Escritura pública de la liberación del codeudor original de un préstamo hipotecario por extinción de un condominio: sujeción a AJD e identificación del sujeto pasivo
8 de octubre, 2025
La doctrina de la Dirección General de Tributos
La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante V0985-25, de 10 de junio, analiza si está sujeta a la modalidad impositiva de actos jurídicos documentados del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPAJD), la formalización en escritura pública de la liberación del codeudor original de un préstamo hipotecario tras la disolución de un condominio y, en ese caso, quién sería el sujeto pasivo.
En el supuesto examinado, el consultante se adjudicó hace unos años un inmueble tras otorgarse escritura pública de disolución del condominio sobre el mismo, tributando tal documento notarial por la citada modalidad impositiva, solicitando actualmente al banco acreedor hipotecario que se formalice en escritura pública la liberación de la parte codeudora, sin que ello implique ninguna modificación en las condiciones del préstamo.
Pues bien, en ese contexto y a efectos de determinar la tributación de la liberación del codeudor original, la Dirección General de Tributos recuerda la doctrina que plasmó en el pasado en diferentes resoluciones. Apuntaba entonces que la subrogación del adquirente en la posición del transmitente y en la obligación personal de éste de devolver el crédito garantizado con hipoteca —manifestando el acreedor hipotecario tácitamente su conformidad a girar a partir de la fecha de la escritura los recibos del préstamo al nuevo deudor—, al no producir una inscripción distinta de la que origina la propia transmisión del inmueble, no cumpliría los requisitos del artículo 31.2 del texto refundido del ITPAJD y, por lo tanto, no estaría sujeta al gravamen gradual de actos jurídicos documentados.
Sin embargo, advierte ahora el centro directivo, esta doctrina se ha modificado a raíz de la Sentencia del Tribunal Supremo número 521/2020, de 20 de mayo, donde expresamente se determinó la sujeción a la modalidad impositiva de actos jurídicos documentados de la liberación en escritura notarial de codeudores de un préstamo garantizado mediante hipoteca inmobiliaria, ya que ello producía una modificación subjetiva con inscripción registral independiente.
Sentado lo anterior, la Dirección General analiza quién tiene la condición de sujeto pasivo en esos casos, partiendo del tenor literal del artículo 29 del citado texto refundido, donde a esos efectos se establece una regla general y una regla especial.
Pues bien, la regla especial solo se aplica en el supuesto de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, por lo que ha de descartarse en este caso teniendo en cuenta que el contenido de la escritura pública cuya tributación se examina no es la constitución de un préstamo hipotecario, ya que el préstamo sobre el bien que se adjudica a uno de los comuneros en la disolución de la comunidad de bienes existía previamente; tampoco lo es la ampliación de dicho préstamo por parte del comunero adjudicatario para poder pagar al otro comunero la parte que le corresponde en la liquidación de la comunidad de bienes, que constituiría un acto independiente del que ahora se examina —esto es, la liberación del otro comunero de la responsabilidad por el préstamo inicial a consecuencia de haber sido adjudicado el bien al consultante—. En consecuencia, en ningún caso sería sujeto pasivo el prestamista.
Descartada la regla especial, la regla general determina que la condición de sujeto pasivo puede recaer en diferentes personas, estableciendo a esos efectos un orden excluyente. Así, menciona en primer lugar al adquirente del bien o derecho, no aplicable al caso porque no estamos ante un supuesto de transmisión de un bien o derecho, sino de transmisión de una deuda —señala la Dirección General—. En segundo lugar, el precepto menciona a la persona que insta o solicita el documento, que en este caso es el consultante adjudicatario del inmueble que consiente la liberación de la parte codeudora de la responsabilidad del préstamo del que ambos eran cotitulares. Este será, por tanto, concluye el centro directivo, el sujeto pasivo en ese caso.
Doctrina no aplicable a compraventas inmobiliarias con subrogación hipotecaria
Cabe advertir que el criterio sostenido por la Dirección General de Tributos en la consulta comentada —sobre la base de la citada sentencia del Tribunal Supremo—, no es trasladable a otras situaciones similares, como puede ser el caso de las compraventas inmobiliarias con subrogación hipotecaria.
En ese sentido, la consulta vinculante V0745-25, de 28 de abril, manteniendo el criterio vertido en resoluciones anteriores —v.gr V0015-18, de 9 de enero—, ha aclarado que:
(a) Entre el supuesto de hecho origen de la citada sentencia del Tribunal Supremo y los casos de subrogación del deudor hipotecario en una operación de compraventa de inmueble, no existe identidad de hechos ni circunstancias, ya que en el primero se produjeron varias operaciones y en el segundo se realiza un único negocio jurídico, la compraventa de un inmueble. Por lo tanto, no cabe aplicar en ese último caso la doctrina legal fijada en dicha sentencia.
(b) La escritura pública que formaliza la operación de subrogación del deudor hipotecario en una operación de compraventa de inmueble produciéndose la sustitución o reemplazo del deudor inicial por uno nuevo, no implica que el adquirente del inmueble esté sujeto a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, ya que dicha subrogación no produce una inscripción distinta de la que origina la propia transmisión del inmueble.
