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Garantías por cantidades adelantas en la compraventa de vivienda antes de la obtención de la licencia de obras
2 de septiembre, 2022
A partir de la reforma de 2015 de la Disposición Adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) (garantías por cantidades adelantas en la compraventa de vivienda), solo se garantizan cantidades pagadas «desde la obtención de la licencia de edificación». Por tanto, las cantidades entregadas con anterioridad a la obtención de la licencia no quedan aseguradas por la ley especial, y deberán garantizarse por un seguro distinto, en su caso, que ya no es obligatorio. Así, cantidades entregadas para adquisición de suelo cooperativo o, simplemente, entregadas sobre plano sin licencia del promotor.
Así lo entiende la Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia 103/2022, 21 marzo (JUR 2022177216), en un caso en el que el contrato de «reserva de vivienda» se firmó el 27 de octubre de 2016, por lo que era aplicable la Disposición Adicional 1.ª LOE en su versión de 2015. Los compradores anticiparon cantidades antes de que el promotor obtuviera la licencia de edificación. El promotor entra en concurso y los compradores reclaman a la entidad de crédito receptora de los anticipos. El juzgado estima la demanda, pero la Audiencia casa la resolución.
Así, según la Audiencia, la Disposición Adicional 1.ª LOE ha reducido el ámbito de protección en relación con las cantidades anticipadas a cuenta de la construcción de viviendas. La obligación de garantizar del promotor solo surge desde la obtención de la licencia de edificación. La citada Disposición Adicional 1.ª introduce un elemento temporal que de forma directa limita el régimen de protección de los adquirentes de las viviendas en construcción, pues deja fuera de la obligación de garantizar todas aquellas cantidades entregadas antes de la concesión de la licencia de edificación. No obstante, la Audiencia considera que es posible realizar una interpretación más favorable para el comprador, entendiendo que una vez obtenida la licencia de edificación surgiría para el promotor la obligación de garantizar todas las cantidades anticipadas por los futuros compradores con independencia del momento en el que se produjo el pago, fuese éste anterior o posterior a la concesión de tal licencia, extendiéndose la responsabilidad de la entidad de crédito a dichas cantidades. Pero, en todo caso, será necesaria la obtención de la licencia de edificación para retrotraer el régimen de garantía y extender dicha responsabilidad a los garantes pues, en suma, iniciada la construcción, aunque sea desde el punto de vista jurídico de la obtención de la licencia, todas las cantidades entregadas se corresponden con «entregas de dinero para su construcción», como literalmente se señala en la Disposición Adicional 1ª.1 a) LOE. Por todo ello, la Audiencia absuelve a la entidad bancaria demandada del pago del importe de la reserva que le es reclamado por no estar cubierto por la protección prevista en la citada Disposición Adicional 1ª., dado que no consta acreditado que la promotora solicitase y obtuviese la licencia de edificación para la promoción de las viviendas.
La tesis inicial de la Sentencia de la Audiencia Provincial es correcta. Pero el mecanismo corrector que ensaya es desafortunado. Porque no se trata de que hubiera un tercero que hubiera prestado garantía por estas cantidades, o que vaya a prestarla cuando se consiga la licencia (¡nadie otorgará garantía por cantidades entregadas antes del momento en que el garante pueda chequear los pagos!) sino de una entidad bancaria que no responde por falta de cuidado cuando recibe pagos antes de la concesión de la licencia. No puede existir negligencia en la gestión de estos pagos, porque no había obligación de que el promotor aportara una garantía en el momento en que se hacían estos pagos. Si la entidad financiera no incurrió en falta de cuidado, no puede hacérsele responder retroactivamente cuando el promotor obtenga (si obtiene) esta licencia, porque ello no altera las condiciones de diligencia prestada anteriormente.
Así lo entiende la Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia 103/2022, 21 marzo (JUR 2022177216), en un caso en el que el contrato de «reserva de vivienda» se firmó el 27 de octubre de 2016, por lo que era aplicable la Disposición Adicional 1.ª LOE en su versión de 2015. Los compradores anticiparon cantidades antes de que el promotor obtuviera la licencia de edificación. El promotor entra en concurso y los compradores reclaman a la entidad de crédito receptora de los anticipos. El juzgado estima la demanda, pero la Audiencia casa la resolución.
Así, según la Audiencia, la Disposición Adicional 1.ª LOE ha reducido el ámbito de protección en relación con las cantidades anticipadas a cuenta de la construcción de viviendas. La obligación de garantizar del promotor solo surge desde la obtención de la licencia de edificación. La citada Disposición Adicional 1.ª introduce un elemento temporal que de forma directa limita el régimen de protección de los adquirentes de las viviendas en construcción, pues deja fuera de la obligación de garantizar todas aquellas cantidades entregadas antes de la concesión de la licencia de edificación. No obstante, la Audiencia considera que es posible realizar una interpretación más favorable para el comprador, entendiendo que una vez obtenida la licencia de edificación surgiría para el promotor la obligación de garantizar todas las cantidades anticipadas por los futuros compradores con independencia del momento en el que se produjo el pago, fuese éste anterior o posterior a la concesión de tal licencia, extendiéndose la responsabilidad de la entidad de crédito a dichas cantidades. Pero, en todo caso, será necesaria la obtención de la licencia de edificación para retrotraer el régimen de garantía y extender dicha responsabilidad a los garantes pues, en suma, iniciada la construcción, aunque sea desde el punto de vista jurídico de la obtención de la licencia, todas las cantidades entregadas se corresponden con «entregas de dinero para su construcción», como literalmente se señala en la Disposición Adicional 1ª.1 a) LOE. Por todo ello, la Audiencia absuelve a la entidad bancaria demandada del pago del importe de la reserva que le es reclamado por no estar cubierto por la protección prevista en la citada Disposición Adicional 1ª., dado que no consta acreditado que la promotora solicitase y obtuviese la licencia de edificación para la promoción de las viviendas.
La tesis inicial de la Sentencia de la Audiencia Provincial es correcta. Pero el mecanismo corrector que ensaya es desafortunado. Porque no se trata de que hubiera un tercero que hubiera prestado garantía por estas cantidades, o que vaya a prestarla cuando se consiga la licencia (¡nadie otorgará garantía por cantidades entregadas antes del momento en que el garante pueda chequear los pagos!) sino de una entidad bancaria que no responde por falta de cuidado cuando recibe pagos antes de la concesión de la licencia. No puede existir negligencia en la gestión de estos pagos, porque no había obligación de que el promotor aportara una garantía en el momento en que se hacían estos pagos. Si la entidad financiera no incurrió en falta de cuidado, no puede hacérsele responder retroactivamente cuando el promotor obtenga (si obtiene) esta licencia, porque ello no altera las condiciones de diligencia prestada anteriormente.
