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PUBLICACIÓN
Exigencia de inscripción y seguro de responsabilidad (Ley 2/2009) a la entidad que no es entidad de crédito y que se dedica a la adquisición de créditos hipotecarios al consumo
10 de abril, 2023
Dos cuestiones principales se plantean en el presente recurso. La primera, consistente en determinar las condiciones que deben reunir los prestamistas no entidades de crédito para que les sea de aplicación la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, y, en consecuencia, los requisitos de la inscripción en el registro público previsto en su artículo 3 y la suscripción del seguro de responsabilidad civil o la constitución del aval bancario impuestos por el artículo 7, teniendo en cuenta las circunstancias del carácter de consumidor del deudor y de vivienda de la finca hipotecada. En concreto se discute acerca de cuándo se puede entender que concurre el presupuesto de habitualidad en la concesión de créditos o préstamos, y si es suficiente para excluir la aplicación de dicha Ley que el acreedor haga constar expresamente que no se dedica de manera profesional a la concesión de préstamos hipotecarios.
La segunda cuestión consiste en determinar si la citada Ley 2/2009, es aplicable al supuesto concreto de la cesión de un préstamo hipotecario o únicamente lo es en caso de concesión de préstamos o créditos, que es el supuesto concreto a que se refiere el artículo 1, número 1, letra a), de la ley de referencia, que dispone como ámbito objetivo de aplicación «la concesión de préstamos o créditos hipotecarios (…) bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente de financiación» que realicen de manera profesional personas físicas o jurídicas en favor de otras personas físicas o jurídicas que tengan la condición de consumidores. En nuestro caso, es el cesionario el que pretende que la ley no es aplicable a este supuesto.
Respecto a la difícil cuestión de cuántos créditos o préstamos es necesario otorgar para entender que existe una real habitualidad o continuidad en la concesión de préstamos, o inversión en tal actividad, y para hacer aplicable la Ley 2/2009, ciertamente es complicado establecer objetivamente esa cifra; pero la prevalencia en este ámbito del principio de protección de los consumidores y la aplicación del artículo 8 de la repetida ley que establece que «corresponde a las empresas [acreedores] la prueba del cumplimiento de las obligaciones que les impone esta ley», lleva a considerar que la inscripción de al menos dos hipotecas, constituye suficiente indicio acerca de la cuestión debatida y justificación para exigir bien el cumplimiento de los requisitos legales, bien una prueba satisfactoria de su no necesidad.
Esta finalidad tuitiva del consumidor es perseguida en la propia Ley 2/2009, al señalar en el apartado 3 de su artículo 1: «Lo establecido en esta ley se entenderá sin perjuicio de lo dispuesto en otras Leyes generales o en la legislación de protección de los derechos de los consumidores y usuarios, en particular en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras Leyes complementarias (…). En caso de conflicto, será de aplicación la norma que contenga un régimen más preciso de control de las actividades definidas en el apartado primero o suponga una mayor protección de los consumidores y usuarios».
Tampoco es criterio que deba tenerse en cuenta el hecho de que el acreedor no haya constituido préstamos hipotecarios en los últimos cuatro años, y, en consecuencia, como afirma la notaria recurrente, no le sea aplicable la Ley 2/2009, porque no tendría la consideración de prestamista profesional o habitual por razón de ese mero transcurso de tiempo entre uno y otro préstamo.
El rechazo de este argumento se fundamenta, primero, como ya se ha indicado, en que también debe tenerse en cuenta su adquisición de créditos hipotecarios como cesionario y, segundo, en que, como hace la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, recogiendo la doctrina de este Centro Directivo, debe entenderse que la actividad de concesión de préstamos hipotecarios se desarrolla con carácter profesional también cuando el prestamista, sea persona física o jurídica, interviene en el mercado de servicios financieros de forma ocasional y con una finalidad exclusivamente inversora (artículo 2.1).
