Cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta de un inmueble que ha sido objeto de una reforma integral: obras de conservación y reparación vs mejoras
20 de enero, 2026
El Tribunal Económico Administrativo Regional de Madrid, en su Resolución de 25 de noviembre de 2025 (RG 28/20118/2024) afronta una cuestión que en muchas ocasiones genera controversia entre la Administración tributaria y los obligados tributarios. Nos referimos a la calificación que ha de otorgarse a las obras realizadas en un inmueble, bien como gastos de conservación o reparación, bien como gastos destinados a la mejora de los mismos, extremo que influirá en el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que se derivará de tal inmueble cuando el mismo sea objeto de transmisión.
A esos efectos, atendiendo a las reglas que la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas establece en sus artículos 34 y siguientes para calcular las ganancias o pérdidas patrimoniales, cuando el elemento patrimonial transmitido sea un inmueble, el importe de las mismas derivará de la diferencia entre sus valores de transmisión y adquisición, teniendo en cuenta que formará parte de este último valor el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble, pero no los gastos de reparación y conservación.
En ese contexto el tribunal regional dilucida si, como defiende la parte recurrente, son obras de mejora las realizadas sobre una vivienda para proceder al cambio del baño y la cocina, la sustitución de las instalaciones de electricidad y de fontanería, el cambio de suelos, ventanas, etc., así como la instalación de climatización, antes inexistente. En ese contexto, la Administración entendió que todas ellas eran obras de conservación y reparación, salvo la referidas a la climatización, respecto de las que aceptaba la calificación de mejora por tratarse de «algo que no existía con anterioridad».
Pues bien, a efectos de resolver la cuestión, el tribunal recuerda los criterios vertidos al respecto tanto por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid como por el Tribunal Supremo.
Así, en primer lugar, alude al criterio vertido en la Sentencia 247/2024, de 10 de abril, del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, donde se concluyó que debían calificarse como obras de mejora las realizadas en ese caso —albañilería (colocación falso techo, guarnecido de yeso, recibido y aplomado en tabiquería), electricidad (suministro y colocación del cuadro general, puntos de luz, tomas de corriente), fontanería (montaje de aparatos sanitarios, red de distribución), suelos (suministro y colocación), pintura, y carpintería de aluminio (cercos de ventanas y balcones)— porque «se procedió a la sustitución de todos los elementos necesarios para la consideración de vivienda de un espacio físico, así como la realización de obras de consolidación en el piso y en el edificio en que se asienta», no siendo, por tanto, meras reparaciones o sustituciones de elementos concretos que habrían de calificarse como gastos de reparación o conservación. En la misma línea el citado Tribunal Superior de Justicia, en su Sentencia 507/24 de fecha 26 de junio, ante obras similares a las anteriores, señalaba que se trataba de «gastos de mejora que redundan en la renovación y modernización de sus dependencias y en un evidente alargamiento de su vida útil».
En segundo lugar, el Tribunal Económico Administrativo Regional de Madrid se remite a la jurisprudencia del Tribunal Supremo de la que se desprende que el concepto de «mejora» integra al conjunto de actuaciones mediante las que se aumenta la capacidad productiva o de uso o se produce un alargamiento de la vida útil del elemento patrimonial sobre el que se realizan. Por el contrario, el concepto de «conservación y reparación» se refiere a los gastos efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales y los realizados para la sustitución de elementos.
Teniendo en cuenta los criterios anteriores, el tribunal regional recuerda estamos ante una cuestión eminentemente probatoria, por lo que el obligado tributario ha de disponer de suficientes elementos de prueba que acrediten la verdadera naturaleza de las obras proyectadas, tales como, entre otros, dictámenes de profesionales específicamente habilitados para ello o el visado y, si procede, calificación del proyecto por parte de colegios profesionales.
En esa línea, el tribunal regional, siguiendo el criterio del Tribunal Económico Administrativo Central vertido en su Resolución de 25 de septiembre de 2023 (RG 00/00946/2020), considera razonable admitir como prueba de la existencia de mejoras el hecho de que las obras realizadas califiquen como rehabilitación a efectos de aplicar el tipo reducido del 10% a efectos del impuesto sobre el valor añadido, puesto que las obras que en la normativa de este impuesto se consideran de rehabilitación, reúnen la envergadura y sustantividad para poder concluir que constituyen una ampliación o mejora, en atención a las condiciones cualitativas y cuantitativas demandadas. Así, cualitativamente, se admitirían aquellas obras de rehabilitación en que más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se correspondiera con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación; y, cuantitativamente, cuando el importe total de las obras excediera del 25% del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo.
Pues bien, trasladado todo lo anterior al caso analizado, el tribunal regional estima las pretensiones de la parte recurrente, ya que la revisión de las facturas presentadas, el presupuesto y el alcance de las obras ejecutadas son elementos que permiten concluir que se trató de una reforma integral del inmueble, tal y como establecen las sentencias del Tribunal Superior de Justicia Madrid anteriormente citadas (demolición tabiquería, sustitución de instalación eléctrica, reforma de baño, sustitución de puertas y ventanas, etc.).
Así pues, las pruebas que puedan aportarse para acreditar la verdadera entidad de una reforma sobre un inmueble —dictámenes de profesionales, calificación del proyecto por colegios profesionales, facturas, presupuestos, documentación gráfica, etc.— serán determinantes para confirmar su calificación como obras de mejora, incrementando así el valor de adquisición del inmueble y reduciendo el importe de la ganancia patrimonial que pueda generarse con su transmisión.
