Fiscalidad del arrendamiento de una vivienda cuando el arrendador vende sus derechos de crédito sobre las rentas futuras aplicando un descuento
22 de octubre, 2025
La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante V1111-25, de 26 de junio — refrendando el criterio que ya había vertido en sus consultas vinculantes V3324-20, de 11 de noviembre y V1059-22, de 11 de mayo— analiza la tributación de una operación en virtud de la cual el arrendador de una vivienda solicita a una empresa que no tiene relación con el inquilino, el adelanto de 36 mensualidades de alquiler aplicando un descuento —15%—, que será el beneficio de la empresa, la cual, además, se encargará de requerir al arrendatario las mensualidades que pudiera dejar de abonar, todo ello sin que el contrato de arrendamiento entre el arrendador y el inquilino se vea alterado.
En ese contexto el consultante pregunta a la Dirección General de Tributos quién debe tributar por las rentas del arrendamiento, cuándo deben imputarse, cómo tributa el descuento que la empresa hace al arrendador sobre el importe de las rentas, y si existe la posibilidad de aplicar la reducción por arrendamiento de vivienda del artículo 23.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Para resolver tales cuestiones, y tras identificar la operación como un arrendamiento de vivienda donde el arrendador vende a un tercero sus derechos de crédito futuros correspondientes al cobro de las rentas a cuyo pago está obligado el arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento, el centro directivo aclara los siguientes aspectos.
En primer lugar, señala, la transmisión del derecho de cobro no altera la situación jurídica del arrendatario ni del arrendador en el contrato de arrendamiento formalizado entre ambos, de forma que la cesión del crédito no modifica la naturaleza de éste, consistente en el derecho de cobro de las rentas debidas por el arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento.
En segundo lugar, el centro directivo advierte que al tratarse de créditos futuros o no nacidos, la efectiva transferencia del derecho de crédito solo se producirá cuando nazca el crédito, que se transferirá al cesionario con el contenido con que efectivamente nazca, y todo ello con independencia de que la entidad adquirente anticipe el pago del precio por su adquisición y de que asuma los riesgos del impago del crédito cedido. Tal conclusión se sustenta sobre la doctrina del Tribunal Supremo vertida en su Sentencia de 22 de febrero de 2008 (rec. núm. 5666/2000), donde determinó que «Las cesiones de créditos futuros (llamadas «cesiones anticipadas») exigen para su eficacia, como se ha dicho por autorizada doctrina, «que los caracteres definitorios del crédito de que se trate resulten adecuadamente determinados, a más tardar en el momento de nacimiento del mismo, sin necesidad de un nuevo acuerdo entre las partes (artículo 1271 Código Civil), aunque no es indispensable que cuando la cesión anticipada del crédito se concluya se haya ya realizado el contrato o surgido la relación jurídica de la que nacerá el crédito en cuestión, ni que esté entonces determinada la persona del futuro deudor”. Al otorgarse la cesión anticipada, el cedente pierde, desde luego, el poder de disposición sobre el crédito, y una eventual cesión posterior sería ineficaz. La efectiva transferencia solo se producirá en el instante del nacimiento del crédito, sin que se requiera un ulterior negocio jurídico ni un acto de entrega o «quasi traditio» específico, y el crédito se transferirá al cesionario con el contenido con que efectivamente nazca…».
Pues bien, teniendo en cuenta lo anterior, el centro directivo aclara que debe distinguirse a efectos del impuesto sobre la renta de las personas físicas, por un lado, la relación jurídica de la que deriva el nacimiento del derecho de cobro —contrato de arrendamiento celebrado entre el propietario/arrendador de la vivienda y el arrendatario— y, por otro, la transmisión del referido derecho de cobro en virtud del acuerdo celebrado entre el arrendador —titular del derecho que se cede— y la entidad cesionaria que lo adquiere.
La primera de tales relaciones jurídicas generará para el arrendador rendimientos del capital inmobiliario —salvo que el arrendamiento de la vivienda se realizase como actividad económica—, siéndoles de aplicación la normativa reguladora de los mismos, incluidas las reducciones previstas en el artículo 23.2 de la Ley 35/2006 si el inmueble arrendado se destina a vivienda y se cumplen los requisitos previstos en dicho precepto para aplicar las diferentes reducciones en él contempladas. En cuanto a la individualización de dichos rendimientos, éstos se imputarán al propietario y arrendador de la vivienda, independientemente de que haga suyo el importe obtenido o lo ceda o transmita a terceros, de forma onerosa o gratuita, como en el presente caso, en el que se acuerda la transmisión de los derechos futuros de cobro de la renta correspondiente al arrendamiento a cambio de un importe.
En cuanto a la segunda relación jurídica resultante de la operación, la transmisión de los referidos derechos de cobro, la Dirección General —tras recordar su criterio vertido en la consulta vinculante V3062-17 al hilo de la transmisión de un derecho de crédito frente a una sociedad en concurso de acreedores, que tenía su origen en préstamos que había efectuado el transmitente a la sociedad—, determina que la transmisión a un tercero de la titularidad de un derecho de crédito que se ostenta frente a otro sujeto a cambio de un «precio» inferior al adeudado, comporta una alteración en la composición del patrimonio del consultante —propietario/arrendador— que dará lugar a una variación patrimonial por diferencia entre su valor de transmisión (esto es, el importe real por el que se efectúe la enajenación, que será el efectivamente satisfecho siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá este) y su valor de adquisición (en este caso, el importe adeudado), todo ello de acuerdo con lo establecido en los artículos 34 y 35 de la Ley 35/2006. Calculada así tal ganancia o pérdida patrimonial, la misma deberá integrarse en la base imponible del ahorro al derivar de una transmisión.
Sentado lo anterior, el centro directivo analiza cómo incide el hecho de que el acuerdo de venta o transmisión del derecho sea previo a su nacimiento —al referirse a créditos futuros o no nacidos—, en la determinación del ejercicio al que ha de imputarse la ganancia o pérdida patrimonial obtenida en la transmisión del derecho. En ese sentido, y teniendo en cuenta que el artículo 14. 1. c) de la Ley 35/2006 establece que las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial, la Dirección General determina que en el caso analizado ello sucede en el momento de la transmisión del derecho, que al ser el derecho de cobro de las rentas debidas por el arrendatario, será el momento en que de acuerdo con el contrato de arrendamiento dichas rentas sean exigibles. Y todo ello con independencia del momento en que se cobre, de forma anticipada, el importe satisfecho por la entidad adquirente de dicho derecho de cobro y de que los riesgos del impago del crédito correspondan a la entidad adquirente.