Por todo lo cual, estando acreditado por el registrador calificante que el cesionario aparece como titular registral de otras garantías hipotecarias que aseguran la efectividad de otros tantos préstamos, todas ellas inscritas en distintos Registros de la Propiedad en los términos antes expuestos; la declaración contenida en la escritura de cesión de crédito o el informe notarial negativo incorporado a la misma no pueden prevalecer en el presente supuesto, por carecer de suficiente fuerza enervante de la prueba obtenida por el registrador. Solo acreditando un error en la titularidad inscrita o la cancelación las hipotecas de referencia se podría refutar la utilización del informe en que se fundamenta la calificación recurrida.
En cuanto a la segunda de las cuestiones objeto del recurso, la aplicación al acreedor-cesionario, que es una entidad domiciliada en España, de los requisitos de inscripción en el Registro Público especial de prestamistas profesionales y suscripción de un seguro de responsabilidad civil o aval bancario alternativo; el registrador la defiende en la consideración de tratarse de requisitos necesarios y previos al inicio de la actividad de concesión de préstamos (vid. artículos 3 y 7 de la Ley 2/2009), requisitos que debe cumplir también el cesionario de los mismos porque, en caso contrario, sería fácil burlar la finalidad de la Ley 2/2009, de transparencia y protección de los consumidores que contraten préstamos con acreedores que no tuvieran la concesión de entidades de crédito.
Es cierto que la Ley 2/2009, constituye una norma dirigida fundamentalmente a garantizar la ausencia de publicidad engañosa y la transparencia en la contratación de préstamos y créditos con consumidores, y que las obligaciones que impone se refieren prioritariamente a la fase precontractual y de formalización del contrato de préstamo, por lo que deben entenderse cumplidas en caso de cesión de un préstamo o crédito inscrito en el Registro de la Propiedad.
Pero esta realidad no excluye la necesidad de que el cesionario de tales préstamos, si se acredita la habitualidad en la actividad de concesión de préstamos o en la subrogación activa en los mismos, deba cumplir los requisitos exigidos en la nota de calificación recurrida ya que obedecen a una segunda finalidad de la norma consistente en «cubrir las responsabilidades en que el acreedor pudiera incurrir frente a los consumidores por los perjuicios derivados de la realización de los servicios propios de la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios» (vid. artículos 7 y 14.1.a) de la Ley 2/2009), y esos perjuicios pueden generarse durante toda la vida del préstamo, como puede acontecer por una inadecuada adaptación de la cuota a la modificación del tipo de interés variable, por el cobro de una comisión o gasto no pactado, por la indisponibilidad del dinero en el plazo convenido en un crédito en cuenta corriente, por el no sometimiento a la resolución extrajudicial de conflictos pactada, o por el retraso en la cancelación de la hipoteca una vez pagada la deuda, entre otros supuestos ligados al ejercicio profesional de la actividad de prestamista.
Por tanto, las previsiones de salvaguarda en favor del prestatario-consumidor que establece la Ley 2/2009, no deben decaer en caso de cesión del crédito, en cuanto la posición jurídica del prestatario puede verse afectada, máxime en un supuesto como el presente, en que la existencia de una cesión anterior del año 2017, en favor de otra entidad no bancaria, denota que no se trata de un préstamo en que haya operado un vencimiento anticipado, sino que se hace necesaria una gestión ordinaria del mismo.
Este mismo criterio ha sido recogido por la Directiva 2021/2167/UE de 24 de noviembre sobre los administradores de créditos y los compradores de créditos, pendiente de transposición en España, que en sus considerandos 21, 40 y concordantes señala que, en la medida que asumen la responsabilidad última en la administración de los créditos que adquieren, «los compradores de créditos pueden considerarse prestamistas en virtud de lo dispuesto en las Directivas 2008/48/CE (10) y 2014/17/UE», y que la propia Directiva no reduce el ámbito de aplicación de las normas de protección de los consumidores de la Unión o nacionales en el ámbito de dicha gestión de los créditos, sin perjuicio de que permite excluir del requisito de la autorización a aquellos compradores de créditos domiciliados en otros Estados de la Unión.
