El auto del juez del concurso por el que adjudican los inmuebles tras autorizar la venta directa constituye la tradición simbólica de la venta y no una mera autorización al administrador concursal para que venda y transmita

La Comunidad de Propietarios en la que está enclavada la finca adquirida por SAREB formula recurso de casación porque estima que concurre interés casacional basado en la oposición de lo resuelto en la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial establecida en las sentencias del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 1982, y 708/1992, de 11 de julio, 952/2002, de 14 de octubre, y 541/2017, de 4 de octubre. Estima la parte recurrente que, aunque no exista jurisprudencia al respecto, el auto de venta directa en el seno de un concurso no es una mera autorización para la venta, sino que se trata de una verdadera adjudicación tras seguirse un proceso similar al de la subasta, adjudicación que pone a disposición del acreedor en el concurso los bienes afectos a privilegio especial, en el sentido de que puede exigir el cumplimiento y el advenimiento de la posesión efectiva.

El Tribunal Supremo no se ha pronunciado sobre la transmisión del dominio y la aplicación de la teoría del título y el modo en caso de que la enajenación se produzca en el seno del concurso de acreedores, autorizada por el juez de concurso, pero sí lo ha hecho respecto de la subasta judicial. Así, entre otras, la Sentencia 952/2002, de 14 de octubre, invocada en el recurso, analiza la eficacia de la subasta pública judicial en la transmisión dominical de inmuebles. En ella se concluye que tras la reforma operada en la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 —que era la aplicable—, por la Ley 10/1992, con la aprobación del remate, pago del precio y adjudicación del bien, se cumple la doctrina del título y el modo. La Ley 10/1992 vino a sustituir la escritura pública por el testimonio del auto de adjudicación como traditio instrumental para producir la adquisición del dominio. En igual sentido, la sentencia de 4 de octubre de 2006, conforme a la cual: «[e]n el supuesto de subasta de bienes inmuebles la aprobación del remate equivale al perfeccionamiento de la operación, en tanto que la escritura pública otorgada según lo previsto en el artículo 1514 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, y después de la reforma operada por la Ley 10/1992, el testimonio del auto de aprobación del remate, conforman la operación de consumación del acto procesal enajenatorio». Bajo la vigencia ya de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, esta doctrina jurisprudencial se reitera en la Sentencia 480/2018, de 23 de julio, con cita de la sentencia 139/2017, de 1 marzo —que cita, a su vez, la 414/2015, de 14 de julio—.

En el presente caso, por auto del 11 de marzo de 2014 del Juzgado de lo Mercantil número 3 de Valencia se aprobó el plan de liquidación de la entidad Paquemas XXL, S.L. presentado por la administración concursal y se estableció un período de licitación. En ejecución del plan de liquidación se dictó el auto de 12 de noviembre de 2015, en el que consta que la Sareb presentó una oferta, entre otras, respecto de las fincas de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 ( NUM000, NUM001, NUM002, NUM003 , NUM004, NUM005, NUM006, NUM007, NUM008, NUM009, NUM010, NUM011 y NUM012 del Registro de la Propiedad número 2 de Denia), y, el precio ofertado por cada una de ellas. El juzgado autorizó la adjudicación de las fincas a favor del Sareb por el importe de su deuda viva, que asciende a las cantidades indicadas en el fundamento segundo de dicha resolución. La sentencia recurrida considera que estos autos constituyen una mera autorización a la administración concursal para la venta directa de los bienes afectos a crédito con privilegio especial que no constituye ni título ni modo para la adquisición del dominio.

Según la Sala de casación, la cuestión que ha de resolverse radica en determinar si con las resoluciones dictadas de 12 de noviembre de 2015 y 29 de marzo de 2016 puede entenderse también cumplido el requisito del modo o tradición, que la sentencia recurrida identifica con el otorgamiento de la escritura pública. La resolución del juez del concurso que adjudica los bienes inmuebles a un postor o al ejecutante, tiene una función equivalente al decreto de adjudicación que se dicta en la ejecución singular. Si conforme a la doctrina del Tribunal Supremo la aprobación del remate se considera en las ventas judiciales el título, y el decreto de adjudicación constituye la tradición simbólica; de igual modo, en aquellos supuestos en los que el juez del concurso dicta auto por el que adjudica los inmuebles tras autorizar la venta directa o, en su caso, en subasta judicial, dicha resolución constituye la tradición, sin necesidad de otorgar escritura pública para la consumación de la transmisión; que, una vez consignado o pagado el precio, permite la inscripción de dicha transmisión. Por ello, en el presente caso, se estima que el auto de 12 de noviembre de 2015, junto con su rectificación por auto de 29 de marzo de 2016, constituyen también una tradición simbólica, teniendo en cuenta que, efectivamente, implican la puesta a disposición de las fincas a favor de la Sareb, ya que se aprobó el remate, se le adjudicaron las fincas y el precio quedó pagado en tanto coincidía con el importe de la deuda viva.

STS 1336/2025.