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¿Cómo pasar de una entidad urbanística de conservación a un complejo en propiedad horizontal?
12 de marzo, 2020
La Sentencia del Tribunal Supremo 114/2020, de 21 de enero, es pionera en un asunto relativo a la propiedad horizontal cuando el conjunto inmobiliario transita entre el Derecho inmobiliario privado y el urbanístico. El discurso de esta sentencia no es claro, y puede ser que se estén tratando dos temas distintos. El caso es que una entidad urbanística colaboradora de conservación de la urbanización (reguladas en el Reglamento de Gestión Urbanística de 1978) ha sido disuelta por la Administración y se presenta la necesidad de un acomodo al régimen de los complejos urbanísticos del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Constituidos sus miembros como junta de propietarios, deciden adoptar acuerdos de propiedad horizontal (que desgraciadamente no se identifican), modificar algunas reglas preexistentes y sustancialmente aprobar el título constitutivo del artículo 5 LPH. El disidente entiende que tales acuerdos han de adoptarse por unanimidad conforme al artículo 17.6 LPH, porque de hecho se está creando un régimen jurídico de propiedad horizontal. El Tribunal Supremo dará la razón a la mayoría, y considerará que la comunidad horizontal ya ha nacido como status de comunidad especial por el mero hecho de la concurrencia de los propietarios en la entidad urbanística y que el título constitutivo es una de las modalidades (la negocial) de crear el régimen, pero no la única. En consecuencia, considera que los acuerdos «recognoscitivos» adoptados se regirían por el sistema ordinario de mayoría simple. El segundo asunto que se mueve en este litigio, y que hizo valer la primera instancia para desestimar la demanda del disidente, es que, parece, los impugnantes se hallaban en mora en el pago de las cuotas, por lo que estarían deslegitimados para el quorum y para el voto (art. 15.2 LPH).
En mi opinión, se impone una solución diversificada. Para empezar, si bien el artículo 2 e) LPH supeditaría la existencia de una comunidad de la LPH a que los estatutos de la entidad urbanística conservadora así lo dispusieran (no se dice si tal era el caso), el artículo 24.4 de la misma ley (posterior en el tiempo) desarticula esta condición cuando, sin más, aplica supletoriamente la LPH a todos «los complejos inmobiliarios privados» que no adopten ninguna forma típica de la LPH. Que eso sea una propiedad horizontal de facto o no es cosa que dejaremos estar. Esté o no constituida una comunidad o complejo horizontal de facto, la «elevación» de ese estado de hecho a un régimen formal de propiedad horizontal requiere un título jurídico (art. 5). No es que se requiera (que ciertamente se requiere) unanimidad para crear ex novo un régimen de propiedad horizontal, sino que, aunque la comunidad de partida sea de mero facto, y no tenga que ser «creada», es precisa una unanimidad negocial para otorgar el negocio constitutivo. El negocio constitutivo no es un acuerdo comunitario, sino un negocio dispositivo plurilateral, y nadie que tenga dominio en partes independientes de ese conjunto puede ser privado de su poder dispositivo, que no deriva del derecho de voto, sino de la propiedad. Hasta tal punto, que para esto es indiferente si el disidente era o no moroso. Otra cosa es que, además de ello, en la junta de la discordia se adoptaran acuerdos varios sobre extremos constitutivos fundamentales, como cuotas, elementos comunes, etc., que requiriesen unanimidad. Estoy seguro de que existían acuerdos de esta clase. Pero ahora sí entra en juego la deslegitimación derivada de la morosidad: como la comunidad horizontal de facto ya existiría, regía el artículo 15.2 LPH y el único disidente (moroso) quedaba eliminado del cómputo de quorum y voto, por lo que el acuerdo sería unánime.
En mi opinión, se impone una solución diversificada. Para empezar, si bien el artículo 2 e) LPH supeditaría la existencia de una comunidad de la LPH a que los estatutos de la entidad urbanística conservadora así lo dispusieran (no se dice si tal era el caso), el artículo 24.4 de la misma ley (posterior en el tiempo) desarticula esta condición cuando, sin más, aplica supletoriamente la LPH a todos «los complejos inmobiliarios privados» que no adopten ninguna forma típica de la LPH. Que eso sea una propiedad horizontal de facto o no es cosa que dejaremos estar. Esté o no constituida una comunidad o complejo horizontal de facto, la «elevación» de ese estado de hecho a un régimen formal de propiedad horizontal requiere un título jurídico (art. 5). No es que se requiera (que ciertamente se requiere) unanimidad para crear ex novo un régimen de propiedad horizontal, sino que, aunque la comunidad de partida sea de mero facto, y no tenga que ser «creada», es precisa una unanimidad negocial para otorgar el negocio constitutivo. El negocio constitutivo no es un acuerdo comunitario, sino un negocio dispositivo plurilateral, y nadie que tenga dominio en partes independientes de ese conjunto puede ser privado de su poder dispositivo, que no deriva del derecho de voto, sino de la propiedad. Hasta tal punto, que para esto es indiferente si el disidente era o no moroso. Otra cosa es que, además de ello, en la junta de la discordia se adoptaran acuerdos varios sobre extremos constitutivos fundamentales, como cuotas, elementos comunes, etc., que requiriesen unanimidad. Estoy seguro de que existían acuerdos de esta clase. Pero ahora sí entra en juego la deslegitimación derivada de la morosidad: como la comunidad horizontal de facto ya existiría, regía el artículo 15.2 LPH y el único disidente (moroso) quedaba eliminado del cómputo de quorum y voto, por lo que el acuerdo sería unánime.
