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El alquiler turístico de inmuebles situados en Canarias: algunas cuestiones fiscales a efectos del IVA y del IRPF
13 de enero, 2022
La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante V2612-21, de 27 de octubre, analiza si el titular de una vivienda sita en Canarias y dedicada al alquiler turístico —sin prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera—, cuya promoción realiza a través de una plataforma digital a la que paga las correspondientes comisiones, debe cumplir con alguna obligación formal del impuesto sobre el valor añadido derivada de tales pagos y, por otra parte, si el propietario del inmueble puede deducir los gastos asociados a la vivienda a efectos de la determinación de los rendimientos de capital inmobiliario.
Por lo que respecta al impuesto sobre el valor añadido, y tras reparar en el hecho de que la plataforma digital actúa en nombre ajeno en la prestación de servicios de mediación — en la medida en que no se relaciona directamente con el usuario final del mismo, siendo los proveedores los que prestarían directamente a los clientes el servicio de arrendamiento propiamente dicho—, el centro directivo recuerda su criterio manifestado, entre otras, en la contestación vinculante de 10 de octubre de 2014, número V2722-14, afirmando que los servicios prestados por plataformas y portales en internet a través de una página web y por medios electrónicos, han de calificarse como servicios de mediación y no como servicios prestados por vía electrónica.
En ese contexto, a efectos de dicho impuesto la intermediación en el arrendamiento de bienes inmuebles —salvo en el caso de la mediación en servicios de alojamiento hotelero o equivalentes en los que el intermediario actúe en nombre y por cuenta del cliente—, tiene la consideración de servicio relacionado con bienes inmuebles, tanto si el mediador actúa en nombre y por cuenta propia como si lo hace por cuenta del destinatario del servicio (consulta vinculante V0949-17, de 17 de abril).
Aclarado lo anterior, la Dirección General de Tributos recuerda que el servicio de intermediación consistente en la gestión del arrendamiento de la vivienda turística, en el caso analizado, se presta en relación con un bien inmueble radicado en las Islas Canarias, por lo que, atendiendo a las reglas de localización contempladas en la Ley 37/1992 —especialmente artículo 69.Uno.1º y artículo 70.Uno.1º de la misma Ley—, así como a la Directiva 2006/112 y al Reglamento de ejecución nº 282/2011 —modificado a su vez por el Reglamento de ejecución nº 1042/2013, de 7 de octubre del 2013—, ha de concluirse que el servicio de mediación en el arrendamiento de un dicho inmueble en las condiciones examinadas, no está sujeto al impuesto sobre el valor añadido, al tratarse de un servicio relacionado con bienes inmuebles. En ese caso, la tributación de la operación habrá de determinarse —apunta el centro directivo—, en el contexto del impuesto general indirecto canario, de aplicación en ese territorio.
Por otra parte, en el contexto del impuesto sobre la renta de las personas físicas el centro directivo analiza la posibilidad de que el propietario pueda deducir los gastos asociados a la vivienda a efectos de la determinación de los rendimientos de capital inmobiliario, calificación que habrá de darse a los rendimientos que en este caso se obtienen al margen de una actividad económica, por no prestarse servicios propios de la industria hotelera y no reunir los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006.
Desde esta perspectiva, y teniendo en cuenta la normativa reguladora del impuesto, tendrán la consideración de deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención, deducibilidad condicionada en el supuesto analizado al hecho de que la vivienda haya estado en expectativa de alquiler durante una parte del año, y a la existencia de una correlación entre los gastos de conservación y reparación, de una parte, y los ingresos derivados del posterior arrendamiento de la vivienda, de otra. Ello implica que las reparaciones y actuaciones de conservación efectuadas vayan dirigidas exclusivamente a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario, a través del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos de uso y disfrute, y no al disfrute, siquiera temporal, de la vivienda por su titular.
