Indemnización por ocupación administrativa indebida de terrenos de una urbanización: ¿corresponde la indemnización a los antiguos o a los nuevos propietarios?

Sentencia núm. 244/2020. Ya se ha planteado ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo la cuestión referida a la determinación de a quién corresponde percibir la indemnización por una indebida ocupación de los terrenos propios de la urbanización, operada en el año 1991, cuando posteriormente se transmitió la propiedad por los demandantes —titulares en el momento de la ocupación ilícita— habiendo sido satisfecha la indemnización por la comunidad de propietarios a la nueva propietaria en cuanto a la parte que corresponde a dicha propiedad. La sentencia recurrida, siguiendo la tesis mayoritaria de la Audiencia Provincial de Madrid, consideró de modo razonado que existía enriquecimiento injusto por parte de la demandada si definitivamente hacía suya dicha indemnización, puesto que no había sido la que había sufrido realmente el daño, dada la fecha en que se produjo el mismo, que coincide con la de ocupación de los terrenos por parte de la Administración. El Tribunal Supremo, en sentencia núm. 417/2019, de 15 julio, acogió la solución adoptada por la misma Audiencia Provincial de Madrid (Sección 25.ª) en un asunto similar al presente en cuanto plantea el mismo problema jurídico e hizo suyos los argumentos de la sentencia recurrida, la cual decía lo siguiente: «El empobrecimiento se identificaría en este caso por la desposesión ocurrida en 1991 por la actuación de la Administración autonómica, de tal manera que, estando los demandantes privados irregularmente de una parte de los bienes comunes en los que tenían participación, no podían transmitírselos a los compradores, ni física ni instrumentalmente, y, obviamente, no lo hicieron. Sólo podían transferir la expectativa creada con el litigio iniciado contra la Administración, es decir, un derecho litigioso, que no puede entenderse comprendido en la venta del inmueble por no tratarse de un accesorio de éste (artículo 1.097 Código Civil), y consecuentemente, para que el comprador lo tuviese integrado en su patrimonio sustituyendo como titular del derecho al vendedor, requeriría la cesión expresa en pacto donde así se haya convenido en el marco regulado por los artículos 1.526 y siguientes del Código Civil. El enriquecimiento de la demandada se plasmaría en que, pese a no haber comprado esa parte de bienes comunes ocupados por la Administración, recibe una indemnización que satisface el valor de la pérdida, una pérdida que no ha podido tener porque no compró la casa con la parte de elementos comunes irregularmente cedidos».

Es lógico entender que cuando se realiza la primera venta por los demandantes, con el problema de la ocupación del terreno, ello pudo influir en la determinación del precio y, en todo caso, pudieron ejercerse acciones por quien compraba para obtener una disminución del precio si consideraba que no se le hacía entrega del disfrute de todo lo adquirido, lo que viene a apoyar la solución adoptada, sin perjuicio de que quien ahora ostenta la titularidad tenga derecho a resarcirse de los gastos soportados como comunera para sostener la reclamación.

No obsta al mantenimiento de la posición de la sentencia recurrida el hecho de que esta misma Sala resolviera de modo distinto en sentencia núm. 166/2017, de 8 de marzo, sobre el mismo problema jurídico ahora planteado. En primer lugar, porque en el supuesto entonces estudiado el recurso de casación venía formulado por infracción de normas de la Ley Hipotecaria y no —como ahora— por infracción de la doctrina sobre el enriquecimiento injusto; y, en segundo, lugar, porque en la compraventa que allí se había producido el vendedor había transmitido al comprador el bien objeto del contrato «con todos sus derechos y acciones» lo que, conocida la reclamación efectuada frente a la Administración, venía a significar que el vendedor se desvinculaba —en beneficio del comprador— de cualquier posible reclamación que pudiera realizarse en el futuro por la mencionada ocupación.

Comentario. El problema en discordia es realmente difícil de resolver. Es claro que el crédito de indemnización nace en cabeza de quienes sufrieron el daño. Y si es un crédito fundado en la regla del enriquecimiento injusto ocurre lo mismo. No hay un «crédito de la cosa». En consecuencia, sólo queda especular si el crédito se ha cedido o no al adquirente de los inmuebles de los que formaba parte la superficie ilícitamente ocupada. La Sala lo afirma cuando la finca se ha vendido «con todos sus derechos y acciones». Pero es claro que tal disputado crédito no era un derecho ni una acción nacida de la propiedad de la finca que se transmite, sino de la finca que no se transmitió porque había sido indebidamente ocupada. Otra cosa distinta es que se hubiera transmitido también la finca ocupada por la Administración y ésta hubiera retornado con el tiempo a su dueño. También es distinto si se transmite la finca ocupada por la Administración con carácter definitivo, en cuyo caso se puede defender que el crédito indemnizatorio se subroga en el lugar de la finca transmitida. También habrá una cesión implícita del precio si el valor de la finca ocupada estaba incorporado al precio de compra.