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Constitución de un derecho de superficie sobre una edificación existente cuando no consta la declaración de obra nueva
1 de marzo, 2024
El recurso tiene como objeto la calificación de una escritura por virtud de la cual M. C. G. T. constituye sobre parte de la finca registral 26.926 de Lebrija, un derecho de superficie sobre 5.675,75 metros cuadrados, en los que se ha construido el centro de seccionamiento 132 kV (…) y el vial de acceso a dicha instalación. Dicha edificación no se encuentra inscrita. La registradora considera que la previa inscripción de la referida obra nueva es requisito indispensable para inscribir un derecho de superficie sobre la propia edificación. A juicio de la notaria recurrente, la inscripción de la obra nueva es voluntaria y no puede considerarse requisito previo para la constatación registral del derecho de superficie.
Se trata de una modalidad de derecho de superficie que se limita a atribuir a su titular la propiedad separada de la edificación ya existente en el momento de su constitución. Según la Dirección General, el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) impone la necesaria delimitación del objeto sobre el que recae el derecho para poder inscribir éste. Por este motivo, este centro directivo, en la Resolución de 28 de mayo de 2011, exigió la previa inscripción de la declaración de obra nueva de una casa y un almacén cuya propiedad había sido atribuida a los demandantes en un procedimiento judicial. Esta necesidad de previa inscripción de la edificación no inscrita también viene impuesta por el principio de especialidad registral, que impone la precisa descripción de la finca en el título que pretenda su acceso al Registro como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulación de los derechos reales y el desenvolvimiento de la institución registral.
Comentario.- La resolución no es acertada. Si el derecho de superficie se constituye sobre la edificación existente, y tiene por objeto establecer sobre ella una propiedad separada del suelo, el objeto de derecho debe estar determinado, cierto, pero no quiere decir que el objeto de derecho sea el contenido de un asiento particular. Es como si se tratara de una inmatriculación del edificio como propiedad separada; toda inmatriculación ha de ser de dominio, es decir, es el derecho de superficie-dominio el que abre este folio, pero no necesariamente una declaración de obra nueva separada del título en que se describe la obra. Si fuera como quiere la Dirección General, la declaración de obra nueva tendría que otorgarla el dueño del suelo. Si esta declaración fuera un «derecho», el propio declarante podría alterar en el futuro el contenido material de la obra declarada, quiero decir, podría modificar el asiento de la declaración de obra nueva, aunque ello no afectara luego al derecho con la extensión reconocida en la inscripción de superficie. En otras palabras, la declaración de obra nueva puede ser el contenido descriptivo de un asiento de constitución de un derecho de superficie, y no se requiere (con el coste que ello requiere) que sea objeto de una inscripción previa de la obra declarada.
(Resolución de 25 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública)
Se trata de una modalidad de derecho de superficie que se limita a atribuir a su titular la propiedad separada de la edificación ya existente en el momento de su constitución. Según la Dirección General, el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) impone la necesaria delimitación del objeto sobre el que recae el derecho para poder inscribir éste. Por este motivo, este centro directivo, en la Resolución de 28 de mayo de 2011, exigió la previa inscripción de la declaración de obra nueva de una casa y un almacén cuya propiedad había sido atribuida a los demandantes en un procedimiento judicial. Esta necesidad de previa inscripción de la edificación no inscrita también viene impuesta por el principio de especialidad registral, que impone la precisa descripción de la finca en el título que pretenda su acceso al Registro como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulación de los derechos reales y el desenvolvimiento de la institución registral.
Comentario.- La resolución no es acertada. Si el derecho de superficie se constituye sobre la edificación existente, y tiene por objeto establecer sobre ella una propiedad separada del suelo, el objeto de derecho debe estar determinado, cierto, pero no quiere decir que el objeto de derecho sea el contenido de un asiento particular. Es como si se tratara de una inmatriculación del edificio como propiedad separada; toda inmatriculación ha de ser de dominio, es decir, es el derecho de superficie-dominio el que abre este folio, pero no necesariamente una declaración de obra nueva separada del título en que se describe la obra. Si fuera como quiere la Dirección General, la declaración de obra nueva tendría que otorgarla el dueño del suelo. Si esta declaración fuera un «derecho», el propio declarante podría alterar en el futuro el contenido material de la obra declarada, quiero decir, podría modificar el asiento de la declaración de obra nueva, aunque ello no afectara luego al derecho con la extensión reconocida en la inscripción de superficie. En otras palabras, la declaración de obra nueva puede ser el contenido descriptivo de un asiento de constitución de un derecho de superficie, y no se requiere (con el coste que ello requiere) que sea objeto de una inscripción previa de la obra declarada.
(Resolución de 25 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública)
