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Cláusulas inscribibles en arrendamiento de finca para parque fotovoltaico
27 de junio, 2023
1. Puede tener acceso al Registro de la Propiedad la escritura autorizada por los administradores sociales no inscritos en el Registro Mercantil. Pero en este caso no bastará que el notario realice la reseña a que se refiere el artículo 98 de la Ley 24/2001, sino que debe recoger en el título todos los elementos que permitan conocer prima facie que existe el poder de representación, incluido el consentimiento de o notificación a quienes figuran en el Registro Mercantil como administradores con cargo vigente. La reseña del documento auténtico del que resulta la representación no tiene la precisión necesaria ni es suficiente para que no quepan dudas de que el notario ha ejercido el control que la ley le encomienda respecto de la validez y vigencia de las facultades representativas (nada se afirma, por ejemplo, sobre la notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extra registral —vid. artículos 12, 77 a 80, 108, 109 y 111 del Reglamento del Registro Mercantil—). Por ello, el registrador no puede apreciar que el título autorizado contenga los elementos que permiten corroborar que el notario ha ejercido dicho control.
2. La cláusula que prohíbe al arrendador enajenar o gravar la finca arrendada sin consentimiento («razonable») del arrendatario no es inscribible, porque carece de eficacia jurídico real, sin perjuicio de que su incumplimiento obligue al arrendador.
3. La cláusula que prohíbe al arrendador «realizar actividad en el inmueble ni en sus aledaños, que perjudique a la Actividad Permitida, ni arrendar ni permitir el uso restante de la Finca para cualquier actividad que impida o perjudique la ejecución de la Actividad Permitida» es inscribible, porque se trata tan sólo de una concreción del deber que tiene el arrendador de mantener al arrendatario en la posesión pacífica de la finca.
4. La cláusula según la cual «el Arrendador vendrá obligado a permitir el acceso a la Finca al Arrendatario y a sus empleados, contratistas y subcontratistas en todo momento, desde esta fecha. A tal efecto, ambas Partes acuerdan la constitución de una servidumbre de paso voluntaria, permanente, continua y aparente sobre la Finca a favor del Arrendatario, al objeto de que este pueda instalar, explotar, operar y mantener la Planta conforme a lo previsto en este Contrato (…)» no es inscribible, porque falta la concreción jurídica y fáctica suficiente para que esta servidumbre esté suficientemente determinada a efectos registrales.
5. La cláusula que reconoce al arrendatario un derecho real convencional de adquisición preferente no puede ser inscrita en el caso presente, aunque en abstracto cabe configurar derechos reales de adquisición no legales. En el caso concreto el derecho de tanteo pactado en el marco de un contrato de arrendamiento sometido al Código Civil, tal y como se ha configurado, no puede tener acceso al Registro de la Propiedad, pues no cumple las exigencias de determinación de su régimen jurídico real que permitan su acceso al Registro de la Propiedad. En efecto, ni se establece el carácter real del derecho, ni tal carácter real se induce de ninguno de los pactos del contrato (cfr. artículos 609, 1462.2, 1464 y 633 en relación con el 334.10, todos ellos del Código Civil); no hay fijación convencional de un plazo cierto para su ejercicio (exigencia reiterada y unánimemente subrayada tanto por la doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 27 de marzo de 1947, 20 de septiembre de 1966 y 19 de septiembre de 1974), como por la jurisprudencia del Tribunal Supremo (cfr. Sentencias de 3 de abril de 1981 y 3 de marzo de 1995); no se ha determinado la forma de operar el derecho de tanteo, en particular las transmisiones que generan dicho derecho y la forma de hacer las notificaciones, ni se expresan las consecuencias en caso de incumplimiento de lo estipulado.
2. La cláusula que prohíbe al arrendador enajenar o gravar la finca arrendada sin consentimiento («razonable») del arrendatario no es inscribible, porque carece de eficacia jurídico real, sin perjuicio de que su incumplimiento obligue al arrendador.
3. La cláusula que prohíbe al arrendador «realizar actividad en el inmueble ni en sus aledaños, que perjudique a la Actividad Permitida, ni arrendar ni permitir el uso restante de la Finca para cualquier actividad que impida o perjudique la ejecución de la Actividad Permitida» es inscribible, porque se trata tan sólo de una concreción del deber que tiene el arrendador de mantener al arrendatario en la posesión pacífica de la finca.
4. La cláusula según la cual «el Arrendador vendrá obligado a permitir el acceso a la Finca al Arrendatario y a sus empleados, contratistas y subcontratistas en todo momento, desde esta fecha. A tal efecto, ambas Partes acuerdan la constitución de una servidumbre de paso voluntaria, permanente, continua y aparente sobre la Finca a favor del Arrendatario, al objeto de que este pueda instalar, explotar, operar y mantener la Planta conforme a lo previsto en este Contrato (…)» no es inscribible, porque falta la concreción jurídica y fáctica suficiente para que esta servidumbre esté suficientemente determinada a efectos registrales.
5. La cláusula que reconoce al arrendatario un derecho real convencional de adquisición preferente no puede ser inscrita en el caso presente, aunque en abstracto cabe configurar derechos reales de adquisición no legales. En el caso concreto el derecho de tanteo pactado en el marco de un contrato de arrendamiento sometido al Código Civil, tal y como se ha configurado, no puede tener acceso al Registro de la Propiedad, pues no cumple las exigencias de determinación de su régimen jurídico real que permitan su acceso al Registro de la Propiedad. En efecto, ni se establece el carácter real del derecho, ni tal carácter real se induce de ninguno de los pactos del contrato (cfr. artículos 609, 1462.2, 1464 y 633 en relación con el 334.10, todos ellos del Código Civil); no hay fijación convencional de un plazo cierto para su ejercicio (exigencia reiterada y unánimemente subrayada tanto por la doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 27 de marzo de 1947, 20 de septiembre de 1966 y 19 de septiembre de 1974), como por la jurisprudencia del Tribunal Supremo (cfr. Sentencias de 3 de abril de 1981 y 3 de marzo de 1995); no se ha determinado la forma de operar el derecho de tanteo, en particular las transmisiones que generan dicho derecho y la forma de hacer las notificaciones, ni se expresan las consecuencias en caso de incumplimiento de lo estipulado.
