El arrendamiento existente en la finca ejecutada y adjudicada hipotecariamente no fue concertado por el deudor ejecutado, sino posteriormente a la hipoteca por un tercero. ¿Se subroga el adjudicatario en las acciones contractuales contra el arrendatario?

Se trata de Sentencia del Tribunal Supremo 1599/2024, de 28 de noviembre. Se dictó un decreto (en la ejecución hipotecaria que adjudicó a la ejecutante Cajamar), con la facultad de ceder la adjudicación. El 21 de abril de 2016 se dictó otro decreto, en la misma ejecución, que aprobó la cesión de la adjudicación de la finca registral mencionada a favor de Cimenta2 Gestión e Inversiones, S.A. El 6 de junio de 2019, Haya Real Estate, S.A.U. remitió al arrendatario Máximo burofax por el que Cimenta2 notifica a Máximo en su calidad de arrendatario del inmueble, hasta ahora propiedad de Construcciones Carriguelo, S.L., adquirida por Cimenta 2 por subasta hipotecaria, para la subrogación de la reclamante en el derecho al cobro de las rentas arrendaticias. No se pagaron. El 4 de octubre de 2019, Cimenta2 presentó una demanda acumulada de desahucio por falta de pago de la renta y reclamación de rentas indebidas contra Máximo  Según la demanda, el demandado concertó sobre dicha finca un contrato de arrendamiento de fecha 24 de febrero de 2014 con el anterior propietario, Promociones Bahegar, S.L.; la demandante, al resultar adjudicataria de la finca en la ejecución seguida contra Construcciones Carriguelo, se subrogó en los derechos y obligaciones de la anterior propietaria y arrendadora, y lo comunicó al demandado. La sentencia de primera instancia aprecia la falta de legitimación activa de la parte demandante para el ejercicio de la concreta acción ejercitada y desestima la demanda.

Según el Tribunal Supremo, en caso de que se adjudique la vivienda arrendada en un procedimiento de ejecución hipotecaria, no se aplica la regla de sucesión de adquisiciones del artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y queda extinguido ipso iure el contrato de arrendamiento, por lo que se carecería de título en el que apoyar tanto el derecho a ocupar y usar la cosa como el derecho a percibir la renta, salvo que se celebre un nuevo contrato entre las partes. Además, será el arrendador, y no el propietario ejecutado, quien tiene la posibilidad de resolver de pleno derecho el contrato de arrendamiento por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario; igual que es el arrendador, y no el propietario, quien puede desahuciar judicialmente al arrendatario por falta de pago en el precio convenido. La condición para intervenir en el proceso como parte activa no la atribuye la cualidad de ser propietaria, sino la de ser arrendadora; respecto del contrato litigioso, la demandante no es parte, sino tercero, ya que no intervino en él ni prestó su consentimiento. Además no se ha alegado ni probado la existencia de una eficaz cesión del contrato a través de la que haya entrado en la relación jurídica arrendaticia ocupando el lugar de la arrendadora inicial, que no es Promociones Carriguelo, S.L., sino Promociones Bahegar, S.L. El artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos no reconoce al propietario, sino al arrendador la posibilidad de resolver de pleno derecho el contrato de arrendamiento por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. Cuando el artículo 1569.2 del Código Civil identifica el sujeto que puede desahuciar judicialmente al arrendatario por falta de pago en el precio convenido no se refiere al propietario, sino al arrendador; y de los artículos 1089 y 1091 del Código Civil se desprende, ciertamente, que de los contratos nacen obligaciones y que estas tienen fuerza de ley entre los contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos . La ejecución hipotecaria en la que se produjo la adquisición de la finca por la demandante no se siguió frente a ella, sino frente a Promociones Carriguelo, S.L. Por lo tanto, no se puede concluir que, por la aplicación directa de dicho precepto, el derecho de Promociones Bahegar, S.L. como arrendador quedara resuelto, ni, en consecuencia, extinguido el arrendamiento concertado por esta con el demandado, D. Máximo. Y tampoco se ha suscitado por la vía del artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, o por alguna otra razón, la extinción del arrendamiento otorgado por Promociones Bahegar, S.L. En cualquier caso, la aplicación a Promociones Bahegar, S.L. del artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos tampoco permitiría estimar la demanda interpuesta, ya que lo que se establece en el párrafo primero de su apartado 1, de forma clara y tajante, para el caso de que el derecho del arrendador quedara resuelto por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, es que «quedará extinguido el arrendamiento». Por lo tanto, adjudicada la vivienda a la demandante en el procedimiento de ejecución hipotecaria y extinguido ipso iure el contrato de arrendamiento, se carecería de título en el que apoyar tanto el derecho a ocupar y usarla cosa como el derecho, establecido como justa contraprestación, a percibir la renta.

En consecuencia, si hipoteca la finca de AA, que luego transmite a BB, siendo así que BB arrienda la finca a tercero, y luego se ejecuta la hipoteca en la ejecución de AA, el adjudicatario CC no se subroga en el contrato de arrendamiento, ni puede resolver por impago. Por aplicación del artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el contrato se extingue con la adjudicación, de forma que ninguna parte del arrendamiento conserva derechos y obligaciones. Por tanto, con independencia de la acción de lanzamiento que corresponde al adjudicatario, no está legitimado para ejercitar una acción acumulada de reclamación de renta y resolución de arrendamiento por falta de pago.