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Hipotecas de inmuebles residenciales no sujetas a la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario
24 de septiembre, 2020
Institut Valencià de Finances concedió un préstamo, por importe de 33.250 € a Throne of House S.L. para la refinanciación de sus deudas, operación que fue afianzada a primer requerimiento por la Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunitat Valenciana, de la que Throne of House S.L. era socio. Tras ello, un socio de la empresa constituyó una hipoteca sobre la nuda propiedad de su vivienda habitual y se constituyó como avalista solidario, en garantía del aval otorgado por la «Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunitat Valenciana» y a favor de ésta. El Registrador rehúsa la inscripción por considerar que en la operación crediticia hipotecaria no se han observado las prescripciones de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario. La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) de 18 junio 2020 revoca la calificación.
Según la DGSJFP en casos como el presente, solamente sería de aplicación la Ley 5/2019 cuando se concedieran por el beneficiario de la hipoteca aplazamientos o facilidades de pago respecto del saldo deudor de la cuenta especial (una vez anotados los importes debidos a la sociedad de garantía recíproca por el beneficiario del aval), pues entonces sí que se trataría de una hipoteca constituida en garantía de un préstamo (vistos los amplios términos con que éste se define por la Ley). Pero si las cantidades que se anotan en la cuenta resultan, sin más, vencidas, líquidas y exigibles (se pasaría de la fase de seguridad a la ejecutiva), no cabe hablar de préstamo, por lo que la hipoteca constituida quedará fuera del ámbito de aplicación de la mencionada ley. Y tampoco se convierte el contrato en préstamo por la eventual previsión de que el saldo final hubiera de ser satisfecho en un plazo a contar desde el requerimiento fehaciente de pago, pues ello sería un simple término de gracia previo a la ejecución hipotecaria, sin implicar propiamente aplazamiento ni facilidad de pago.
Comentario: No puede ser esa la razón por la que no se aplica la Ley 5/2019. Si así fuera, bastaría que cualquier crédito dinerario, nacido de cualquier causa, garantizado con hipoteca de inmueble residencial de una persona física, fuera sometido a aplazamiento, incluso verbal, o los pagos se escalaran en el tiempo, para que ese crédito estuviera incluido en el artículo 2 de la Ley. La razón de no ser un préstamo o crédito al consumidor hipotecante es, obviamente, que no se ha puesto a disposición de éste una cantidad de dinero con una obligación de devolver estructurada en el tiempo. Es notorio que la sociedad de garantía recíproca que busca contragarantía no está aceptando la hipoteca del socio «causa credendi». No puede haber un préstamo ni siquiera por asimilación, porque el crédito de restitución es contingente a una condición externa (que la sociedad afianzada no pague y lo haga la sociedad de garantía recíproca). En un crédito de reembolso de esta clase no podrían cumplirse ninguno de los parámetros impuestos por el artículo 14 de la Ley ni por la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
Según la DGSJFP en casos como el presente, solamente sería de aplicación la Ley 5/2019 cuando se concedieran por el beneficiario de la hipoteca aplazamientos o facilidades de pago respecto del saldo deudor de la cuenta especial (una vez anotados los importes debidos a la sociedad de garantía recíproca por el beneficiario del aval), pues entonces sí que se trataría de una hipoteca constituida en garantía de un préstamo (vistos los amplios términos con que éste se define por la Ley). Pero si las cantidades que se anotan en la cuenta resultan, sin más, vencidas, líquidas y exigibles (se pasaría de la fase de seguridad a la ejecutiva), no cabe hablar de préstamo, por lo que la hipoteca constituida quedará fuera del ámbito de aplicación de la mencionada ley. Y tampoco se convierte el contrato en préstamo por la eventual previsión de que el saldo final hubiera de ser satisfecho en un plazo a contar desde el requerimiento fehaciente de pago, pues ello sería un simple término de gracia previo a la ejecución hipotecaria, sin implicar propiamente aplazamiento ni facilidad de pago.
Comentario: No puede ser esa la razón por la que no se aplica la Ley 5/2019. Si así fuera, bastaría que cualquier crédito dinerario, nacido de cualquier causa, garantizado con hipoteca de inmueble residencial de una persona física, fuera sometido a aplazamiento, incluso verbal, o los pagos se escalaran en el tiempo, para que ese crédito estuviera incluido en el artículo 2 de la Ley. La razón de no ser un préstamo o crédito al consumidor hipotecante es, obviamente, que no se ha puesto a disposición de éste una cantidad de dinero con una obligación de devolver estructurada en el tiempo. Es notorio que la sociedad de garantía recíproca que busca contragarantía no está aceptando la hipoteca del socio «causa credendi». No puede haber un préstamo ni siquiera por asimilación, porque el crédito de restitución es contingente a una condición externa (que la sociedad afianzada no pague y lo haga la sociedad de garantía recíproca). En un crédito de reembolso de esta clase no podrían cumplirse ninguno de los parámetros impuestos por el artículo 14 de la Ley ni por la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