La razón de la inadmisión de este argumento es que la relación que importa, a estos efectos, es la de administración del crédito que se verifica entre el cesionario, nuevo titular del crédito, y el prestatario y/o hipotecante, que en este supuesto se trata de una persona física y consumidora, sin que la notificación de la cesión al deudor, aparte de vincularle con el cesionario, afecte a las exigencias legales de dicha administración.
Resolución de 14 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
La segunda cuestión consiste en determinar si la citada Ley 2/2009, es aplicable al supuesto concreto de la cesión de un préstamo hipotecario o únicamente lo es en caso de concesión de préstamos o créditos, que es el supuesto concreto a que se refiere el artículo 1, número 1, letra a), de la ley de referencia, que dispone como ámbito objetivo de aplicación «la concesión de préstamos o créditos hipotecarios (…) bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente de financiación» que realicen de manera profesional personas físicas o jurídicas en favor de otras personas físicas o jurídicas que tengan la condición de consumidores. En nuestro caso, es el cesionario el que pretende que la ley no es aplicable a este supuesto.
Respecto a la difícil cuestión de cuántos créditos o préstamos es necesario otorgar para entender que existe una real habitualidad o continuidad en la concesión de préstamos, o inversión en tal actividad, y para hacer aplicable la Ley 2/2009, ciertamente es complicado establecer objetivamente esa cifra; pero la prevalencia en este ámbito del principio de protección de los consumidores y la aplicación del artículo 8 de la repetida ley que establece que «corresponde a las empresas [acreedores] la prueba del cumplimiento de las obligaciones que les impone esta ley», lleva a considerar que la inscripción de al menos dos hipotecas, constituye suficiente indicio acerca de la cuestión debatida y justificación para exigir bien el cumplimiento de los requisitos legales, bien una prueba satisfactoria de su no necesidad.
Esta finalidad tuitiva del consumidor es perseguida en la propia Ley 2/2009, al señalar en el apartado 3 de su artículo 1: «Lo establecido en esta ley se entenderá sin perjuicio de lo dispuesto en otras Leyes generales o en la legislación de protección de los derechos de los consumidores y usuarios, en particular en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras Leyes complementarias (…). En caso de conflicto, será de aplicación la norma que contenga un régimen más preciso de control de las actividades definidas en el apartado primero o suponga una mayor protección de los consumidores y usuarios».
Tampoco es criterio que deba tenerse en cuenta el hecho de que el acreedor no haya constituido préstamos hipotecarios en los últimos cuatro años, y, en consecuencia, como afirma la notaria recurrente, no le sea aplicable la Ley 2/2009, porque no tendría la consideración de prestamista profesional o habitual por razón de ese mero transcurso de tiempo entre uno y otro préstamo.
El rechazo de este argumento se fundamenta, primero, como ya se ha indicado, en que también debe tenerse en cuenta su adquisición de créditos hipotecarios como cesionario y, segundo, en que, como hace la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, recogiendo la doctrina de este Centro Directivo, debe entenderse que la actividad de concesión de préstamos hipotecarios se desarrolla con carácter profesional también cuando el prestamista, sea persona física o jurídica, interviene en el mercado de servicios financieros de forma ocasional y con una finalidad exclusivamente inversora (artículo 2.1).
Por todo lo cual, estando acreditado por el registrador calificante que el cesionario aparece como titular registral de otras garantías hipotecarias que aseguran la efectividad de otros tantos préstamos, todas ellas inscritas en distintos Registros de la Propiedad en los términos antes expuestos; la declaración contenida en la escritura de cesión de crédito o el informe notarial negativo incorporado a la misma no pueden prevalecer en el presente supuesto, por carecer de suficiente fuerza enervante de la prueba obtenida por el registrador. Solo acreditando un error en la titularidad inscrita o la cancelación las hipotecas de referencia se podría refutar la utilización del informe en que se fundamenta la calificación recurrida.
