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PUBLICACIÓN
El Project Manager como promotor de la edificación
4 de noviembre, 2020
La disputa. La demandante, JPL Nazul S.L, promotora y propietaria, demanda el resarcimiento de daños por defectos en la construcción contra el Project Manager (Ideapsa, SA., recurrente en casación), la constructora, y diversos técnicos intervinientes en la obra. Ideapsa S.A. fue contratada para el «asesoramiento técnico» de la edificación por Centro Ginecológico Goya S.L, que no había sido demandada. Según Ideapsa, S.A. ésta, como asesor técnico de Centro Ginecológico Goya S.L. primero y, si acaso, de JPL Nazul S.L. después (demandante/promotora), no puede ser condenada por las funciones que la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y la jurisprudencia tienen definidas para el resto de los agentes de la edificación, ni siquiera de forma solidaria, pues su obligación no es de resultado sino de medios, y, por tanto, debe acreditarse su falta de diligencia o su negligencia en el ejercicio de su encomienda (asesoramiento técnico), que no es la ejecución de la obra. Además, y conforme a las definiciones de los agentes que intervienen en la edificación según la LOE, su función no sustituye ni se solapa con las del arquitecto, aparejador, constructor, promotor, etc. Como asesor, su función se realiza fuera de la cadena de mando o producción, luego no está compartiendo el resultado de las funciones del resto de intervinientes. Finalmente, el promotor, que es responsable solidario, no puede eludir esta responsabilidad desplazándola sobre un sujeto que no es agente de la edificación en el sentido del artículo 17 de la LOE.
La figura del «Project Manager» (gestor de proyectos) como agente de la edificación. La doctrina que se expone a continuación es la de la Sentencia del Tribunal Supremo 529/2020, de 15 octubre. La doctrina más autorizada entiende que el despliegue de las distintas actividades a las que ordinariamente se obliga el gestor de proyectos le hace participar y coincidir en obligaciones que tradicionalmente, y según la legislación vigente, han sido adjudicadas a otros agentes de la edificación. Al no tratarse de una profesión reglada, carecemos de una definición o concepto. Lo que refuerza la idea de que las competencias asumidas dependerán en cada caso del propio contrato de Proyect management. Lo anterior no excluye que en la práctica estos contratos suelan atribuir al gestor de proyectos la dirección y coordinación de los recursos humanos y materiales, a lo largo de todo el ciclo de vida del proyecto, mediante el uso de las más modernas técnicas de dirección para conseguir los objetivos prefijados de configuración, alcance, coste, plazo y calidad, y la satisfacción de las partes interesadas en el proyecto. El Proyect Manager suele caracterizarse por asumir la gestión única de todas las fases del proyecto, la coordinación de todos los agentes intervinientes, la participación en el estudio de viabilidad, y la vigilancia del proceso constructivo. Pero conviene insistir en que hay que acudir a cada contrato para precisar las competencias atribuidas al gestor de proyectos. En ciertos casos se asimila a la figura del promotor al extender la LOE la responsabilidad del promotor a los que actúen como gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios, encontrando el fundamento en su intervención decisoria en la promoción. No obstante, ello no es del todo acertado puesto que la intervención del gestor, ciertamente decisoria, sin embargo, se produce en el marco de la edificación y no en el de la promoción o venta. Más que sustitución de la función del arquitecto, el promotor pretende, a través de la figura del gestor, sustituir su propio papel en el proceso edificatorio, en cuanto toma de decisiones o contratación, control o vigilancia. Así configurado el gestor de proyectos se sitúa en una posición intermedia entre el promotor y la dirección facultativa.
