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El arrendatario tiene que pagar toda la penalización pactada para el caso de abandono anticipado, sin moderación
2 de septiembre, 2021
La sentencia
Las partes se encuentran vinculadas por un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda de fecha 18 de marzo de 2005, en virtud del cual la mercantil demandante Alting, S.A., arrendó un inmueble, sito en la Avenida Diagonal n.º 371 de Barcelona a Casa Asia, contiguo a la sede de esta última entidad, en el Palacio Baró de Quadras, por un plazo de duración de 12 años, en el que se pactó expresamente una cláusula contractual del siguiente texto: «[…] si cualquiera de las dos partes diera por extinguido el contrato antes de su vencimiento, la parte que lo rescinda anticipadamente deberá abonar a la otra parte el importe correspondiente a todas las rentas del periodo contractual que restare por cumplir hasta el vencimiento del contrato, es decir hasta el diecisiete de marzo de dos mil diecisiete». El 31 de enero de 2013, Casa Asia hizo entrega de las llaves de la finca arrendada y de la posesión de la misma a través de notario. La arrendadora compareció en notaría, en la que hizo una serie de manifestaciones relativas a que el desistimiento suponía la infracción de la cláusula litigiosa, máxime cuando quedaban más de cuatro años de duración del contrato, que no aceptaba el desistimiento, y que procedía el abono de los 2.790.813 euros de la cláusula penal. Según la Audiencia, la cláusula penal está sujeta a los límites del artículo 1255 del Código Civil (CC), que permite reducir el exceso de la cuantía de la pena sobre el daño previsible, cuando no encuentre justificación aceptable, con el propósito de disuadir, de forma proporcionada, el incumplimiento de la condición contemplada. Concluyó la Audiencia que, en el caso de penalizaciones desproporcionadas, se admite la reducción conservadora, lo que no tiene relación con el artículo 1154 CC. Se señaló que «en este caso no se revela ponderada, sino notoriamente y extraordinariamente excesiva, una cláusula penal que supone que la actora cobre lo mismo que si realizase las actividades propias del contrato o que, la demandada, sin tener la posesión pague lo mismo que si la tuviera hasta el cumplimiento íntegro del período contractual, procediendo su moderación en un 50%, la mitad de su importe».
La Sentencia del Tribunal Supremo 485/2021, de 1 julio, revoca la sentencia de la Audiencia con la siguiente argumentación. No cabe hacer uso de las facultades de moderación judicial del artículo 1154 CC, cuando las partes contemplaron expresamente el incumplimiento total o parcial como supuesto concreto del juego convencional de la cláusula penal, determinando las consecuencias jurídicas derivadas de la inobservancia de las estipulaciones contractuales o posibilitando el desistimiento unilateral. Con todo, la pena podrá moderarse judicialmente aplicando el artículo 1154 CC por analogía, cuando aquella diferencia sea tan extraordinariamente elevada, que deba atribuirse a que, por un cambio de circunstancias imprevisible al tiempo de contratar, el resultado dañoso efectivamente producido se ha separado de manera radical, en su entidad cuantitativa, de lo razonablemente previsible al tiempo de contratar sobre la cuantía (extraordinariamente más elevada) de los daños y perjuicios que causaría el tipo de incumplimiento contemplado en la cláusula penal.
En la presente relación, la arrendadora adquirió el inmueble para que la demandada pudiera ampliar sus dependencias, contiguas con el edificio objeto del arriendo; precisamente el contrato contenía una amplia autorización para ejecutar obras en el edificio y comunicarlo con la sede de la arrendataria. Para obtener la titularidad del inmueble, objeto del contrato, y de esta manera cederlo en arrendamiento a la demandada, la actora concertó un contrato de leasing, con unas cuotas de amortización que, en cómputo anual, ascendían a unos 700.000 euros, siendo la cuantía de la renta mensual inicialmente pactada la de 44.546 euros al mes, después revisada a la baja a 41.450 euros, según las previsiones contractuales pactadas. La propia sentencia de la Audiencia reconoce que, a la fecha de entrega del edificio por parte de la arrendataria, se encontraba en un estado cuya subsanación requería una importante inversión, precisamente la autorización para la ejecución de tales obras se tuvo en cuenta para fijar la cláusula penal en caso de desistimiento anticipado unilateral. Las llaves se entregan el 31 de enero de 2013 y a 4 de junio de 2014, más de 17 meses después, si contamos que el mes de junio ya no era susceptible de arriendo, el inmueble se encontraba sin arrendar, pese a las gestiones efectuadas con tal fin, admitiendo expresamente la sentencia del tribunal provincial que eran evidentes las dificultades al respecto. En definitiva, en la tesitura expuesta, no podemos considerar que la cláusula penal pactada se haya acreditado extraordinariamente superior al daño efectivamente sufrido por el acreedor, máxime cuando todavía se desconocía a la fecha de la sentencia la concreta entidad de los perjuicios sufridos, que sin duda serán mayores a los generados a junio de 2014.
