La adquisición de la finca por dación en pago no comporta la asunción de las obligaciones existentes entre las partes iniciales de la compraventa

Se trata de si la sociedad propietaria de unas fincas en virtud de una aportación al capital social efectuada por parte del Banco, que las adquirió por una dación en pago de quien previamente las había adquirido por compraventa, está obligada frente a la vendedora al cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato de compraventa.

Capiscol —la actora— otorga escritura de compraventa con subrogación y ampliación con novación del préstamo hipotecario por la que vende a Esbusa. En la estipulación cuarta del contrato se indica que el precio se ha fijado bajo la premisa de un cierto coeficiente de edificabilidad (que en ese momento era 1m2/m2), por lo que, ante las expectativas existentes, si tal edificabilidad aumentara y se recuperase (por cambio de la norma, dictado de sentencia favorable) habría un aumento de precio. Esbusa se subroga en la condición de deudor ostentada por Capiscol en el contrato de préstamo hipotecario suscrito con el Banco Santander, quien consiente y acepta dicha subrogación, liberando a Capiscol de las obligaciones derivadas del préstamo. El 20 de julio de 2010, Esbusa otorga escritura de dación en pago por la que, junto a otras fincas, transmite la propiedad de las dos mencionadas fincas al Banco Santander en pago de la deuda existente en ese momento entre Esbusa y el Banco. En la escritura de dación se hace constar en la estipulación quinta que «el adquiriente, no asumirá como consecuencia de la adquisición de las fincas, responsabilidad alguna sobre cualesquiera contratos o relaciones jurídicas establecidas entre el transmitente y terceros». En virtud de lo dispuesto en la estipulación sexta de la escritura de dación, Banco Santander se subrogaba en la posición de la primitiva compradora en las actuaciones urbanísticas que afectasen a las fincas. Banco Santander, mediante escritura de 28 de diciembre de 2012, aporta las dos fincas a la sociedad Altamira Santander.

Capiscol interpone una demanda contra Altamira por la que solicita la condena a la demandada de 1.111.454,73 euros más los intereses legales correspondientes desde la fecha en que se tenía que haber entregado la cantidad pendiente del precio y definida por el coeficiente de edificabilidad de acuerdo con la estipulación cuarta del contrato de compraventa, que es desde la licencia de obras concedida a la parte demandada el 15 de diciembre de 2015.

La tesis de la recurrente, en síntesis, es que Banco Santander primero y después la demandada Altamira, al adquirir la propiedad de las fincas, se subrogaron sucesivamente en la posición contractual de Esbusa a efectos de cumplir la estipulación cuarta del contrato de compraventa asumida por Esbusa frente a Capiscol.

Según la Sala, la interpretación por parte de la sentencia recurrida de los contratos otorgados no es incorrecta, no hay una novación modificativa del contrato de compraventa mediante la cual Banco Santander asumiera la posición contractual de Esbusa subrogándose en ella a efectos de abonar el precio adicional, ni tampoco Banco Santander trasladó semejante posición a Altamira al hacer la aportación de las fincas a su capital, sin que tal obligación pueda resultar de una especie de afección de las fincas, que no se estableció por las partes. La intervención de Banco Santander en la escritura de 2006 fue para consentir y aceptar la subrogación de la compradora en el préstamo hipotecario, liberando a Capiscol de acuerdo con la estipulación séptima el contrato de préstamo hipotecario en el que se subroga Esbusa como deudor, de modo que el mero conocimiento de la obligación asumida por Esbusa frente a Capiscol no determinaba la vinculación del Banco Santander a su cumplimiento. Es correcto el razonamiento de la Audiencia acerca de que la dación en pago «no afecta a la obligación resultante de la compraventa realizada cuatro años antes entre la actora como vendedora y Esbusa, aun cuando el Banco de Santander pudiera conocer que había en aquel contrato una expectativa de aumento de precio en función del aumento a su vez de la edificabilidad, pues se fijó una obligación personal sin establecimiento de condición resolutoria o suspensiva alguna, de forma que no cabe duda de la responsabilidad de Esbusa respecto al pago comprometido».

Finalmente, el motivo tercero debe ser desestimado igualmente. Como con razón señala la parte recurrida, el motivo presupone que la obligación contenida en el contrato de compraventa de abonar un precio adicional al vendedor se transmitió con las fincas en virtud de la dación en pago y de la posterior aportación de capital cuando ello no fue así.

Sentencia interesante. Ni aunque el adquirente de la finca supiera que entre vendedor y comprador iniciales había una cláusula de ajuste de precio, este adquirente por dación en pago (y luego su filial por aportación social) no responden de esa deuda contractual, que no asumieron, y, desde luego, no debe inferirse tal asunción del hecho de que Esbusa se subrogara en el préstamo hipotecario de Capistol con el Banco Santander. ¿Hubiera sido lo mismo si Banco Santander (o Altamira) hubieran comprado la finca a Esbusa?