Adicionalmente, apunta el centro directivo, en los períodos en que el inmueble no se encuentre arrendado, el propietario habrá de imputar la renta inmobiliaria prevista en el artículo 85 de la Ley 35/2006. Por otra parte, en estos casos habrán de prorratearse también aquellos gastos que, como el impuesto sobre bienes inmuebles, tengan carácter anual, ya que sólo serán deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario obtenidos, los gastos que correspondan a los días del periodo impositivo en los que la vivienda haya estado arrendada.
Por lo que respecta al impuesto sobre el valor añadido, y tras reparar en el hecho de que la plataforma digital actúa en nombre ajeno en la prestación de servicios de mediación — en la medida en que no se relaciona directamente con el usuario final del mismo, siendo los proveedores los que prestarían directamente a los clientes el servicio de arrendamiento propiamente dicho—, el centro directivo recuerda su criterio manifestado, entre otras, en la contestación vinculante de 10 de octubre de 2014, número V2722-14, afirmando que los servicios prestados por plataformas y portales en internet a través de una página web y por medios electrónicos, han de calificarse como servicios de mediación y no como servicios prestados por vía electrónica.
En ese contexto, a efectos de dicho impuesto la intermediación en el arrendamiento de bienes inmuebles —salvo en el caso de la mediación en servicios de alojamiento hotelero o equivalentes en los que el intermediario actúe en nombre y por cuenta del cliente—, tiene la consideración de servicio relacionado con bienes inmuebles, tanto si el mediador actúa en nombre y por cuenta propia como si lo hace por cuenta del destinatario del servicio (consulta vinculante V0949-17, de 17 de abril).
Aclarado lo anterior, la Dirección General de Tributos recuerda que el servicio de intermediación consistente en la gestión del arrendamiento de la vivienda turística, en el caso analizado, se presta en relación con un bien inmueble radicado en las Islas Canarias, por lo que, atendiendo a las reglas de localización contempladas en la Ley 37/1992 —especialmente artículo 69.Uno.1º y artículo 70.Uno.1º de la misma Ley—, así como a la Directiva 2006/112 y al Reglamento de ejecución nº 282/2011 —modificado a su vez por el Reglamento de ejecución nº 1042/2013, de 7 de octubre del 2013—, ha de concluirse que el servicio de mediación en el arrendamiento de un dicho inmueble en las condiciones examinadas, no está sujeto al impuesto sobre el valor añadido, al tratarse de un servicio relacionado con bienes inmuebles. En ese caso, la tributación de la operación habrá de determinarse —apunta el centro directivo—, en el contexto del impuesto general indirecto canario, de aplicación en ese territorio.
Por otra parte, en el contexto del impuesto sobre la renta de las personas físicas el centro directivo analiza la posibilidad de que el propietario pueda deducir los gastos asociados a la vivienda a efectos de la determinación de los rendimientos de capital inmobiliario, calificación que habrá de darse a los rendimientos que en este caso se obtienen al margen de una actividad económica, por no prestarse servicios propios de la industria hotelera y no reunir los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006.
Desde esta perspectiva, y teniendo en cuenta la normativa reguladora del impuesto, tendrán la consideración de deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención, deducibilidad condicionada en el supuesto analizado al hecho de que la vivienda haya estado en expectativa de alquiler durante una parte del año, y a la existencia de una correlación entre los gastos de conservación y reparación, de una parte, y los ingresos derivados del posterior arrendamiento de la vivienda, de otra. Ello implica que las reparaciones y actuaciones de conservación efectuadas vayan dirigidas exclusivamente a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario, a través del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos de uso y disfrute, y no al disfrute, siquiera temporal, de la vivienda por su titular.
Adicionalmente, apunta el centro directivo, en los períodos en que el inmueble no se encuentre arrendado, el propietario habrá de imputar la renta inmobiliaria prevista en el artículo 85 de la Ley 35/2006. Por otra parte, en estos casos habrán de prorratearse también aquellos gastos que, como el impuesto sobre bienes inmuebles, tengan carácter anual, ya que sólo serán deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario obtenidos, los gastos que correspondan a los días del periodo impositivo en los que la vivienda haya estado arrendada.
