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La cancelación de la opción de compra en la modalidad impositiva de actos jurídicos documentados
8 de mayo, 2020
La Dirección General de Tributos, en la consulta vinculante V0102-20, de 17 de enero, analiza el supuesto en el que una entidad dedicada a la intermediación en la compraventa de inmuebles garantizando a sus usuarios —en su mayoría personas físicas— la venta de su vivienda actual en un plazo de 90 días por un precio igual o superior a una cantidad mínima determinada, pone a disposición de éstos, a través de una filial de la entidad intermediaria, un préstamo por un importe igual al precio mínimo de venta garantizado para su vivienda actual. Con el fin de garantizar la devolución del referido préstamo, los usuarios otorgan a la filial concedente del préstamo una opción de compra sobre su vivienda actual, documentada en escritura pública, de tal forma que la prestamista tenga garantizada la posibilidad de adquirir la vivienda en cuestión si el préstamo no pudiera recuperarse de otro modo. Finalmente, dicha opción de compra se cancelará en escritura pública una vez que la entidad intermediaria encuentre un comprador para la vivienda.
En ese contexto —teniendo en cuenta que conforme a lo dispuesto en el artículo 31 del Texto Refundido del ITPAJD—, la escritura pública de cancelación de una opción de compra establecida sobre un inmueble e inscrita en el Registro de la Propiedad, forma parte del hecho imponible de la cuota variable del documento notarial en la modalidad de actos jurídicos documentados, y que según lo dispuesto en el artículo 30 del mismo cuerpo legal, ha de entenderse que su base imponible estará constituida por el valor declarado de la cancelación de la opción de compra, la cuestión a analizar pasa por determinar cuál es la norma que ha de aplicarse para cuantificar el valor de la opción de compra a efectos de su tributación como documento notarial, ya que no se estableció para ella un precio especial.
A esos efectos, y teniendo en cuenta que no hay una norma específica al respecto, se plantea la posibilidad de aplicar analógicamente el artículo 14.2 del aludido texto refundido que, dedicado a las transmisiones patrimoniales onerosas, establece que «Las promesas y opciones de contratos sujetos al impuesto serán equiparados a éstos, tomándose como base el precio especial convenido y a falta de éste, o si fuere menor, el 5 por 100 de la base aplicable a dichos contratos».
Pues bien, la Dirección General de Tributos recuerda, de una parte, que la prohibición de la analogía establecida en la Ley General Tributaria ha de ser entendida en sus términos estrictos, siendo inadmisible el recurso a la misma en el ámbito del derecho tributario material, pero aceptable respecto de las normas del derecho tributario formal. Tales consideraciones, unidas al hecho de que en este caso se consideran cumplidos los requisitos que exige la aplicación de la analogía —que no exista ley expresamente aplicable al caso controvertido; que la materia legislada sea semejante a la materia carente de norma; y que exista la misma razón para aplicar a la última el precepto establecido respecto de la primera—, han conducido a la Dirección General de Tributos a entender que, en este caso, se consideran aplicables en la modalidad de actos jurídicos documentados las normas sobre la base imponible contenidas en el Titulo Primero del Texto Refundido del ITPAJD, dedicado a las transmisiones patrimoniales onerosas.
Conforme a lo anteriormente expuesto, en la escritura de cancelación de la opción de compra, y dado que no se ha establecido un precio especial para la opción, se tomará como base el 5 por 100 de la base aplicable al contrato de compraventa al que se equipara, es decir, el 5 por 100 del valor real del inmueble.
En ese contexto —teniendo en cuenta que conforme a lo dispuesto en el artículo 31 del Texto Refundido del ITPAJD—, la escritura pública de cancelación de una opción de compra establecida sobre un inmueble e inscrita en el Registro de la Propiedad, forma parte del hecho imponible de la cuota variable del documento notarial en la modalidad de actos jurídicos documentados, y que según lo dispuesto en el artículo 30 del mismo cuerpo legal, ha de entenderse que su base imponible estará constituida por el valor declarado de la cancelación de la opción de compra, la cuestión a analizar pasa por determinar cuál es la norma que ha de aplicarse para cuantificar el valor de la opción de compra a efectos de su tributación como documento notarial, ya que no se estableció para ella un precio especial.
A esos efectos, y teniendo en cuenta que no hay una norma específica al respecto, se plantea la posibilidad de aplicar analógicamente el artículo 14.2 del aludido texto refundido que, dedicado a las transmisiones patrimoniales onerosas, establece que «Las promesas y opciones de contratos sujetos al impuesto serán equiparados a éstos, tomándose como base el precio especial convenido y a falta de éste, o si fuere menor, el 5 por 100 de la base aplicable a dichos contratos».
Pues bien, la Dirección General de Tributos recuerda, de una parte, que la prohibición de la analogía establecida en la Ley General Tributaria ha de ser entendida en sus términos estrictos, siendo inadmisible el recurso a la misma en el ámbito del derecho tributario material, pero aceptable respecto de las normas del derecho tributario formal. Tales consideraciones, unidas al hecho de que en este caso se consideran cumplidos los requisitos que exige la aplicación de la analogía —que no exista ley expresamente aplicable al caso controvertido; que la materia legislada sea semejante a la materia carente de norma; y que exista la misma razón para aplicar a la última el precepto establecido respecto de la primera—, han conducido a la Dirección General de Tributos a entender que, en este caso, se consideran aplicables en la modalidad de actos jurídicos documentados las normas sobre la base imponible contenidas en el Titulo Primero del Texto Refundido del ITPAJD, dedicado a las transmisiones patrimoniales onerosas.
Conforme a lo anteriormente expuesto, en la escritura de cancelación de la opción de compra, y dado que no se ha establecido un precio especial para la opción, se tomará como base el 5 por 100 de la base aplicable al contrato de compraventa al que se equipara, es decir, el 5 por 100 del valor real del inmueble.