Ideapsa S.A. como «Project Manager» o gestor de proyectos. La recurrente entiende que el Project Manager no es un agente de edificación, en la forma prevista en la LOE. Esta sala debe declarar que lo que le atribuye la condición de agente de la edificación es su encaje dentro del genérico concepto que se establece en el artículo 8 de la LOE: «Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Sus obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto en esta Ley y demás disposiciones que sean de aplicación y por el contrato que origina su intervención». En este caso, para determinar el papel que Ideapsa S.A. ocupó en el proceso de edificación y, en consecuencia, su responsabilidad, deberá atenderse al contrato que suscribió y las funciones que en él se le asignaron. Responderá del incumplimiento de sus obligaciones respecto de la ejecución del edificio, es decir, la responsabilidad del artículo 17 de la LOE, en la medida en que tales defectos le son imputables, atendidas las funciones que tenía encomendadas. En el presente procedimiento Ideapsa S.A. como <em>Project Manager</em> o gestor de proyectos se comprometió en el contrato mencionado a: i) La «dirección técnica de las obras». ii) La dirección del proyecto. iii) Asesoramiento en contratación de arquitecto, aparejador, encargado técnico de obra, subcontratistas, cálculo de estructuras. iv) Soporte técnico, jurídico y fiscal. v) Gestiones con proveedores. vi) Obtención de licencias. Y por estas funciones percibía los correspondientes honorarios. Junto con ello, resulta de los hechos declarados probados que Ideapsa S.A. verificaba las certificaciones de obras, las cuales no estaban firmadas por los arquitectos. De todo ello se deduce que Ideapsa S.A. no era un mero gestor de documentación, sino que gozaba de poder decisorio delegado por el promotor, controlando la dirección técnica de la obra, y verificaba las certificaciones de obra. Como tal gestor de proyectos participaba de funciones propias del promotor, dirección económica, dirección de ejecución y del control de calidad, pero con tal autonomía y sustantividad que podemos concluir que, como gestor de proyectos, dados los compromisos adquiridos, reunía, en este caso, las características de un agente de la edificación con entidad propia (art. 8 LOE). Por su parte el artículo 17 de la LOE establece: «1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas: […] 2. La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba responder. […] 4. Sin perjuicio de las medidas de intervención administrativas que en cada caso procedan, la responsabilidad del promotor que se establece en esta Ley se extenderá a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas». En el presente procedimiento resulta que Ideapsa S.A. interviene activa y decisoriamente en el proceso de edificación, por lo que como agente de la edificación responde ante el propietario de la edificación, que a su vez era promotor, por la falta de control sobre los que debería supervisar en el proceso de ejecución de la obra. Esas obligaciones de Ideapsa S.A. eran sin duda un compromiso contractualmente asumido, pues como el propio contrato establecía se obligaba a velar por la «ejecución completa del presente proyecto».
Comentario. Sería temerario citar esta sentencia como un «leading case» en el que el Tribunal Supremo definitivamente considera que el Project Manager de una edificación es «agente de la construcción» a los efectos del artículo 17 de la LOE. Una afirmación de este tipo sólo tiene sentido cuando un «adquirente» resultante de vivienda o local promovidos demanda al Project Manager sobre la base de la responsabilidad solidaria del artículo 17.3 de la LOE. Si es agente, responde solidariamente en la circunstancia prescrita, con independencia del grado de cumplimiento de sus obligaciones contractuales. Pero en este caso demanda el promotor, y demanda a un sujeto que se ha comprometido por contrato (no está claro si por contrato directo o por contrato con un sujeto no demandado, pero en favor de JPL Nazul S.L.). La responsabilidad como tal sería contractual, de la prevista en los artículos 17.1 y 17.9 de la LOE. Las responsabilidades contractuales están fuera de la LOE. Por eso, el Tribunal Supremo ha decidido que la del subcontratista es a lo sumo una responsabilidad contractual, que no puede extenderse más allá del contrato como una responsabilidad específica de la LOE. Es evidente que el promotor puede demandar contractualmente al Project Manager por los incumplimientos que le son imputables, y para que tal responsabilidad se dispare carece de importancia que el Project Manager fuera o no un agente de la edificación. Ni tan siquiera importa si era o no un promotor delegado.
La figura del «Project Manager» (gestor de proyectos) como agente de la edificación. La doctrina que se expone a continuación es la de la Sentencia del Tribunal Supremo 529/2020, de 15 octubre. La doctrina más autorizada entiende que el despliegue de las distintas actividades a las que ordinariamente se obliga el gestor de proyectos le hace participar y coincidir en obligaciones que tradicionalmente, y según la legislación vigente, han sido adjudicadas a otros agentes de la edificación. Al no tratarse de una profesión reglada, carecemos de una definición o concepto. Lo que refuerza la idea de que las competencias asumidas dependerán en cada caso del propio contrato de Proyect management. Lo anterior no excluye que en la práctica estos contratos suelan atribuir al gestor de proyectos la dirección y coordinación de los recursos humanos y materiales, a lo largo de todo el ciclo de vida del proyecto, mediante el uso de las más modernas técnicas de dirección para conseguir los objetivos prefijados de configuración, alcance, coste, plazo y calidad, y la satisfacción de las partes interesadas en el proyecto. El Proyect Manager suele caracterizarse por asumir la gestión única de todas las fases del proyecto, la coordinación de todos los agentes intervinientes, la participación en el estudio de viabilidad, y la vigilancia del proceso constructivo. Pero conviene insistir en que hay que acudir a cada contrato para precisar las competencias atribuidas al gestor de proyectos. En ciertos casos se asimila a la figura del promotor al extender la LOE la responsabilidad del promotor a los que actúen como gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios, encontrando el fundamento en su intervención decisoria en la promoción. No obstante, ello no es del todo acertado puesto que la intervención del gestor, ciertamente decisoria, sin embargo, se produce en el marco de la edificación y no en el de la promoción o venta. Más que sustitución de la función del arquitecto, el promotor pretende, a través de la figura del gestor, sustituir su propio papel en el proceso edificatorio, en cuanto toma de decisiones o contratación, control o vigilancia. Así configurado el gestor de proyectos se sitúa en una posición intermedia entre el promotor y la dirección facultativa.
