La diferencia entre el valor declarado y el valor de tasación de las fincas hipotecadas justifica la apertura del procedimiento de comprobación

La exigencia de justificar la apertura de la comprobación se cumple cuando existe una diferencia relevante entre el valor declarado y el valor de tasación de las fincas hipotecadas, en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria, máxime cuando ambos datos son conocidos por el interesado al mismo tiempo y éste no ha reaccionado frente al valor de tasación

El criterio del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 4 de diciembre de 2024 (rec. núm. 2810/2023), analiza si la aplicación por la Administración del método de comprobación de valores previsto en el artículo 57.1.g) de la Ley General Tributaria —valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria—, exige justificar las razones para comprobar la falta de concordancia entre el valor declarado y el valor real, sin que como motivación sea admisible la mera constatación de la disparidad entre el valor declarado y el fijado en la tasación hipotecaria, máxime cuando el contribuyente se acogió a los valores aprobados por la propia Administración, como coeficientes multiplicadores del valor catastral.

En este caso, planteado en el contexto del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, la parte recurrente entiende que la Administración no ha motivado debidamente la iniciación del procedimiento de comprobación, considerando inadmisible que la única motivación de la falta de concordancia entre el valor real y el valor declarado, se limite a apuntar la existencia de la escritura pública de préstamo hipotecario en la que consta un certificado de tasación que arroja un valor superior al declarado.

Para resolver la cuestión el Tribunal Supremo comienza aludiendo a su jurisprudencia anterior donde afirmó que tanto el citado método de comprobación como el previsto en el artículo 57.1.f) del mismo texto legal, son «métodos de comprobación indirectos o indiciarios que se basan en un elemento externo al propio bien, pero cuya justificación como indicio del valor real del bien (…), está basado en una regla perfectamente razonable, como es que el valor asignado al bien a efectos de la tasación hipotecaria puede corresponderse, con alto grado de verosimilitud, con el valor real del bien hipotecado, cuya normativa exige unos requisitos en relación a la tasación de los bienes hipotecados».

Por otra parte, recuerda que la discrecionalidad de que dispone la Administración en la elección de los medios que establece el artículo 57 de la Ley General Tributaria, se halla limitada por la necesaria adecuación del medio al objeto de la comprobación, adecuación que el Alto Tribunal considera satisfecha en el caso analizado —en el que se transmitió un centro comercial—, pues el valor asignado para la tasación de la finca hipotecada figura en la escritura de préstamo hipotecario, otorgada por la recurrente en la misma fecha y ante el mismo notario que la escritura de compraventa, acreditándose la tasación por un certificado expedido por una empresa de valoraciones que cumple con «lo previsto en la legislación hipotecaria».

Así pues, en línea de principio y como método indiciario de valoración, el tribunal entiende que el valor obtenido a partir del asignado en la tasación hipotecaria es adecuado en el caso analizado, sin perjuicio de que se demuestre que el valor asignado es un valor alejado del rango razonable del valor real de la finca.

Frente a ello, la parte recurrente centra el debate en la justificación de la iniciación del procedimiento de comprobación de valores, insistiendo en que el método no es adecuado porque no se ha demostrado previamente que haya existido alguna circunstancia que lleve a cuestionar que el valor declarado, que se corresponde con el que figura en la escritura pública de compraventa, sea irreal o que exista algún tipo de ocultación.

