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Determinación del precio de la finca para que sirva de tipo en la subasta en la ejecución hipotecaria
16 de diciembre, 2021
El artículo 129.2, a) de la Ley Hipotecaria (LH), en la venta extrajudicial ante notario y el artículo 682.2-1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), en la ejecución judicial directa, contienen normas distintas para la determinación del precio en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta y que deben hacer constar en la escritura de constitución de hipoteca. En el primer caso, después de la modificación del artículo 129 LH por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ese precio no podrá en ningún caso ser inferior al valor de tasación realizada conforme a la normativa reguladora del mercado hipotecario. Por el contrario, dicha Ley no modificó el artículo 682.2-1º LEC, conforme al cual el precio pactado para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a la misma normativa.
La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de diciembre de 2020 (BOE núm. 19, de 22 de enero de 2021) abordó esta disparidad de criterios —manifestada en el caso por ella resuelto en las posturas divergentes de notario y registrador— y realizó la siguiente interpretación: «Esta Dirección General atendiendo a la evolución legislativa, estima que la interpretación más coherente es la de entender que el artículo 129 de la Ley Hipotecaria (en su redacción dada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) ha modificado el criterio del artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el sentido de ser siempre exigible en el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados que el valor en el que los interesados tasen los bienes hipotecados a efectos de subasta no pueda ser en ningún caso inferior al 100% del valor de la tasación». Considera la Resolución que admitir la pervivencia de ambos criterios supondría aceptar que, dependiendo de que el procedimiento de ejecución directa acompañe o no al de ejecución extrajudicial, el valor de tasación del bien (para que sirva de tipo en la subasta) sería distinto; porque, si se pactaron ambos procedimientos de ejecución, dispone el artículo 129.2 a) LH que «(e)l valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa» sin que en ningún caso pueda ser inferior «al valor señalado en la tasación del bien que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario».
La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de diciembre de 2020 (BOE núm. 19, de 22 de enero de 2021) abordó esta disparidad de criterios —manifestada en el caso por ella resuelto en las posturas divergentes de notario y registrador— y realizó la siguiente interpretación: «Esta Dirección General atendiendo a la evolución legislativa, estima que la interpretación más coherente es la de entender que el artículo 129 de la Ley Hipotecaria (en su redacción dada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) ha modificado el criterio del artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el sentido de ser siempre exigible en el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados que el valor en el que los interesados tasen los bienes hipotecados a efectos de subasta no pueda ser en ningún caso inferior al 100% del valor de la tasación». Considera la Resolución que admitir la pervivencia de ambos criterios supondría aceptar que, dependiendo de que el procedimiento de ejecución directa acompañe o no al de ejecución extrajudicial, el valor de tasación del bien (para que sirva de tipo en la subasta) sería distinto; porque, si se pactaron ambos procedimientos de ejecución, dispone el artículo 129.2 a) LH que «(e)l valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa» sin que en ningún caso pueda ser inferior «al valor señalado en la tasación del bien que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario».
