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PUBLICACIÓN
Cálculo de la ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda parcialmente adquirida al condómino mediante compensación
20 de junio, 2022
La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante V0548-22, de 18 de marzo, analiza varias cuestiones fiscales relativas a una operación en virtud de la cual un matrimonio, tras su divorcio en 2013, disolvió el condominio que tenían al 50 por ciento sobre la que fue su vivienda habitual desde 1996, adjudicándose uno de los ex cónyuges el 100 por ciento de la misma, asumiendo también la totalidad del pago de la hipoteca que gravaba dicha vivienda y compensando al otro ex cónyuge en metálico por la diferencia correspondiente. Posteriormente, en 2015, el adjudicatario arrendó la vivienda pasando a residir en una nueva, adquirida ese mismo año y financiada parcialmente con un préstamo hipotecario.
En ese contexto, dicho sujeto se plantea vender la vivienda adquirida en 1996 y destinar el importe obtenido a la cancelación de los préstamos hipotecarios pendientes, por lo que plantea las siguientes dudas:
— En primer lugar, cómo ha de calcularse el valor de adquisición de la vivienda, a efectos de calcular la ganancia patrimonial que se obtenga con su venta, y si en la determinación del mismo se deben tener en cuenta los ingresos procedentes del arrendamiento de la vivienda.
— En segundo lugar, si existe la posibilidad de aplicar la exención por reinversión considerando la cancelación de los préstamos hipotecarios.
En relación con la primera de las cuestiones apuntadas la Dirección General recuerda —teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley 35/2006—, que la disolución de una comunidad de bienes adjudicando a cada comunero elementos patrimoniales en proporción a su participación en la comunidad, no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial. En estos supuestos no se podrán actualizar los valores de los bienes o derechos recibidos, que conservarán los valores de adquisición originarios, y, a efectos de futuras transmisiones, las fechas de adquisición originarias.
Sin embargo, en el caso analizado la adjudicación no se correspondió con las respectivas cuota de titularidad, ya que uno de los cónyuges se adjudicó la vivienda en su totalidad, atribuyéndose así un mayor valor que el correspondiente a su cuota parte, extremo que fue compensando a su ex cónyuge con un pago en metálico y con la asunción de la parte del crédito hipotecario que le correspondía a éste, operación que generó para éste una ganancia o pérdida patrimonial resultante de la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión del inmueble.
Sentado lo anterior, a efectos de calcular ahora el valor de adquisición de la vivienda que el cónyuge adjudicatario se plantea transmitir, habrá que diferenciar:
(i) El valor de adquisición del 50 por ciento de la vivienda que adquirió en 1996, formado por el importe real por el que dicha adquisición se hubiese efectuado, más el coste de las inversiones y mejoras efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
(ii) El valor de adquisición del 50 por ciento de la vivienda adquirida en 2003 con motivo de la disolución del condominio, que será la suma de la compensación en metálico más la carga hipotecaria asumida por el consultante que correspondía a su ex cónyuge en el momento de la disolución del condominio, así como los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, y en su caso, el coste de las inversiones y mejoras efectuadas.
(iii) Pero, además, al tratarse de una vivienda que ha estado arrendada durante varios años, el cónyuge adjudicatario habrá obtenido rendimientos de capital inmobiliario —partiendo de la consideración de que el arrendamiento no se realizará como actividad económica— por lo que habrá de tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 40 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. En él se establece que «el valor de adquisición de los elementos patrimoniales transmitidos se minorará en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto. A estos efectos, se considerará como amortización mínima la resultante del período máximo de amortización o el porcentaje fijo que corresponda, según cada caso». Por tanto, a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial que pueda generarse con la transmisión de la vivienda, el obligado tributario habrá de determinar el valor de adquisición del inmueble minorando el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles durante el periodo de arrendamiento, con independencia de que las haya practicado o no.
Respecto a la segunda de las cuestiones planteadas en este caso, relativa a la posibilidad de aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual —regulada por los artículos 38.1 de la Ley 35/2006 y 41 del Reglamento del impuesto— el centro directivo descarta tal posibilidad. Y ello, básicamente, porque en este supuesto no concurren dos de los requisitos que el artículo 41.bis del citado reglamento asocia al concepto de vivienda habitual. En ese sentido, la Dirección General constata que la adquisición de la nueva vivienda se produjo en 2015 sin que se hubiera producido todavía la transmisión de la vivienda precedente, por lo que, cuando se realice dicha transmisión, habrá transcurrido ya el plazo de los dos años desde la adquisición, requisito temporal al que se condiciona la posibilidad de aplicar la exención. Por otra parte, desde 2015 su antigua vivienda habitual se destinó al arrendamiento, por lo que desde ese momento dejó de tener para él la consideración de vivienda habitual exigida para poder aplicar la exención.
Por tanto, el centro directivo concluye que la transmisión de la vivienda en este caso no generará el derecho a aplicar la exención objeto de análisis, de forma que la ganancia patrimonial que, en su caso, se ponga de manifiesto con la venta, habrá de integrarse en su totalidad en la base imponible del ahorro del impuesto sobre la renta de las personas físicas.