A esos efectos el tribunal, teniendo en cuenta los distintos pronunciamientos que se están produciendo en los órganos jurisdiccionales de los Tribunales Superiores de Justicia sobre el deber de motivar las comprobaciones administrativas de valor de bienes a efectos tributarios, considera procedente completar su doctrina jurisprudencial al respecto contenida, principalmente, en su Sentencia de 23 de enero de 2023 (rec. núm. 1381/2021). Señala así que la exigencia de que la Administración tributaria deba justificar la apertura de la comprobación no exige, como presupuesto, que existan indicios de ocultación, pudiendo entenderse suficientemente cumplida cuando de la comparación entre el valor declarado por el sujeto pasivo y el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas, en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria, resulte una diferencia relevante de valor, máxime cuando ambos datos son conocidos por el interesado al mismo tiempo —en la escritura de adquisición y en la consecutiva de préstamo hipotecario, donde figura esa tasación— y el obligado no ha reaccionado frente a este último valor. Ha de tenerse en cuenta, a esos efectos, que conforme a la legislación hipotecaria la certificación basada en el informe técnico de tasación es una síntesis de éste que acredita su existencia, por lo que el tribunal entiende que aquélla es un documento suficiente para sustentar la motivación del inicio de la comprobación de valores.

De ese modo, concluye el tribunal, en el caso que se enjuicia, es evidente la corrección, idoneidad y aptitud del método de comprobación seleccionado por la Administración, atendiendo a las características del bien sometido a comprobación, lo cual, junto con el dato objetivo de la discordancia entre el valor declarado y el fijado en la tasación hipotecaria, que el contribuyente ha aceptado, constituye la motivación necesaria del método de valoración.

No obstante, recuerda el Tribunal Supremo, lo anterior no obsta para que el obligado pueda hacer uso en vía administrativa de la tasación pericial contradictoria, o bien, para que en el seno del proceso judicial contra el acto de valoración o contra la liquidación derivada de aquél «pueda valerse de cualesquiera medios de prueba admisibles en Derecho, hayan sido o no propuestos o practicados en la obligatoria vía impugnatoria previa» (Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo 2018 [(rec. núm. 4202/2017]).

Consideraciones finales

La conclusión a la que llega el Tribunal Supremo en la sentencia objeto de comentario implica actualmente equiparar, en supuestos como el analizado y a efectos de la modalidad impositiva de «transmisiones patrimoniales onerosas», el valor de tasación de los inmuebles hipotecados con el valor de referencia catastral a la fecha de devengo del impuesto que, conforme al artículo 10 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, tras su modificación por la Ley 11/2021, es el que habrá de reflejarse en la base imponible cuando se transmitan bienes inmuebles.

Sin embargo el valor de referencia se ha introducido a efectos de dicho impuesto con el objetivo de reflejar mejor los precios de mercado en el dinámico mercado inmobiliario para acercarlo al concepto de valor de mercado. Sin embargo, el valor de tasación —como se desprende, por ejemplo, de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras— se identifica con un valor sostenible en el tiempo, desprovisto de elementos especulativos que sí están presentes en el valor de mercado de un bien en un momento determinado. Desde esa perspectiva parece que podría cuestionarse que un valor «sostenible en el tiempo», como es el valor de tasación y, por tanto, no referido al momento del devengo del referido impuesto en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, sea apto para integrar la base imponible de dicho tributo.

En esa línea, la Audiencia Nacional señalaba ya en una Sentencia de 14 de junio de 2002 (rec. núm. 98/1999), que «no puede equipararse el “valor de tasación” a efectos de determinación del límite máximo de un crédito hipotecario con el “valor de mercado». En la misma línea, el Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha, en su Sentencia de 1 de junio de 2006 (rec. núm. 695/2002) afirmó, refiriéndose al valor de tasación a efectos de préstamo hipotecario que «dicha cuantía no es indicativa del valor del inmueble precisamente al momento del devengo del impuesto, que es el relevante como base imponible, por lo que se carece de motivo para equiparar dicha cuantía declarada en la Escritura Pública otorgando el préstamo hipotecario con el valor del inmueble al momento del devengo del impuesto de trasmisiones patrimoniales», lo que le lleva a concluir que «al hacerlo así la Administración infringe la norma que impone como base del impuesto dicho valor al momento de otorgar la transmisión gravada, no después». En la misma línea se manifestó el Tribunal Superior de Justicia de la Región de Murcia en su Sentencia de 11 de febrero de 2021 (rec. núm. 1014/2019).