Declaración exacta que debe hacer la entidad que quiere subrogarse en el préstamo hipotecario de otra entidad financiera que no acredite la cantidad debida por el deudor

Resolución de 9 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 10 de una escritura de subrogación hipotecaria.

En el expediente se plantea una cuestión interpretativa respecto de la nueva redacción del procedimiento de subrogación activa del artículo 2 de la Ley 2/1994, debida a la reforma llevada a cabo por el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, a saber, si, a falta de emisión por parte del banco acreedor titular registral del certificado del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario objeto de la subrogación, el cálculo del mismo por parte de la entidad subrogada exige una manifestación expresa de que lo verifica «bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error».

En el supuesto objeto del recurso en el expositivo tercero se dice literalmente que: «Conforme a la información facilitada a Kutxabank, y teniendo en cuenta el tiempo transcurrido, la situación del préstamo es la siguiente: (…)». Se trata de una fórmula mejorable, pero que no deja dudas acerca de que el importe a pagar se ha calculado por parte de la entidad que se va a subrogar en el préstamo, la cual, por otra parte, lo refrendaría al firmar la escritura.

Más dudas plantea la falta de expresión acerca de que el cálculo se realiza bajo la responsabilidad del nuevo acreedor y asumiendo las consecuencias de su posible error, que no serán repercutibles al deudor; pues podría sostenerse que la firma de la escritura de subrogación produce ya legalmente tal efecto, sin necesidad de su expresión en el contrato. Sin embargo, es criterio del Centro Directivo, que la expresión «tras manifestarlo» del artículo 2, que sigue al referido cálculo y efecto, y que dice: «bastará con que la entidad subrogada la calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error, que no serán repercutibles al deudor, y, tras manifestarlo (…)», se refiere tanto al importe a pagar, como al reflejo contractual de la responsabilidad que se asume en caso de error. Refuerza esta interpretación tanto la regla de que la eficacia de la subrogación debe supeditarse al cumplimiento estricto de los requisitos legalmente establecidos, como la importancia tratándose de consumidores, como es el caso, del cumplimiento de los deberes de información y transparencia material, entre los que se encuentran la puesta en conocimiento del prestatario de la «carga económica» que realmente supone para él el negocio celebrado y de su «posición jurídica» en el mismo.