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PUBLICACIÓN
El ámbito de aplicación de las medidas procesales del Real Decreto-ley 11/2020
3 de abril, 2020
1. El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, contiene un conjunto de disposiciones que, en lo que ahora interesa, persiguen un doble objetivo, que se expone en la exposición de motivos y es preciso resaltar porque sirven de elemento interpretativo para aclarar oscuridades y completar algunos silencios: (i) apoyar al alquiler de personas vulnerables, aunque «garantizando un equilibrio entre las partes que impida que la vulnerabilidad de los arrendatarios sea trasladada a los arrendadores, especialmente a aquellos (pequeños propietarios) para los que los ingresos generados por la renta del alquiler pueden ser esenciales»; y (ii) ampliar y facilitar la aplicación de la moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual introducida por el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo.
a) A la consecución del primer objetivo van encaminadas dos tipos de medidas: unas de tipo procesal —la suspensión del proceso de desahucio y de los lanzamientos—, que son las que consideraré en este y sucesivos análisis; y otras de naturaleza sustantiva: la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
b) Para el logro del segundo de los objetivos se destinan otras medidas de naturaleza básicamente sustantiva o material: la no liquidación de las cuotas suspendidas una vez finalizada la suspensión, sino su posposición durante el tiempo que la misma haya durado; la clarificación del concepto de «gastos y suministros básicos» a efectos de la definición del umbral de vulnerabilidad, incluyendo en este concepto algunos no previstos inicialmente, y la adaptación de la acreditación de vulnerabilidad a las dificultades derivadas del estado de alarma que pueda impedir la obtención de determinados documentos, admitiendo la suficiencia de la presentación de una declaración responsable; la ampliación de la información que deben remitir las entidades financieras al Banco de España, con el fin de facilitar el seguimiento del impacto de esta medida, así como el régimen de supervisión y sanción; y la extensión de la moratoria a los autónomos, empresarios y profesionales respecto de los inmuebles afectos a su actividad económica, y a las personas físicas que tengan arrendados inmuebles por los que no perciban la renta arrendaticia en aplicación de las medidas en favor de los arrendatarios como consecuencia del estado de alarma; etc. El examen de estas medidas queda excluido del análisis que pretendo realizar, que se limitará a las repercusiones que la moratoria hipotecaria puede tener en el proceso y a la aplicación (o no) a las mismas de las medidas procesales previstas en el Real Decreto-ley que ahora analizamos.
2. Centrándonos en las medidas procesales, el Real Decreto- ley dispone, en su artículo primero la «Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional». En otro momento analizaré las cuestiones que plantea esta norma general de suspensión. Ahora quiero centrarme en su ámbito de aplicación:
a) La lectura del apartado 1 pone de manifiesto que está contemplando el proceso en el que, con fundamento en el impago de la renta o de cantidades debidas por el arrendatario, se pretende que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca dada en arrendamiento recuperen la posesión de dicha finca (art. 250.1-1º LEC). Es decir, está refiriéndose al proceso de desahucio por falta de pago de la renta (o de otras cantidades asimiladas a ella) al que se aplica la técnica monitoria (art. 440.3 LEC), introducida por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal (v. también la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas). Sin embargo, como vamos a ver, no es este el único proceso de desahucio previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), por lo que habrá que ver si los demás se encuentran incluidos en la expresión amplia que utiliza el mismo apartado primero de la norma: «en la tramitación del procedimiento de desahucio regulado en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, derivado de contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos».
b) Esta claro —es obvio— que, aunque el proceso de desahucio se aplica tanto a los arrendamientos urbanos como a los rústicos (art. 250.1-1º LEC), estos últimos y, dentro de aquéllos, los arrendamientos que se destinen a un uso distinto del de vivienda (art. 3 Ley de Arrendamientos Urbanos), quedan excluidos del ámbito de aplicación. Ni unos ni otros responden a la finalidad perseguida de proteger a situación de vulnerabilidad.
