La cuestionable exigencia del registro único de arrendamientos de corta duración a las viviendas de uso turístico a la luz del dictamen del Consejo de Estado
7 de julio, 2025
Desde el 1 de julio de 2025 es obligatorio que todo arrendador de corta duración —ya sea vacacional, temporal o por habitaciones— debe disponer de un número de registro expedido por el Registro de la Propiedad o por el Registro de Bienes Muebles (si se trata de alojamiento en embarcaciones). Sin este número, no es posible comercializar estos alquileres a través de plataformas en línea, que están obligadas a exigirlo.
Así lo establece el Real Decreto 1312/2024, «por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración».
El Real Decreto ha sido recurrido por varios gobiernos regionales y asociaciones ante el Tribunal Supremo. En lo relativo al registro único y, en particular, a su aplicación a las viviendas vacacionales, el recurso podría prosperar en caso de estimarse fundada alguna de las cinco observaciones de carácter esencial que formuló el Dictamen del Consejo de Estado respecto de los artículos 8 a 10 del proyecto de real decreto (Referencia 1926/2024)[1].
Ninguna de estas observaciones, sólidamente argumentadas, fue atendida, lo que obliga al Real Decreto a incorporar la fórmula «oído el Consejo de Estado». Las principales objeciones que suscita la norma atañen, como indica el dictamen, a tres posibles tachas de ilegalidad del real decreto, que se resumen a continuación:
a) «Falta de competencia del Estado, al amparo del artículo 149.1.1.ª, 8.ª, 13.ª y 31.ª de la Constitución (CE), para establecer el procedimiento de registro único de arrendamientos (apartado IV).
En relación con el artículo 149.1.8 CE, el dictamen subraya que no puede invocarse dado que con la regulación del real decreto no se trata de crear un registro jurídico para dar publicidad a actos o contratos sobre bienes inmuebles o muebles, sino de establecer un registro administrativo cuya finalidad es permitir a las Administraciones ejercer control y obtener información para diseñar políticas públicas.
La creación del registro no encuentra tampoco respaldo, a juicio del informe, en los otros dos títulos competenciales invocados, por lo que el Estado estaría vulnerando las competencias de ejecución en materia de registros administrativos asumidas por las comunidades autónomas en el ejercicio de sus atribuciones. En el caso de las viviendas vacacionales, se vulneraría la competencia exclusiva autonómica en materia de turismo (art. 148.1.18 CE).
b) «La insuficiencia de rango para imponer a las personas arrendadoras y a las plataformas en línea de alquiler de corta duración toda una serie de obligaciones que no vienen amparadas por ninguna norma con rango de ley (apartado V)». En particular, el dictamen destaca que conforme a la Ley 20/2013, de Garantía de Unidad de Mercado, las inscripciones en registros habilitantes que no sean realizadas de oficio por las autoridades competentes tienen carácter de autorización y solo pueden establecerse mediante una norma con rango de ley (art. 17.1).
El dictamen objeta también sobre la insuficiencia de rango del real decreto «para alterar el régimen de funcionamiento del Registro de la Propiedad y del Registro de Bienes Muebles, Sección de Buques, contemplado en la Ley Hipotecaria y en la Ley de Navegación Marítima» (apartado V y apartado VII, puntos 7.1 y 2 y 8).
El Consejo de Estado advierte, además, sobre los inconvenientes y disfunciones que supone integrar un registro administrativo en instituciones de naturaleza jurídico-privada como son el Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles. Con ello se alteran principios registrales como la voluntariedad de la inscripción y el de titulación pública, que no pueden exceptuarse mediante una norma reglamentaria, y se desvirtúa el funcionamiento de estos registros en lo relativo a las fincas registrales, los asientos y la función calificadora del registrador.
c) La infracción del artículo 4.3.d) del Reglamento (UE) 2024/1028, que el real decreto dice aplicar. El Reglamento no obliga a los Estados a establecer un registro de viviendas turísticas, pero exige que «una unidad no esté sujeta a más de un procedimiento de registro» —sea nacional o regional— y que el número de registro sea único. El real decreto incumple lo así dispuesto en el Reglamento al imponer un doble registro administrativo, al mantener los registros autonómicos y añadir uno nuevo, el curiosamente denominado «registro único».
Para soslayar esta contradicción, el real decreto afirma que el procedimiento de registro que establece es «el único procedimiento de registro aplicable en España a efectos del Reglamento», pero, como señala el Consejo de Estado, no tiene capacidad para hacer tal afirmación, ya que la norma europea es de aplicación directa y autónoma respecto a los derechos nacionales. Así, se produce una dualidad registral y se incurre en lo que el Reglamento pretende evitar: «situaciones en las que se atribuya a una unidad más de un número de registro para un anuncio».
