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La garantía prevista por la Ley 57/1968 es exigible aunque el inmueble radique en el extranjero
9 de julio, 2020
La sentencia desestima el recurso de apelación interpuesto por el Banco de Santander frente a la resolución de primera instancia, que le condenaba al pago de ciertas cantidades por su responsabilidad por el incumplimiento de la obligación legal establecida en el artículo 1.2 de la Ley 57/1968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Según este artículo, para la apertura de las cuentas en las que se depositen las cantidades anticipadas por los adquirentes, las entidades bancarias deben exigir, bajo su responsabilidad, la garantía que prevé su apartado primero y que está destinada a asegurar la devolución por el promotor de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual. Para ello se exige «contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido».
El banco discutía la aplicabilidad de la citada ley por entender que, dado que el inmueble objeto de compraventa no estaba situado en España, el supuesto se colocaba fuera de su ámbito de aplicación. La Audiencia Provincial concluye, sin embargo, en sentido contrario con los siguientes argumentos: (1) el contrato entre la promotora y los compradores incluía una cláusula de sumisión a la ley española, válida en aplicación del artículo 10.5 del Código Civil (aplicable por razones temporales); (2) la Ley 57/1968 es una norma de protección de los compradores de viviendas, cuyo artículo 7 establece el carácter irrenunciable de los derechos reconocidos en la misma a los compradores; (3) el hecho de que la vivienda esté ubicada en el extranjero no impide la extensión de los efectos de esta ley al contrato, sin que de su exposición de motivos o de las previsiones de su articulado sea posible alcanzar otra conclusión.
Puesto que la cuestión del Derecho aplicable no se resuelve al amparo del Reglamento Roma I, que no era aplicable cuando se concluyó el contrato, y, además, la ley elegida para regir el contrato era la española, queda abierta la cuestión de si la Ley 57/1968 podría ser considerada «de policía», en el sentido del artículo 9 del citado Reglamento, e imponer su aplicación incluso si el contrato se rigiera por un Derecho extranjero. Del mismo modo, podría plantearse la pregunta de si los adquirentes podían ser considerados consumidores, en el sentido del mismo Reglamento, y beneficiarse de lo previsto en la Ley 57/1968 aunque se hubiera escogido un Derecho extranjero para gobernar su contrato (en el caso, la Audiencia Provincial rechaza la alegación del banco de que los compradores actuaron con finalidad de inversionistas, lo que excluiría el supuesto del ámbito objetivo material de aplicación de la norma, en virtud de la interpretación que de la misma ha hecho la jurisprudencia).
Además de los argumentos anteriores, la apelante alegaba que no tenía «control» sobre la cuenta, que no estaba a nombre de la promotora, sino de otra entidad, por lo que no tenía por qué saber que respondía a un contrato de adquisición de inmuebles con precio anticipado. La Audiencia Provincial concluye que en este caso existe una promotora formal, Lagoa, con sede en Brasil, y una promotora real encubierta, GNM, con sede en España y propietaria del 100 % de la sociedad brasileña, lo que implica que si los ingresos se hacían en la cuenta de GNM, se estaban haciendo en la cuenta del promotor real del proyecto inmobiliario y por tanto estaban sometidos al régimen de la Ley 57/1968. Esto era conocido por el banco, según resulta de las circunstancias del caso (por ejemplo: los ingresos, con independencia de la titularidad de la cuenta, se hacían a favor de Lagoa y el recibo de pago era dado por ella y no por GNM, entre otras circunstancias). La Audiencia recuerda que, según la jurisprudencia, siempre que la entidad financiera sepa o pueda saber, actuando de una forma diligente, que en una de sus cuentas se están ingresando anticipos para la adquisición de viviendas en construcción, queda obligada a exigir al promotor o gestor titular de la cuenta a fin de que garantice el reintegro de dichos anticipos a los adquirentes en caso de que no se entregue la vivienda en plazo, y ello con independencia que la cuenta tenga la denominación de especial, que en la misma se realicen otros ingresos o se efectúen pagos distintos a los de su finalidad, o que el promotor o gestor de la misma no haya puesto en conocimiento de la entidad el origen de las cantidades como anticipos, y también con independencia de que la entidad financiera sea o no quien financie la construcción de las viviendas a las que se refieren los anticipos.
Del mismo modo, se rechaza la alegación de que había existido un previo incumplimiento del contrato por los actores, que no abonaron los pagarés librados para el pago del 25 % del precio pactado. La entidad de crédito apelante no es parte del contrato, en el que no se imponía al comprador ninguna relación con el banco, más allá de los ingresos en la cuenta especificada, por lo que el posible impago de los pagarés no perjudica a la apelante. Además, aunque la acción que se ejercita tiene su origen en el contrato de forma indirecta, la responsabilidad de la demandada deriva de su propia negligencia en el control de los ingresos y no del contrato, por lo que también resulta indiferente si el comprador pagó o no todo el precio pactado, dado que lo único que éste puede reclamar son las cantidades efectivamente abonadas.
(Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia de 20 de abril de 2020, Roj: SAP MU 647/2020).
El banco discutía la aplicabilidad de la citada ley por entender que, dado que el inmueble objeto de compraventa no estaba situado en España, el supuesto se colocaba fuera de su ámbito de aplicación. La Audiencia Provincial concluye, sin embargo, en sentido contrario con los siguientes argumentos: (1) el contrato entre la promotora y los compradores incluía una cláusula de sumisión a la ley española, válida en aplicación del artículo 10.5 del Código Civil (aplicable por razones temporales); (2) la Ley 57/1968 es una norma de protección de los compradores de viviendas, cuyo artículo 7 establece el carácter irrenunciable de los derechos reconocidos en la misma a los compradores; (3) el hecho de que la vivienda esté ubicada en el extranjero no impide la extensión de los efectos de esta ley al contrato, sin que de su exposición de motivos o de las previsiones de su articulado sea posible alcanzar otra conclusión.
Puesto que la cuestión del Derecho aplicable no se resuelve al amparo del Reglamento Roma I, que no era aplicable cuando se concluyó el contrato, y, además, la ley elegida para regir el contrato era la española, queda abierta la cuestión de si la Ley 57/1968 podría ser considerada «de policía», en el sentido del artículo 9 del citado Reglamento, e imponer su aplicación incluso si el contrato se rigiera por un Derecho extranjero. Del mismo modo, podría plantearse la pregunta de si los adquirentes podían ser considerados consumidores, en el sentido del mismo Reglamento, y beneficiarse de lo previsto en la Ley 57/1968 aunque se hubiera escogido un Derecho extranjero para gobernar su contrato (en el caso, la Audiencia Provincial rechaza la alegación del banco de que los compradores actuaron con finalidad de inversionistas, lo que excluiría el supuesto del ámbito objetivo material de aplicación de la norma, en virtud de la interpretación que de la misma ha hecho la jurisprudencia).
Además de los argumentos anteriores, la apelante alegaba que no tenía «control» sobre la cuenta, que no estaba a nombre de la promotora, sino de otra entidad, por lo que no tenía por qué saber que respondía a un contrato de adquisición de inmuebles con precio anticipado. La Audiencia Provincial concluye que en este caso existe una promotora formal, Lagoa, con sede en Brasil, y una promotora real encubierta, GNM, con sede en España y propietaria del 100 % de la sociedad brasileña, lo que implica que si los ingresos se hacían en la cuenta de GNM, se estaban haciendo en la cuenta del promotor real del proyecto inmobiliario y por tanto estaban sometidos al régimen de la Ley 57/1968. Esto era conocido por el banco, según resulta de las circunstancias del caso (por ejemplo: los ingresos, con independencia de la titularidad de la cuenta, se hacían a favor de Lagoa y el recibo de pago era dado por ella y no por GNM, entre otras circunstancias). La Audiencia recuerda que, según la jurisprudencia, siempre que la entidad financiera sepa o pueda saber, actuando de una forma diligente, que en una de sus cuentas se están ingresando anticipos para la adquisición de viviendas en construcción, queda obligada a exigir al promotor o gestor titular de la cuenta a fin de que garantice el reintegro de dichos anticipos a los adquirentes en caso de que no se entregue la vivienda en plazo, y ello con independencia que la cuenta tenga la denominación de especial, que en la misma se realicen otros ingresos o se efectúen pagos distintos a los de su finalidad, o que el promotor o gestor de la misma no haya puesto en conocimiento de la entidad el origen de las cantidades como anticipos, y también con independencia de que la entidad financiera sea o no quien financie la construcción de las viviendas a las que se refieren los anticipos.
Del mismo modo, se rechaza la alegación de que había existido un previo incumplimiento del contrato por los actores, que no abonaron los pagarés librados para el pago del 25 % del precio pactado. La entidad de crédito apelante no es parte del contrato, en el que no se imponía al comprador ninguna relación con el banco, más allá de los ingresos en la cuenta especificada, por lo que el posible impago de los pagarés no perjudica a la apelante. Además, aunque la acción que se ejercita tiene su origen en el contrato de forma indirecta, la responsabilidad de la demandada deriva de su propia negligencia en el control de los ingresos y no del contrato, por lo que también resulta indiferente si el comprador pagó o no todo el precio pactado, dado que lo único que éste puede reclamar son las cantidades efectivamente abonadas.
(Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia de 20 de abril de 2020, Roj: SAP MU 647/2020).