Por tanto, la consulta vinculante analizada, pone de relieve las diferentes implicaciones fiscales que pueden derivarse de procesos de disolución de comunidades de bienes, en función del modo en que se efectúen, resultando aconsejable una planificación fiscal ex ante.
En ese contexto, dicho sujeto se plantea vender la vivienda adquirida en 1996 y destinar el importe obtenido a la cancelación de los préstamos hipotecarios pendientes, por lo que plantea las siguientes dudas:
— En primer lugar, cómo ha de calcularse el valor de adquisición de la vivienda, a efectos de calcular la ganancia patrimonial que se obtenga con su venta, y si en la determinación del mismo se deben tener en cuenta los ingresos procedentes del arrendamiento de la vivienda.
— En segundo lugar, si existe la posibilidad de aplicar la exención por reinversión considerando la cancelación de los préstamos hipotecarios.
En relación con la primera de las cuestiones apuntadas la Dirección General recuerda —teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley 35/2006—, que la disolución de una comunidad de bienes adjudicando a cada comunero elementos patrimoniales en proporción a su participación en la comunidad, no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial. En estos supuestos no se podrán actualizar los valores de los bienes o derechos recibidos, que conservarán los valores de adquisición originarios, y, a efectos de futuras transmisiones, las fechas de adquisición originarias.
Sin embargo, en el caso analizado la adjudicación no se correspondió con las respectivas cuota de titularidad, ya que uno de los cónyuges se adjudicó la vivienda en su totalidad, atribuyéndose así un mayor valor que el correspondiente a su cuota parte, extremo que fue compensando a su ex cónyuge con un pago en metálico y con la asunción de la parte del crédito hipotecario que le correspondía a éste, operación que generó para éste una ganancia o pérdida patrimonial resultante de la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión del inmueble.
Sentado lo anterior, a efectos de calcular ahora el valor de adquisición de la vivienda que el cónyuge adjudicatario se plantea transmitir, habrá que diferenciar:
(i) El valor de adquisición del 50 por ciento de la vivienda que adquirió en 1996, formado por el importe real por el que dicha adquisición se hubiese efectuado, más el coste de las inversiones y mejoras efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
(ii) El valor de adquisición del 50 por ciento de la vivienda adquirida en 2003 con motivo de la disolución del condominio, que será la suma de la compensación en metálico más la carga hipotecaria asumida por el consultante que correspondía a su ex cónyuge en el momento de la disolución del condominio, así como los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, y en su caso, el coste de las inversiones y mejoras efectuadas.
(iii) Pero, además, al tratarse de una vivienda que ha estado arrendada durante varios años, el cónyuge adjudicatario habrá obtenido rendimientos de capital inmobiliario —partiendo de la consideración de que el arrendamiento no se realizará como actividad económica— por lo que habrá de tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 40 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. En él se establece que «el valor de adquisición de los elementos patrimoniales transmitidos se minorará en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto. A estos efectos, se considerará como amortización mínima la resultante del período máximo de amortización o el porcentaje fijo que corresponda, según cada caso». Por tanto, a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial que pueda generarse con la transmisión de la vivienda, el obligado tributario habrá de determinar el valor de adquisición del inmueble minorando el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles durante el periodo de arrendamiento, con independencia de que las haya practicado o no.
Respecto a la segunda de las cuestiones planteadas en este caso, relativa a la posibilidad de aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual —regulada por los artículos 38.1 de la Ley 35/2006 y 41 del Reglamento del impuesto— el centro directivo descarta tal posibilidad. Y ello, básicamente, porque en este supuesto no concurren dos de los requisitos que el artículo 41.bis del citado reglamento asocia al concepto de vivienda habitual. En ese sentido, la Dirección General constata que la adquisición de la nueva vivienda se produjo en 2015 sin que se hubiera producido todavía la transmisión de la vivienda precedente, por lo que, cuando se realice dicha transmisión, habrá transcurrido ya el plazo de los dos años desde la adquisición, requisito temporal al que se condiciona la posibilidad de aplicar la exención. Por otra parte, desde 2015 su antigua vivienda habitual se destinó al arrendamiento, por lo que desde ese momento dejó de tener para él la consideración de vivienda habitual exigida para poder aplicar la exención.
Por tanto, el centro directivo concluye que la transmisión de la vivienda en este caso no generará el derecho a aplicar la exención objeto de análisis, de forma que la ganancia patrimonial que, en su caso, se ponga de manifiesto con la venta, habrá de integrarse en su totalidad en la base imponible del ahorro del impuesto sobre la renta de las personas físicas.
Por tanto, la consulta vinculante analizada, pone de relieve las diferentes implicaciones fiscales que pueden derivarse de procesos de disolución de comunidades de bienes, en función del modo en que se efectúen, resultando aconsejable una planificación fiscal ex ante.