Comentario
La sentencia reproduce en esencia la doctrina rigurosa ya reconocida por la Sala. No cabe moderar la cláusula penal cuando el deudor comete precisamente el tipo de incumplimiento para el que se impuso la pena contractual. Porque en tal caso no puede existir incumplimiento «parcial» a los efectos del artículo 1154 CC. Hubo un tiempo en que esta doctrina no era seguida por el Tribunal Supremo en materia de arrendamientos, cuando el arrendatario desistía y abandonaba la posesión antes de la llegada del término. Se moderaba porque inevitablemente conducía a un enriquecimiento extraño que el arrendador pudiera cobrar lo mismo sin prestar la posesión del inmueble, que podía (y debía) realquilar a tercero. Es curioso cómo ha cambiado el eje de la argumentación. Ahora no es lo decisivo el enriquecimiento real o potencial del arrendador sino el exceso extraordinario de la pena respecto del montante del daño real. Como la pena puede ser punitiva, el límite del daño real no puede convertirse en el límite admisible de la pena. Es preciso que el daño real sea muy inferior al montante de la pena para que la moderación proceda. Pero se exige algo más: que la desproporción entre daño y pena haya venido motivada por un cambio de circunstancias imprevisibles para las partes en el momento en que pactaron la cláusula, no bastando, parece, que ya de inicio la cuantía de la pena establecida fuera extraordinariamente superior al daño entonces previsible, porque entonces sería una pena querida por las partes.
La doctrina de la Sala parece incondicionada y, gracias a ello, segura en su aplicación futura. Pero no lo es. El lector puede comprobar que la decisión final está fuertemente condicionada por los hechos del caso. ¿Qué hubiera pasado si el arrendatario se hubiera marchado cuando quedaran 10 años de contrato en lugar de 4, si no se hubiera tratado de un edificio singular no susceptible fácilmente de empleos alternativos?
Las partes se encuentran vinculadas por un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda de fecha 18 de marzo de 2005, en virtud del cual la mercantil demandante Alting, S.A., arrendó un inmueble, sito en la Avenida Diagonal n.º 371 de Barcelona a Casa Asia, contiguo a la sede de esta última entidad, en el Palacio Baró de Quadras, por un plazo de duración de 12 años, en el que se pactó expresamente una cláusula contractual del siguiente texto: «[…] si cualquiera de las dos partes diera por extinguido el contrato antes de su vencimiento, la parte que lo rescinda anticipadamente deberá abonar a la otra parte el importe correspondiente a todas las rentas del periodo contractual que restare por cumplir hasta el vencimiento del contrato, es decir hasta el diecisiete de marzo de dos mil diecisiete». El 31 de enero de 2013, Casa Asia hizo entrega de las llaves de la finca arrendada y de la posesión de la misma a través de notario. La arrendadora compareció en notaría, en la que hizo una serie de manifestaciones relativas a que el desistimiento suponía la infracción de la cláusula litigiosa, máxime cuando quedaban más de cuatro años de duración del contrato, que no aceptaba el desistimiento, y que procedía el abono de los 2.790.813 euros de la cláusula penal. Según la Audiencia, la cláusula penal está sujeta a los límites del artículo 1255 del Código Civil (CC), que permite reducir el exceso de la cuantía de la pena sobre el daño previsible, cuando no encuentre justificación aceptable, con el propósito de disuadir, de forma proporcionada, el incumplimiento de la condición contemplada. Concluyó la Audiencia que, en el caso de penalizaciones desproporcionadas, se admite la reducción conservadora, lo que no tiene relación con el artículo 1154 CC. Se señaló que «en este caso no se revela ponderada, sino notoriamente y extraordinariamente excesiva, una cláusula penal que supone que la actora cobre lo mismo que si realizase las actividades propias del contrato o que, la demandada, sin tener la posesión pague lo mismo que si la tuviera hasta el cumplimiento íntegro del período contractual, procediendo su moderación en un 50%, la mitad de su importe».
