se recupera un estado físico compatible con el ejercicio de la servidumbre, siempre que no hayan transcurrido ya más de veinte años de no uso. Las servidumbres que se extingan por esta causa no generan derecho de indemnización, aunque el titular del predio dominante hubiera adquirido la servidumbre por precio.
¿Se extinguen los préstamos hipotecarios que gravaban las fincas afectadas?
En principio, la hipoteca de la finca se extiende a las accesiones naturales (art. 109 LH). Y también en principio los créditos de dinero no se extinguen bajo el volcán, por lo que el prestatario seguiría obligado a su pago, no sólo con el valor de la finca sino con otros bienes distintos, cualquiera sea el futuro de la finca gravada. Puede ocurrir que en el futuro estas fincas sean expropiadas e incorporadas a un parque natural. Si así fuera, el justiprecio cobrado se subrogará en el lugar de la finca, y sobre este precio tendrá el acreedor hipotecante un derecho de prenda (art. 110 LH). La cuestión, con todo, no queda resuelta con la perspectiva jurídico real que se acaba de explicar. Lo que verdaderamente importa saber es si el prestatario puede pedir una rebaja o supresión de la amortización de la deuda como resultado de la pérdida definitiva de la vivienda que se construyó con el préstamo. Y no puede. La cláusula rebus sic stantibus pretende resolver los problemas de desequilibrio extremo sobrevenido en el sinalagma contractual. Y aquí no hay desequilibrio; si se reduce el coste de la hipoteca, el banco es el que asume el riesgo sobrevenido, teniendo en cuenta que él mismo ha sufrido una merma por los efectos del volcán, pues de hecho habrá perdido en términos económicos la garantía real de que disfrutaba para el cobro del préstamo. El coste del préstamo sigue quedando en el prestatario; el coste de la insolvencia de éste es en buena parte transferido al financiador.
¿Puede el titular de una opción de compra solicitar rebaja del precio de opción como consecuencia del menor o nulo valor de la finca bajo la colada?
No puede, ese es su riesgo, del que puede liberarse no ejercitando la opción, pero no ejercitándola a costa del concedente de la misma.
¿Pueden en general los titulares de explotaciones empresariales no cubiertas por la lava pedir una reducción de precio, canon o renta, sobre la base de la pérdida de actividad económica que sufre y sufrirá La Palma por la actividad del volcán?
Es una cuestión de hecho saber cuál (si alguna) será la reducción de la actividad económica subsiguiente a la colada de Cumbre Vieja. En su caso y si otra cosa no se desprende de los contratos existentes, deberían aplicarse las soluciones arbitradas por la regla rebus sic stantibus.
