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El optante renuncia al derecho de opción antes de su plazo de ejercicio. ¿Recupera todo o parte de la prima pagada por la opción?
14 de mayo, 2020
Me refiero a la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 febrero 2020 (RJ 2020, 594). De las dos cláusulas del contrato se desprende que, si el arrendatario no ejercitaba la opción en el plazo de cinco años concedidos en el contrato, perdía la prima. Según el Tribunal, era indiferente que los arrendatarios desistiesen de la opción con anterioridad al término de los cinco años (que fue lo que ocurrió), pues ése era un plazo máximo que no se podía superar, pero del que se podía desistir a criterio del arrendatario, pero siempre perdiendo la prima, tanto si se superaban los cinco años, como si se anticipaba la renuncia a la opción. La referida prima es una contraprestación al arrendador por bloquear la venta del bien, en beneficio del arrendatario, con el que se pacta un derecho preferente y esta contraprestación, en beneficio del arrendatario, se entrega por no promover el arrendador la venta en el mercado, garantizándose el arrendatario un plazo máximo de cinco años, al que puede renunciar, pero sin que pueda eludir la pérdida de la prima, tal y como consta en el contrato, con claridad.
Comentario. A mí no me parece consistente el argumento, porque no había en el contrato ninguna cláusula que resolviese el suceso de renuncia a la opción. Salvo que el arrendatario hubiere renunciado a la opción cerca de la fecha final de los cinco años, porque entonces se trataría de una renuncia presumiblemente estratégica. Y no se puede decir que, habiendo renunciado, se dará el caso de que pasen cinco años y no se halla ejercitado la opción, porque el problema a resolver no es el transcurso de cinco años después de la renuncia, sino la renuncia en sí. Repárese que, si la renuncia se produjo en un tiempo relevantemente anterior al cumplimiento del plazo, no es cierto que el arrendador haya renunciado durante cinco años a la facultad de patrimonializar su bien.
El argumento debería haber sido otro, aunque se llegara al mismo resultado. La opción con prima es un negocio bilateral quid pro quo. El optante compra con la prima un derecho de exclusiva durante un tiempo determinado, pero también ocurre que el optatario vende la facultad de disponer de su activo por el plazo de la opción a cambio de un precio. De la misma forma que al optante le interesa la opción, al optatario le interesa el precio. Y lo conserva a pesar de que el optante decida por su propia discrecionalidad no rentabilizar la prima que pagó. Si el optatario tiene derecho a la prima al margen de esta decisión discrecional del optante (no ejercitar la opción), también tiene derecho a la prima cuando el optante adelante el ejercicio de esta discreción hasta el punto de renunciar a la opción. Se dirá, en contra: pero ha existido una desaparición sobrevenida de la causa por la que el optatario retiene (parte de la prima); cierto, pero es una desaparición sobrevenida provocada discrecionalmente por una de las partes, y el riesgo de esta discrecionalidad no puede recaer en la otra, porque lo prohíbe el artículo 1256 del Código Civil.
Comentario. A mí no me parece consistente el argumento, porque no había en el contrato ninguna cláusula que resolviese el suceso de renuncia a la opción. Salvo que el arrendatario hubiere renunciado a la opción cerca de la fecha final de los cinco años, porque entonces se trataría de una renuncia presumiblemente estratégica. Y no se puede decir que, habiendo renunciado, se dará el caso de que pasen cinco años y no se halla ejercitado la opción, porque el problema a resolver no es el transcurso de cinco años después de la renuncia, sino la renuncia en sí. Repárese que, si la renuncia se produjo en un tiempo relevantemente anterior al cumplimiento del plazo, no es cierto que el arrendador haya renunciado durante cinco años a la facultad de patrimonializar su bien.
El argumento debería haber sido otro, aunque se llegara al mismo resultado. La opción con prima es un negocio bilateral quid pro quo. El optante compra con la prima un derecho de exclusiva durante un tiempo determinado, pero también ocurre que el optatario vende la facultad de disponer de su activo por el plazo de la opción a cambio de un precio. De la misma forma que al optante le interesa la opción, al optatario le interesa el precio. Y lo conserva a pesar de que el optante decida por su propia discrecionalidad no rentabilizar la prima que pagó. Si el optatario tiene derecho a la prima al margen de esta decisión discrecional del optante (no ejercitar la opción), también tiene derecho a la prima cuando el optante adelante el ejercicio de esta discreción hasta el punto de renunciar a la opción. Se dirá, en contra: pero ha existido una desaparición sobrevenida de la causa por la que el optatario retiene (parte de la prima); cierto, pero es una desaparición sobrevenida provocada discrecionalmente por una de las partes, y el riesgo de esta discrecionalidad no puede recaer en la otra, porque lo prohíbe el artículo 1256 del Código Civil.
