Efectos de la resolución contractual sobre las anotaciones de embargo que acceden al Registro por deudas del comprador resuelto

Se trata de dilucidar si la resolución de un contrato de compraventa de una finca por incumplimiento del comprador ex artículo 1124 del Código Civil (CC) comporta la cancelación de las anotaciones de embargo que hubieran podido practicarse entre la firma del contrato —e inscripción registral de la transmisión— y la resolución contractual. En el contrato no se había incluido una condición resolutoria expresa del artículo 59 del Reglamento Hipotecario.

Una consolidada doctrina jurisprudencial mantiene que la resolución del contrato al amparo del artículo 1124 del Código Civil tiene efectos ex tunc y no ex nunc, de modo que, una vez resuelta la relación contractual, los efectos se retrotraen al momento en que se celebró, lo que implica volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido. Sin perjuicio de que esta regla general ha de matizarse toda vez que, como a continuación se expondrá, el carácter retroactivo de la resolución presenta excepciones, entre las que cabe destacar las amparadas por la aplicación de los principios registrales en orden a la protección del tercero de buena fe en los supuestos legalmente cubiertos, aunque no sean terceros hipotecarios propiamente dichos.

Adviértase que, aunque exteriormente pueda parecer similar la restitución por resolución ex artículo 1124 del Código Civil y la resolución por efecto de una condición resolutoria explícita (similitud propiciada por la ubicación del precepto, en la sección dedicada a las obligaciones condicionales), cualitativamente se trata de figuras distintas, lo que se manifiesta fundamentalmente en lo que se refiere a la oponibilidad de sus efectos frente a los posibles subadquirentes de derechos sobre el bien Así como la condición resolutoria explícita inscrita define el derecho no solo inter partes, sino también respecto de cualquier interesado, de manera que, cuando se produce el hecho previsto como condición, la resolución opera automáticamente, sin que requiera ningún acto adicional, la resolución por incumplimiento ex artículo 1124 del Código Civil faculta para resolver, pero siempre que se trate de un incumplimiento grave, lo que a priori escapa del conocimiento del tercero, que no tiene por qué saber ni su existencia, ni su gravedad ni la decisión de ejercer la facultad. De este modo, mientras la condición resolutoria expresa inscrita es oponible en todo caso a tercero, la resolución por incumplimiento debe respetar los derechos adquiridos por terceros, sin perjuicio de las matizaciones que se harán más adelante. En la resolución por incumplimiento del citado artículo 1124 la resolución afectaría a terceros, salvo que se tratase de terceros con derechos inscritos, sean o no de naturaleza hipotecaria. Como precisa el artículo 1124 CC in fine, la resolución «se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria». En este sentido, cuando el artículo 37 de la Ley Hipotecaria (LH) prevé que «[l]as acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero que haya inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta Ley», no se refiere a la protección del tercero respecto de condiciones inscritas (en cuyo caso nos encontraríamos en el marco del artículo 34  LH), sino frente a los efectos restitutorios que respondan a una resolución por causas sobrevenidas, esto es, por incumplimiento contractual. En el supuesto enjuiciado nos encontramos ante la resolución de un contrato de compraventa de un inmueble, por incumplimiento grave del comprador, acordada en el seno de un procedimiento judicial en el que han sido parte como demandadas las entidades administrativas a favor de las cuales se han practicado distintas anotaciones de embargo sobre las fincas resultantes de la rehabilitación del edificio durante el período que la deudora figuró como titular registral. La resolución del contrato tiene carácter ex tunc y provoca la restitución de las prestaciones y la vuelta al estado jurídico preexistente, como si el negocio no se hubiera concluido, de forma que el vendedor recupera el bien en las mismas condiciones jurídicas en que se transmitió. La resolución es oponible a los terceros, a salvo las excepciones antes apuntadas.

La anotación de embargo es una medida cautelar, de seguridad y publicidad, cuya finalidad es impedir que terceros adquirentes posteriores al embargo puedan resultar protegidos por la fe pública registral a partir del momento en que se practica. El embargo otorga un privilegio, no un derecho real, y la anotación cumple la función de hacer público ese privilegio frente a terceros, sin que atribuya al anotante la condición de tercero a los efectos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria ni los beneficios protectores de la fe pública registral, que otorgan los artículos. 32, 34 y 37 de la Ley Hipotecaria, por lo que resulta afectada por el retroceso patrimonial que entraña la resolución y que conlleva que la anotación se verificó sobre un bien que no pertenecía al deudor embargado. No estamos ante titulares de derechos inscritos, sino, insistimos, ante una medida aseguraticia. En consecuencia, la resolución del contrato determina, en principio y como efecto directo, la cancelación de las anotaciones de embargo practicadas a favor de la AEAT y del Ayuntamiento de Girona (en el caso concreto). Cuestión distinta es que la anterior afirmación deba matizarse en función de si las deudas a las que responden los embargos anotados en el historial registral de las fincas afectadas sean deudas respecto de las que la ley establece una afección real de la finca en caso de transmisión o cambio de la titularidad de los derechos sobre la misma, por ejemplo, determinadas deudas tributarias o cuotas comunitarias con afección real. Afección real que, dada su naturaleza, sí que está amparada por los principios registrales de prioridad (art. 17 LH) y de inoponibilidad del acto no inscrito (arts. 606 CC y 32 LH), y, por ende, sí que es oponible al vendedor que ejercita la acción de resolución.

Valoración

Aunque no afecta al supuesto resuelto en el caso examinado, me parece que la sentencia se hace un gran lío sobre cuál es la posición de terceros subadquirentes cuando el vendedor resuelve por incumplimiento del comprador sobre la base del artículo 1124 del Código Civil sin que se haya inscrito una condición resolutoria expresa. Siempre ha sido un asunto oscuro, porque los artículos 1124 IV y 1295 II del Código Civil parecen poner a salvo a los terceros que no son propiamente terceros del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, mientras que el artículo 37 de la Ley Hipotecaria no deja lugar a la duda de que este tercero debe ser un sujeto protegido como tercero registral.

El segundo asunto de la sentencia parece resuelto de una manera transparente. Dada la naturaleza de la anotación preventiva de embargo («asegurativo»), se extingue por la resolución, aunque ésta no esté expresada por una condición resolutoria inscrita. Pero también aquí se reintroduce una excepción no siempre clara, porque se excepcionan aquellas anotaciones que respondan a una «afección real» sobre la finca que sea previa a la anotación, por ejemplo, la afección por gastos de comunidad o por gastos urbanísticos en procesos colectivos, en cuyo caso la anotación refuerza la afección.

STS 21 enero 2026, ECLI:ES:TS:2026:98