Ideapsa S.A. como «Project Manager» o gestor de proyectos. La recurrente entiende que el Project Manager no es un agente de edificación, en la forma prevista en la LOE. Esta sala debe declarar que lo que le atribuye la condición de agente de la edificación es su encaje dentro del genérico concepto que se establece en el artículo 8 de la LOE: «Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Sus obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto en esta Ley y demás disposiciones que sean de aplicación y por el contrato que origina su intervención». En este caso, para determinar el papel que Ideapsa S.A. ocupó en el proceso de edificación y, en consecuencia, su responsabilidad, deberá atenderse al contrato que suscribió y las funciones que en él se le asignaron. Responderá del incumplimiento de sus obligaciones respecto de la ejecución del edificio, es decir, la responsabilidad del artículo 17 de la LOE, en la medida en que tales defectos le son imputables, atendidas las funciones que tenía encomendadas. En el presente procedimiento Ideapsa S.A. como <em>Project Manager</em> o gestor de proyectos se comprometió en el contrato mencionado a: i) La «dirección técnica de las obras». ii) La dirección del proyecto. iii) Asesoramiento en contratación de arquitecto, aparejador, encargado técnico de obra, subcontratistas, cálculo de estructuras. iv) Soporte técnico, jurídico y fiscal. v) Gestiones con proveedores. vi) Obtención de licencias. Y por estas funciones percibía los correspondientes honorarios. Junto con ello, resulta de los hechos declarados probados que Ideapsa S.A. verificaba las certificaciones de obras, las cuales no estaban firmadas por los arquitectos. De todo ello se deduce que Ideapsa S.A. no era un mero gestor de documentación, sino que gozaba de poder decisorio delegado por el promotor, controlando la dirección técnica de la obra, y verificaba las certificaciones de obra. Como tal gestor de proyectos participaba de funciones propias del promotor, dirección económica, dirección de ejecución y del control de calidad, pero con tal autonomía y sustantividad que podemos concluir que, como gestor de proyectos, dados los compromisos adquiridos, reunía, en este caso, las características de un agente de la edificación con entidad propia (art. 8 LOE). Por su parte el artículo 17 de la LOE establece: «1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas: […] 2. La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba responder. […] 4. Sin perjuicio de las medidas de intervención administrativas que en cada caso procedan, la responsabilidad del promotor que se establece en esta Ley se extenderá a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas». En el presente procedimiento resulta que Ideapsa S.A. interviene activa y decisoriamente en el proceso de edificación, por lo que como agente de la edificación responde ante el propietario de la edificación, que a su vez era promotor, por la falta de control sobre los que debería supervisar en el proceso de ejecución de la obra. Esas obligaciones de Ideapsa S.A. eran sin duda un compromiso contractualmente asumido, pues como el propio contrato establecía se obligaba a velar por la «ejecución completa del presente proyecto».
Comentario. Sería temerario citar esta sentencia como un «leading case» en el que el Tribunal Supremo definitivamente considera que el Project Manager de una edificación es «agente de la construcción» a los efectos del artículo 17 de la LOE. Una afirmación de este tipo sólo tiene sentido cuando un «adquirente» resultante de vivienda o local promovidos demanda al Project Manager sobre la base de la responsabilidad solidaria del artículo 17.3 de la LOE. Si es agente, responde solidariamente en la circunstancia prescrita, con independencia del grado de cumplimiento de sus obligaciones contractuales. Pero en este caso demanda el promotor, y demanda a un sujeto que se ha comprometido por contrato (no está claro si por contrato directo o por contrato con un sujeto no demandado, pero en favor de JPL Nazul S.L.). La responsabilidad como tal sería contractual, de la prevista en los artículos 17.1 y 17.9 de la LOE. Las responsabilidades contractuales están fuera de la LOE. Por eso, el Tribunal Supremo ha decidido que la del subcontratista es a lo sumo una responsabilidad contractual, que no puede extenderse más allá del contrato como una responsabilidad específica de la LOE. Es evidente que el promotor puede demandar contractualmente al Project Manager por los incumplimientos que le son imputables, y para que tal responsabilidad se dispare carece de importancia que el Project Manager fuera o no un agente de la edificación. Ni tan siquiera importa si era o no un promotor delegado.