c) A pesar de que la norma se refiere, como antes decía, al proceso de desahucio por falta de pago de la renta (o de las cantidades asimiladas), al que se aplica la nueva técnica monitoria prevista en el artículo 440.3 LEC, no se excluye expresamente el fundado en la expiración legal o contractual del plazo (contemplado junto con el anterior en el art. 250.1-1º LEC), al que no se aplica dicha técnica monitoria, aunque sí las otras especialidades del proceso de desahucio, como, por ejemplo, las previstas en el artículo 437.3 LEC y la privación a la sentencia de la eficacia de cosa juzgada (art. 447.2 LEC), y cuyo planteamiento no excluye que, aparte de la expiración del plazo, existan también rentas o cantidades debidas pendientes de pago, cuya reclamación se puede acumular a la acción de desahucio.
d) La fórmula amplia utilizada (proceso de desahucio «derivado de contratos de arrendamiento de vivienda sujetos» a la Ley de Arrendamientos Urbanos [LAU]) tampoco excluye la aplicación al resto de demandas de resolución del contrato de arrendamiento fundadas en causas distintas de las anteriores previstas en la legislación de arrendamientos urbanos (arts. 27). Es claro cuando el desahucio se fundamenta en el impago de la fianza (art. 27.2, b) LAU), que debe entenderse una «cantidad debida» y, por tanto, tramitarse por el proceso de desahucio monitorio. Más dudosos serán los casos en que la demanda se fundamente en las demás causas del artículo 27 de la LAU y deberá tramitarse por el cauce del juicio ordinario (o el verbal, si es posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento: art. 249-1º-6 LEC); ciertamente tales acciones, al comportar su eventual estimación el desalojo y el consiguiente posible lanzamiento, deberían incluirse teniendo en cuenta la finalidad de la norma, pero, si se repasan las causas del artículo 27 LAU en que pueden fundarse, puede decirse sin dificultad que en la mayor parte de ellas, por no decir en todas, no se dará el presupuesto básico de la situación de vulnerabilidad del arrendatario.
e) Igualmente plantea dudas la aplicación de la norma de suspensión a las demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca (siempre que sea la vivienda) cedida en precario (art. 250.1-2º LEC). Pero, en mi opinión, tales dudas solo tendrían sentido si se defiende, con la jurisprudencia anterior a la ley procesal vigente (v. una referencia a la misma en la SAP Palencia de 5 febrero 2009, JUR 2009/225489), un concepto amplio de precario que comprende no solamente los supuestos en que se detenta una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño, sino también todos aquellos en que la tenencia del demandado no se apoya en ningún título y presenta caracteres abusivos (por ejemplo, los casos de ocupación ilegal). Sin embargo, la LEC/2000 mantiene un concepto distinto y más reducido de precario en su artículo 250.1, 2º, al introducir el término «cedida en precario», mucho más preciso, que “sugiere la idea de una relación entre las partes por la que una ha cedido a la otra el uso del inmueble a título gratuito y a su ruego” (v. la SAP Palencia citada anteriormente), con exclusión, por tanto, de los casos de ocupación ilegal. Pues bien, si solo puede solicitarse el reintegro de la posesión por medio del procedimiento establecido en el art. 250.1.2 de la actual LEC cuando el inmueble haya sido cedido en esas condiciones, me parece que no existe obstáculo para aplicar la norma de suspensión en los casos de ocupantes que efectivamente pueden encontrarse en situación de vulnerabilidad.
f) Se excluyen del ámbito de aplicación del Real Decreto-ley los procesos en que se ejercita sola la acción de reclamación de rentas, aunque el artículo 250.1-1º LEC dispone que se tramitará también por el cauce del juicio verbal y el artículo 438 LEC que puede acumularse a las de desahucio en sentido estricto. Tales acciones no inician un proceso de desahucio que comporte, en su caso, el lanzamiento, sino un proceso de reclamación de cantidad.