En cuanto a la segunda de las cuestiones objeto del recurso, la aplicación al acreedor-cesionario, que es una entidad domiciliada en España, de los requisitos de inscripción en el Registro Público especial de prestamistas profesionales y suscripción de un seguro de responsabilidad civil o aval bancario alternativo; el registrador la defiende en la consideración de tratarse de requisitos necesarios y previos al inicio de la actividad de concesión de préstamos (vid. artículos 3 y 7 de la Ley 2/2009), requisitos que debe cumplir también el cesionario de los mismos porque, en caso contrario, sería fácil burlar la finalidad de la Ley 2/2009, de transparencia y protección de los consumidores que contraten préstamos con acreedores que no tuvieran la concesión de entidades de crédito.
Es cierto que la Ley 2/2009, constituye una norma dirigida fundamentalmente a garantizar la ausencia de publicidad engañosa y la transparencia en la contratación de préstamos y créditos con consumidores, y que las obligaciones que impone se refieren prioritariamente a la fase precontractual y de formalización del contrato de préstamo, por lo que deben entenderse cumplidas en caso de cesión de un préstamo o crédito inscrito en el Registro de la Propiedad.
Pero esta realidad no excluye la necesidad de que el cesionario de tales préstamos, si se acredita la habitualidad en la actividad de concesión de préstamos o en la subrogación activa en los mismos, deba cumplir los requisitos exigidos en la nota de calificación recurrida ya que obedecen a una segunda finalidad de la norma consistente en «cubrir las responsabilidades en que el acreedor pudiera incurrir frente a los consumidores por los perjuicios derivados de la realización de los servicios propios de la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios» (vid. artículos 7 y 14.1.a) de la Ley 2/2009), y esos perjuicios pueden generarse durante toda la vida del préstamo, como puede acontecer por una inadecuada adaptación de la cuota a la modificación del tipo de interés variable, por el cobro de una comisión o gasto no pactado, por la indisponibilidad del dinero en el plazo convenido en un crédito en cuenta corriente, por el no sometimiento a la resolución extrajudicial de conflictos pactada, o por el retraso en la cancelación de la hipoteca una vez pagada la deuda, entre otros supuestos ligados al ejercicio profesional de la actividad de prestamista.
Por tanto, las previsiones de salvaguarda en favor del prestatario-consumidor que establece la Ley 2/2009, no deben decaer en caso de cesión del crédito, en cuanto la posición jurídica del prestatario puede verse afectada, máxime en un supuesto como el presente, en que la existencia de una cesión anterior del año 2017, en favor de otra entidad no bancaria, denota que no se trata de un préstamo en que haya operado un vencimiento anticipado, sino que se hace necesaria una gestión ordinaria del mismo.
Este mismo criterio ha sido recogido por la Directiva 2021/2167/UE de 24 de noviembre sobre los administradores de créditos y los compradores de créditos, pendiente de transposición en España, que en sus considerandos 21, 40 y concordantes señala que, en la medida que asumen la responsabilidad última en la administración de los créditos que adquieren, «los compradores de créditos pueden considerarse prestamistas en virtud de lo dispuesto en las Directivas 2008/48/CE (10) y 2014/17/UE», y que la propia Directiva no reduce el ámbito de aplicación de las normas de protección de los consumidores de la Unión o nacionales en el ámbito de dicha gestión de los créditos, sin perjuicio de que permite excluir del requisito de la autorización a aquellos compradores de créditos domiciliados en otros Estados de la Unión.
La razón de la inadmisión de este argumento es que la relación que importa, a estos efectos, es la de administración del crédito que se verifica entre el cesionario, nuevo titular del crédito, y el prestatario y/o hipotecante, que en este supuesto se trata de una persona física y consumidora, sin que la notificación de la cesión al deudor, aparte de vincularle con el cesionario, afecte a las exigencias legales de dicha administración.
Resolución de 14 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
