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Inscripción de división material de local sin acuerdo comunitario y sin licencia urbanística
11 de marzo, 2022
La resolución que se glosa tiene importancia, y es casi un precedente, por dos conceptos. Se trata de la pretendida inscripción de la división de un local comercial en dos unidades registrales con destino a vivienda, que de hecho se había operado hacía más de veinte años. Los estatutos de la comunidad contenían una cláusula, poco clara en verdad, de la que cabía deducir que los propietarios de los espacios privativos tenían derecho a esta división sin necesidad de contar con acuerdo comunitario. Se planteaban dos extremos dudosos.
Primero, si la dicción del vigente artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) (aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, previa licencia, para la división) no estaría suponiendo que había dejado de tener vigencia la vieja doctrina judicial y registral que reconocía la validez de las cláusulas de reserva estatutaria de división. En efecto, ahora existe una norma expresa, que parece debe respetarse, especialmente porque su creación constituye una suavización de la regla antigua de unanimidad. Sin embargo, la Dirección General reitera la validez de la doctrina anterior y rechaza que la mención expresa a este supuesto en el artículo 10.3 comporte la inviabilidad de divisiones y segregaciones que no cuenten con un apoyo de la junta, si están cubiertas por una habilitación estatutaria.
Lo segundo es aún más interesante. La división del local exigía y exige licencia administrativa, exigencia repetida en el artículo 10.3 LPH y en el artículo 26.2 de la vigente Ley del Suelo (LS). Con la nueva redacción del artículo 26.6 LS —que la Dirección General considera aplicable al caso, pero que no lo es— esta licencia no hubiera podido obtenerse hoy. Con todo, la antigüedad de la división material, certificada por técnico competente, era tal que ya estaban prescritas las acciones de reintegración de la legalidad urbanística, y no constaba en el Registro de la Propiedad anotación preventiva de inicio de procedimiento administrativo sancionador. La Dirección General procede a aplicar entonces por analogía el artículo 28.4 LS, sobre inscripción de declaraciones de obras nuevas preexistentes, y considera que, si una edificación fuera de ordenación puede convalidarse registralmente por el transcurso del tiempo, con igual o mayor razón si se trata de una obra menor como es una segregación de unidad registral del complejo inmobiliario.
RDGSJFP de 7 febrero 2022, BOE 24 febrero
Primero, si la dicción del vigente artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) (aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, previa licencia, para la división) no estaría suponiendo que había dejado de tener vigencia la vieja doctrina judicial y registral que reconocía la validez de las cláusulas de reserva estatutaria de división. En efecto, ahora existe una norma expresa, que parece debe respetarse, especialmente porque su creación constituye una suavización de la regla antigua de unanimidad. Sin embargo, la Dirección General reitera la validez de la doctrina anterior y rechaza que la mención expresa a este supuesto en el artículo 10.3 comporte la inviabilidad de divisiones y segregaciones que no cuenten con un apoyo de la junta, si están cubiertas por una habilitación estatutaria.
Lo segundo es aún más interesante. La división del local exigía y exige licencia administrativa, exigencia repetida en el artículo 10.3 LPH y en el artículo 26.2 de la vigente Ley del Suelo (LS). Con la nueva redacción del artículo 26.6 LS —que la Dirección General considera aplicable al caso, pero que no lo es— esta licencia no hubiera podido obtenerse hoy. Con todo, la antigüedad de la división material, certificada por técnico competente, era tal que ya estaban prescritas las acciones de reintegración de la legalidad urbanística, y no constaba en el Registro de la Propiedad anotación preventiva de inicio de procedimiento administrativo sancionador. La Dirección General procede a aplicar entonces por analogía el artículo 28.4 LS, sobre inscripción de declaraciones de obras nuevas preexistentes, y considera que, si una edificación fuera de ordenación puede convalidarse registralmente por el transcurso del tiempo, con igual o mayor razón si se trata de una obra menor como es una segregación de unidad registral del complejo inmobiliario.
RDGSJFP de 7 febrero 2022, BOE 24 febrero