3. En fin, el Real Decreto-ley 11/2020 tampoco prevé la aplicación de la norma de suspensión que consideramos a los mal llamados «desahucios hipotecarios», es decir, a los posibles lanzamientos del deudor de su vivienda habitual derivados de un proceso de ejecución de esta naturaleza; las medidas de protección de estos deudores en situación de vulnerabilidad que en él se contemplan se limitan a la moratoria prevista en los artículos 7 a 16 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, que ahora se ve ampliada y clarificada, y los efectos que produce, previstos en el artículo 14 del Real Decreto-ley 8/2020, son exclusivamente la suspensión de la deuda hipotecaria con la consiguiente inaplicación de la cláusula de vencimiento anticipado, y la inexigibilidad del pago por el acreedor. Sin embargo, estos efectos tienen una indudable repercusión procesal. Pero sobre los efectos procesales que se producen, y sobre si les es aplicable la norma de suspensión del Real Decreto-ley que analizamos, volveré en otra nota.
a) A la consecución del primer objetivo van encaminadas dos tipos de medidas: unas de tipo procesal —la suspensión del proceso de desahucio y de los lanzamientos—, que son las que consideraré en este y sucesivos análisis; y otras de naturaleza sustantiva: la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
b) Para el logro del segundo de los objetivos se destinan otras medidas de naturaleza básicamente sustantiva o material: la no liquidación de las cuotas suspendidas una vez finalizada la suspensión, sino su posposición durante el tiempo que la misma haya durado; la clarificación del concepto de «gastos y suministros básicos» a efectos de la definición del umbral de vulnerabilidad, incluyendo en este concepto algunos no previstos inicialmente, y la adaptación de la acreditación de vulnerabilidad a las dificultades derivadas del estado de alarma que pueda impedir la obtención de determinados documentos, admitiendo la suficiencia de la presentación de una declaración responsable; la ampliación de la información que deben remitir las entidades financieras al Banco de España, con el fin de facilitar el seguimiento del impacto de esta medida, así como el régimen de supervisión y sanción; y la extensión de la moratoria a los autónomos, empresarios y profesionales respecto de los inmuebles afectos a su actividad económica, y a las personas físicas que tengan arrendados inmuebles por los que no perciban la renta arrendaticia en aplicación de las medidas en favor de los arrendatarios como consecuencia del estado de alarma; etc. El examen de estas medidas queda excluido del análisis que pretendo realizar, que se limitará a las repercusiones que la moratoria hipotecaria puede tener en el proceso y a la aplicación (o no) a las mismas de las medidas procesales previstas en el Real Decreto-ley que ahora analizamos.
2. Centrándonos en las medidas procesales, el Real Decreto- ley dispone, en su artículo primero la «Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional». En otro momento analizaré las cuestiones que plantea esta norma general de suspensión. Ahora quiero centrarme en su ámbito de aplicación:
a) La lectura del apartado 1 pone de manifiesto que está contemplando el proceso en el que, con fundamento en el impago de la renta o de cantidades debidas por el arrendatario, se pretende que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca dada en arrendamiento recuperen la posesión de dicha finca (art. 250.1-1º LEC). Es decir, está refiriéndose al proceso de desahucio por falta de pago de la renta (o de otras cantidades asimiladas a ella) al que se aplica la técnica monitoria (art. 440.3 LEC), introducida por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal (v. también la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas). Sin embargo, como vamos a ver, no es este el único proceso de desahucio previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), por lo que habrá que ver si los demás se encuentran incluidos en la expresión amplia que utiliza el mismo apartado primero de la norma: «en la tramitación del procedimiento de desahucio regulado en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, derivado de contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos».
b) Esta claro —es obvio— que, aunque el proceso de desahucio se aplica tanto a los arrendamientos urbanos como a los rústicos (art. 250.1-1º LEC), estos últimos y, dentro de aquéllos, los arrendamientos que se destinen a un uso distinto del de vivienda (art. 3 Ley de Arrendamientos Urbanos), quedan excluidos del ámbito de aplicación. Ni unos ni otros responden a la finalidad perseguida de proteger a situación de vulnerabilidad.
c) A pesar de que la norma se refiere, como antes decía, al proceso de desahucio por falta de pago de la renta (o de las cantidades asimiladas), al que se aplica la nueva técnica monitoria prevista en el artículo 440.3 LEC, no se excluye expresamente el fundado en la expiración legal o contractual del plazo (contemplado junto con el anterior en el art. 250.1-1º LEC), al que no se aplica dicha técnica monitoria, aunque sí las otras especialidades del proceso de desahucio, como, por ejemplo, las previstas en el artículo 437.3 LEC y la privación a la sentencia de la eficacia de cosa juzgada (art. 447.2 LEC), y cuyo planteamiento no excluye que, aparte de la expiración del plazo, existan también rentas o cantidades debidas pendientes de pago, cuya reclamación se puede acumular a la acción de desahucio.
