La dación en pago concursal tiene un efecto de barrido similar a la ejecución hipotecaria
16 de junio, 2025
Establece el artículo 211 del Texto Refundido de la Ley Concursal:
1. En cualquier estado del concurso, el juez podrá autorizar la dación de los bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial en pago o para el pago al acreedor privilegiado o a la persona que él designe.
3. Mediante la dación en pago quedará completamente satisfecho el crédito con privilegio especial.
4. La autorización de la dación para pago deberá exigir que la posterior realización del bien o derecho afecto al crédito con privilegio especial se efectúe por un valor no inferior al de mercado según tasación oficial actualizada por entidad homologada para el caso de bienes inmuebles y valoración por entidad especializada para bienes muebles.
El art. 13.2 de la Ley de Arrendamiento Urbanos dispone:
En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior [ejecución hipotecaria, entre otros], quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada
Una sociedad mercantil era propietaria de diversos pisos que arrendó. Poco después fue declarada en concurso de acreedores. Una sociedad acreedora resultó adjudicataria, por dación en pago, de los pisos arrendados, que posteriormente enajenó a un tercero. Este tercero interpone demanda de desahucio frente a los arrendatarios que no habían inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad.
Según el Tribunal Supremo, la dación en pago a que se refiere el artículo 211 del Texto Refundido de la Ley Concursal, es funcionalmente similar a la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria. Y ello, porque se produce en el marco de un proceso universal en el que se da lugar a la enajenación de activos, por lo que realmente no tiene carácter voluntario y, aunque se plantee como una alternativa a la ejecución forzosa, reúne los requisitos implícitos en el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es decir, procede el barrido de la carga arrendaticia como si la dación consumara una adquisición que se retrotrae al tiempo en que se constituyó el título (hipoteca) que hubiera de resolver el derecho del hipotecante con efecto retroactivo.
STS 1374/2024, de 21 de octubre.
