El juicio de desahucio por precario como procedimiento adecuado para desalojar a los ocupantes de la finca adjudicada en un proceso de ejecución a los que se ha reconocido el derecho a permanecer en ella

Promovido el incidente del artículo 675, apartado 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y declarado el derecho del ejecutado a permanecer en la vivienda, el adjudicatario puede acudir al juicio de desahucio por precario para desalojarle haciendo valer la prevalencia de su título

1. En el supuesto resuelto por la Sentencia del Tribunal Supremo (TS) 233/2025, de 12 de febrero (rec. 4733/2024), dentro de un procedimiento de ejecución hipotecaria, se había dictado decreto de adjudicación del inmueble a favor del acreedor ejecutante, cuyo testimonio se inscribió en el Registro de la Propiedad y, con posterioridad, también un auto declarando, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 661.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que el ejecutado tenía derecho a permanecer en la vivienda objeto de la ejecución, «(d)ejando a salvo las acciones que pudieran corresponder a la entidad adquirente de la finca registral para desalojar a dicho señor», porque «(l)a documentación presentada … constituye un principio de prueba de su derecho de propiedad que justifica la declaración de su derecho a permanecer en la vivienda».

La cuestión que se plantea es si el juicio de desahucio por precario, que fue el seguido por el adjudicatario, era el adecuado para lograr el desalojo de los ocupantes o, por el contrario, al haberse declarado mediante auto, dentro del proceso de ejecución, la existencia de un título que justificaba su derecho permanecer en la vivienda, debió acudir aquél (el adjudicatario) al juicio declarativo correspondiente para discutir la validez o eficacia de dicho título.

2. La sentencia deja clara la doctrina de la Sala primera sobre el juicio de desahucio por precario, tomándola de la STS 502/2021, de 7 de julio y resumiéndola en los siguientes puntos: (i) el precario no se limita a las situaciones de mera tolerancia, sino que «es una situación de hecho en la que se utiliza gratuitamente un bien ajeno sin contar con la posesión jurídica del mismo, aunque se tenga su tenencia material, por falta de título que justifique el goce de la posesión, ya sea porque nunca se tuvo, porque se perdió o porque, aun existiendo, es de peor derecho que el de otro poseedor preferente o ineficaz para enervar el cualificado que ostente el actor»; (ii) el cauce procesal adecuado para pretender la recuperación de la plena posesión de una cedida en precario es el juicio verbal, cuyos presupuestos son los siguientes: (a) el título que ostenta el demandante, (b) la identificación del bien poseído en precario y (c) la insuficiencia o carencia de título del demandado; y (iii) en este proceso «podrán enjuiciarse las relaciones jurídicas que puedan alegarse como justificación de la posesión cuya recuperación se pretenda y la existencia de una situación posesoria que revista las características propias del precario, sin las limitaciones propias de un proceso sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa, al tratarse de un proceso que, si bien limitado a ese objeto, tiene carácter plenario, y cuya sentencia produce efectos de cosa juzgada». En consecuencia, dice la sentencia, «el juicio de desahucio por precario es el cauce procesal adecuado para determinar si la demandante tiene derecho a recuperar la plena posesión de la vivienda litigiosa y para valorar tanto el título que ostenta sobre ella como la carencia o insuficiencia del título de los demandados. En la resolución de esta cuestión, la Audiencia Provincial no queda vinculada por lo que el juzgado apreció y decidió en la ejecución hipotecaria, dado que el artículo 661.2 LEC deja expresamente a salvo las acciones de desalojo que pueda ejercitar el adquirente. Pretender que la Audiencia Provincial se vea obligada a asumir la valoración realizada en la ejecución hipotecaria equivale a dotar de efectos de cosa juzgada a un auto que carece de ellos, lo que resulta improcedente».

3. Resulta, pues, que, como había dicho la sentencia de primera instancia, en este juicio deben ventilarse «pretensiones meramente posesorias, de manera que frente a la invocación del actor de un título que le otorgue el derecho a poseer, deberá aducir y acreditar el demandado la existencia de otro que lo contrarreste y que sea suficiente como para mantenerle y ampararle en la posesión de la que de momento goza, a pesar del invocado de contrario». Y a este ámbito se extiende la eficacia de cosa juzgada de la sentencia. Como dijo la SAP Las Palmas de 23 julio 2008 (AC 2009/23), «la LEC de 2000 establece un procedimiento verbal para la recuperación de la posesión en los casos de precario, de manera que el procedimiento verbal es adecuado para resolver aquellas cuestiones meramente posesorias, disponiendo que para ello se utilizarán todos los medios de prueba recogidos por la Ley Procesal, desapareciendo la antigua restricción y no estando el juicio de precario entre los recogidos en el art. 447 como aquellos que no producen cosa juzgada». En consecuencia, cabe discutir en su seno todas aquellas cuestiones que afecten o se refieran al título ocupacional, que pueda esgrimir o alegar el demandado para justificar su situación posesoria, sin que proceda invocar la existencia de complejidad que provoque la desestimación de la demanda” (SAP Guipúzcoa de 17 julio 2009, JUR 2010/543).

Porque, como dijo la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 19 diciembre de 2006 (JUR 2006, 61514)), «(…) el hecho que en la LECiv/2000 este juicio tenga la naturaleza de plenario no implica que suponga la modificación de la acción que se ejercita, que es el precario, circunscrito al ámbito de la posesión: la Ley limita el ámbito del juicio verbal a la acción encaminada a recuperar la plena posesión de la finca en situación de precario, lo que excluye de aquel ámbito las cuestiones referentes a la propiedad del inmueble o al contraste entre títulos contradictorios, que deben ser sustanciados a través del juicio que corresponda…». O dicho con palabras de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 8 de junio de 2004 (JUR 2004, 204396): «(…) aunque se trate de un juicio declarativo pleno, si bien de trámites abreviados, no supone variación en el reducido ámbito de su objeto litigioso, ceñido a examinar la acción posesoria de recuperación de la posesión de hecho por precario del demandado, y sin que puedan examinarse sino a efectos prejudiciales los derechos en los que las partes funden su acción o su oposición. Pues no nos hallamos ante la acción de recuperación posesoria como contenido de una reivindicatoria o declarativa de derechos reales, de tal modo que la posesión se reclame como contenido accesorio y complementario de la proclamación del derecho real o de crédito ejercitada como pretensión principal y previa, sino de un juicio de naturaleza posesoria que agota su objeto en el examen del derecho a poseer del actor frente al demandado y la situación o negación de la situación de precarista de éste. La diferencia entre la anterior y la vigente es, pues, solamente, que las partes pueden plantear con cognición plena, aunque con un carácter meramente prejudicial, la validez de los derechos reales u obligacionales en que apoyen su derecho a poseer, para obtener respectivamente el triunfo o el fracaso de la acción posesoria del juicio de precario».