d) La fórmula amplia utilizada (proceso de desahucio «derivado de contratos de arrendamiento de vivienda sujetos» a la Ley de Arrendamientos Urbanos [LAU]) tampoco excluye la aplicación al resto de demandas de resolución del contrato de arrendamiento fundadas en causas distintas de las anteriores previstas en la legislación de arrendamientos urbanos (arts. 27). Es claro cuando el desahucio se fundamenta en el impago de la fianza (art. 27.2, b) LAU), que debe entenderse una «cantidad debida» y, por tanto, tramitarse por el proceso de desahucio monitorio. Más dudosos serán los casos en que la demanda se fundamente en las demás causas del artículo 27 de la LAU y deberá tramitarse por el cauce del juicio ordinario (o el verbal, si es posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento: art. 249-1º-6 LEC); ciertamente tales acciones, al comportar su eventual estimación el desalojo y el consiguiente posible lanzamiento, deberían incluirse teniendo en cuenta la finalidad de la norma, pero, si se repasan las causas del artículo 27 LAU en que pueden fundarse, puede decirse sin dificultad que en la mayor parte de ellas, por no decir en todas, no se dará el presupuesto básico de la situación de vulnerabilidad del arrendatario.
e) Igualmente plantea dudas la aplicación de la norma de suspensión a las demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca (siempre que sea la vivienda) cedida en precario (art. 250.1-2º LEC). Pero, en mi opinión, tales dudas solo tendrían sentido si se defiende, con la jurisprudencia anterior a la ley procesal vigente (v. una referencia a la misma en la SAP Palencia de 5 febrero 2009, JUR 2009/225489), un concepto amplio de precario que comprende no solamente los supuestos en que se detenta una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño, sino también todos aquellos en que la tenencia del demandado no se apoya en ningún título y presenta caracteres abusivos (por ejemplo, los casos de ocupación ilegal). Sin embargo, la LEC/2000 mantiene un concepto distinto y más reducido de precario en su artículo 250.1, 2º, al introducir el término «cedida en precario», mucho más preciso, que “sugiere la idea de una relación entre las partes por la que una ha cedido a la otra el uso del inmueble a título gratuito y a su ruego” (v. la SAP Palencia citada anteriormente), con exclusión, por tanto, de los casos de ocupación ilegal. Pues bien, si solo puede solicitarse el reintegro de la posesión por medio del procedimiento establecido en el art. 250.1.2 de la actual LEC cuando el inmueble haya sido cedido en esas condiciones, me parece que no existe obstáculo para aplicar la norma de suspensión en los casos de ocupantes que efectivamente pueden encontrarse en situación de vulnerabilidad.
f) Se excluyen del ámbito de aplicación del Real Decreto-ley los procesos en que se ejercita sola la acción de reclamación de rentas, aunque el artículo 250.1-1º LEC dispone que se tramitará también por el cauce del juicio verbal y el artículo 438 LEC que puede acumularse a las de desahucio en sentido estricto. Tales acciones no inician un proceso de desahucio que comporte, en su caso, el lanzamiento, sino un proceso de reclamación de cantidad.
3. En fin, el Real Decreto-ley 11/2020 tampoco prevé la aplicación de la norma de suspensión que consideramos a los mal llamados «desahucios hipotecarios», es decir, a los posibles lanzamientos del deudor de su vivienda habitual derivados de un proceso de ejecución de esta naturaleza; las medidas de protección de estos deudores en situación de vulnerabilidad que en él se contemplan se limitan a la moratoria prevista en los artículos 7 a 16 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, que ahora se ve ampliada y clarificada, y los efectos que produce, previstos en el artículo 14 del Real Decreto-ley 8/2020, son exclusivamente la suspensión de la deuda hipotecaria con la consiguiente inaplicación de la cláusula de vencimiento anticipado, y la inexigibilidad del pago por el acreedor. Sin embargo, estos efectos tienen una indudable repercusión procesal. Pero sobre los efectos procesales que se producen, y sobre si les es aplicable la norma de suspensión del Real Decreto-ley que analizamos, volveré en otra nota.
