El privilegio crediticio de la comunidad de propietarios no vence a la hipoteca previa

Se expone la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, ratificada por el Tribunal Supremo.

En el supuesto resuelto por la Resolución de 5 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE nº 160, de 3 de julio de 2024), se había reconocido la preferencia de un crédito de una comunidad de propietarios por cuotas impagadas en sentencia dictada en un juicio ordinario, en el que figuraban como demandados, además del propietario deudor, dos acreedores suyos con cargas (hipoteca y embargo) inscritas con anterioridad sobre la finca objeto de su propiedad. Instada la ejecución de la sentencia por la comunidad, se practicó a su favor anotación de embargo de la finca en la que, por nota al margen, se hizo constar igualmente la preferencia de su crédito frente al préstamo hipotecario y el embargo anteriores. Practicada la correspondiente subasta, se dictó decreto de adjudicación a favor de un tercero y mandamiento de cancelación de cargas, en el que se ordenaba la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en el artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Presentados el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas en el Registro de la Propiedad, el registrador practicó las cancelaciones de cargas posteriores al embargo de la ejecutante que habían sido ordenadas, pero suspendió la de las cargas anteriores a dicho embargo, que había solicitado también la adjudicataria, no solo porque el mandamiento ordenaba la cancelación de las cargas posteriores, sino también porque la cancelación no podría realizarse en ningún caso, ya que la ejecución de un crédito privilegiado no altera la prioridad registral, sino que tan sólo otorga al titular del crédito el derecho a cobrar con preferencia de otros acreedores una vez obtenido un precio de remate, y no es posible cancelar las cargas anteriores cuando el embargo ejecutado se hubiera acordado para garantizar el cobro de este crédito privilegiado.

La adjudicataria de la finca, recurrente ante la Dirección General, alegó en su recurso que el rango registral había resultado alterado con la anotación de la preferencia que ordenaba la sentencia dimanante del juicio declarativo donde fueron parte demandada los titulares de las cargas anteriores y por la anotación de la preferencia del crédito ejecutado ordenada también en el mandamiento de anotación de embargo dimanante del procedimiento ejecutivo y, por lo tanto, procedía la cancelación.

El recurso da pie a la Dirección General para recordar la doctrina relativa a las preferencias crediticias y a su impacto registral, concretamente a si tienen efectos reales (alteración del rango registral respecto a una carga inscrita con anterioridad, con el efecto de la cancelación automática de dicha carga con motivo de la ejecución del crédito) o simplemente tienen un alcance personal, aunque el crédito de que se trate sea singularmente privilegiado. Esta doctrina, que —dice la Resolución— se encuentra confirmada por la Sala primera del Tribunal Supremo (STS de 4 de mayo de 2022), se resume en los siguientes puntos:

a) El artículo 9.1, e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) distingue dos efectos que tienen una misma finalidad, que es procurar el cumplimiento de la obligación de contribución a los gastos de comunidad, pero con un alcance diferente: la afección del bien inmueble respecto al adquirente de un piso o local, que contempla el apartado III del precepto, y la preferencia del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el mismo inmueble, que se establece en el apartado II.

b) La afección real solo entra en juego en el primero de los casos, «cuando la propiedad del inmueble se transmite y entonces cumple la función de vincular al nuevo propietario al abono de una parte de la deuda que pueda dejar insatisfecha el titular anterior», de la que «responde con el propio inmueble adquirido» (art. 9.1, e), apartado III LPH), no como deudor personal (STS 211/2015, de 22 de abril). En cambio, cuando se ejercita la acción fundada en el derecho de preferencia, el reconocimiento de tal preferencia en la sentencia no tiene efectos reales en el posterior proceso de ejecución. Se descarta que se trate de una hipoteca legal tácita o de cualquier otra figura jurídica que permitiera su acceso al Registro como preferencia de carácter real, porque ello «requeriría un precepto legal que lo estableciera así, o bien una resolución judicial en la que siendo partes todos los interesados en esa configuración estableciera expresamente esa configuración o el carácter real de la preferencia y su constancia registral de modo expreso y claro».

Por eso, «si en la resolución judicial no se añade a la declaración de preferencia el aditamento de derecho real, que no resulta directamente como declaración legal del artículo 9.1.e) de la Ley sobre propiedad horizontal, dicha preferencia se desenvuelve en el plano puramente obligacional y no puede dar lugar a modificaciones del rango registral, ni a eventuales cancelaciones automáticas de los derechos reales que se pretenden postergar. El efecto natural de una declaración de preferencia del crédito en los términos del artículo 9.1.e) sin más aditamentos y sin el consentimiento de titulares registrales de créditos anteriores que resulten afectados o perjudicados, o de su intervención como parte en el correspondiente juicio, sólo permitiría alegar dicha preferencia a su titular a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier titular de un asiento anterior, pero no para adelantarse en el rango, sino para obtener el cobro con preferencia a él en la ejecución; o bien para ejercitar la declaración de preferencia en cualquier otra vía, pero sin modificación del rango de derechos inscritos con anterioridad».

En el caso analizado resulta que la sentencia dictada en el procedimiento declarativo se limitó a declarar la preferencia del crédito a favor de la comunidad de propietarios frente a los acreedores anteriores sin hacer pronunciamiento alguno sobre modificación del rango de las respectivas cargas, «por lo que debe entenderse que la declaración de preferencia del crédito de la comunidad de propietarios lo es en cuanto al cobro de la cantidad, pero no en cuanto al rango o prioridad registral». Y consecuencia de ello es que la comunidad puede hacer valer su derecho de cobro preferente a través de una tercería de mejor derecho en el proceso de ejecución instado por cualquier acreedor declarado no preferente, aun cuando tenga su derecho inscrito con anterioridad, «pero esta declaración (de preferencia) por sí sola no implica alteración alguna del rango registral».