La Sentencia del Tribunal Supremo 485/2021, de 1 julio, revoca la sentencia de la Audiencia con la siguiente argumentación. No cabe hacer uso de las facultades de moderación judicial del artículo 1154 CC, cuando las partes contemplaron expresamente el incumplimiento total o parcial como supuesto concreto del juego convencional de la cláusula penal, determinando las consecuencias jurídicas derivadas de la inobservancia de las estipulaciones contractuales o posibilitando el desistimiento unilateral. Con todo, la pena podrá moderarse judicialmente aplicando el artículo 1154 CC por analogía, cuando aquella diferencia sea tan extraordinariamente elevada, que deba atribuirse a que, por un cambio de circunstancias imprevisible al tiempo de contratar, el resultado dañoso efectivamente producido se ha separado de manera radical, en su entidad cuantitativa, de lo razonablemente previsible al tiempo de contratar sobre la cuantía (extraordinariamente más elevada) de los daños y perjuicios que causaría el tipo de incumplimiento contemplado en la cláusula penal.
En la presente relación, la arrendadora adquirió el inmueble para que la demandada pudiera ampliar sus dependencias, contiguas con el edificio objeto del arriendo; precisamente el contrato contenía una amplia autorización para ejecutar obras en el edificio y comunicarlo con la sede de la arrendataria. Para obtener la titularidad del inmueble, objeto del contrato, y de esta manera cederlo en arrendamiento a la demandada, la actora concertó un contrato de leasing, con unas cuotas de amortización que, en cómputo anual, ascendían a unos 700.000 euros, siendo la cuantía de la renta mensual inicialmente pactada la de 44.546 euros al mes, después revisada a la baja a 41.450 euros, según las previsiones contractuales pactadas. La propia sentencia de la Audiencia reconoce que, a la fecha de entrega del edificio por parte de la arrendataria, se encontraba en un estado cuya subsanación requería una importante inversión, precisamente la autorización para la ejecución de tales obras se tuvo en cuenta para fijar la cláusula penal en caso de desistimiento anticipado unilateral. Las llaves se entregan el 31 de enero de 2013 y a 4 de junio de 2014, más de 17 meses después, si contamos que el mes de junio ya no era susceptible de arriendo, el inmueble se encontraba sin arrendar, pese a las gestiones efectuadas con tal fin, admitiendo expresamente la sentencia del tribunal provincial que eran evidentes las dificultades al respecto. En definitiva, en la tesitura expuesta, no podemos considerar que la cláusula penal pactada se haya acreditado extraordinariamente superior al daño efectivamente sufrido por el acreedor, máxime cuando todavía se desconocía a la fecha de la sentencia la concreta entidad de los perjuicios sufridos, que sin duda serán mayores a los generados a junio de 2014.
Comentario
La sentencia reproduce en esencia la doctrina rigurosa ya reconocida por la Sala. No cabe moderar la cláusula penal cuando el deudor comete precisamente el tipo de incumplimiento para el que se impuso la pena contractual. Porque en tal caso no puede existir incumplimiento «parcial» a los efectos del artículo 1154 CC. Hubo un tiempo en que esta doctrina no era seguida por el Tribunal Supremo en materia de arrendamientos, cuando el arrendatario desistía y abandonaba la posesión antes de la llegada del término. Se moderaba porque inevitablemente conducía a un enriquecimiento extraño que el arrendador pudiera cobrar lo mismo sin prestar la posesión del inmueble, que podía (y debía) realquilar a tercero. Es curioso cómo ha cambiado el eje de la argumentación. Ahora no es lo decisivo el enriquecimiento real o potencial del arrendador sino el exceso extraordinario de la pena respecto del montante del daño real. Como la pena puede ser punitiva, el límite del daño real no puede convertirse en el límite admisible de la pena. Es preciso que el daño real sea muy inferior al montante de la pena para que la moderación proceda. Pero se exige algo más: que la desproporción entre daño y pena haya venido motivada por un cambio de circunstancias imprevisibles para las partes en el momento en que pactaron la cláusula, no bastando, parece, que ya de inicio la cuantía de la pena establecida fuera extraordinariamente superior al daño entonces previsible, porque entonces sería una pena querida por las partes.
La doctrina de la Sala parece incondicionada y, gracias a ello, segura en su aplicación futura. Pero no lo es. El lector puede comprobar que la decisión final está fuertemente condicionada por los hechos del caso. ¿Qué hubiera pasado si el arrendatario se hubiera marchado cuando quedaran 10 años de contrato en lugar de 4, si no se hubiera tratado de un edificio singular no susceptible fácilmente de empleos alternativos?
